谈土地利用价值与房地产市场经济评价

柳恒阳穆棱市国土资源局

谈土地利用价值与房地产市场经济评价

柳恒阳
穆棱市国土资源局

摘要：在城巿的最繁华的地带，土地的资金是最高的，而且大家对这部分的土地需求大。该部分的利用率也大，尽管城市的土地利用率在向郊区转变，但是这种转变形式在减弱，主要原因是因为房地产市场存在的摩擦，而且我国的土地资源有限。这是正常的趋势，本篇文章主要是探讨了土地利用以及房地产租赁市场调节的技术以及经济评价。

关键词：土地利用；房地产租赁；调节；市场；分析

在城巿的最繁华的地带，土地的资金是最高的，而且大家对这部分的土地需求大。该部分的利用率也大，尽管城市的土地利用率在向郊区转变，但是这种转变形式在减弱，主要原因是因为房地产市场存在的摩擦，而且我国的土地资源有限。这是正常的趋势，本篇文章主要是探讨了土地利用以及房地产租赁市场调节的技术以及经济评价。

土地具有利用价值，但是土地的利用价值主要是在利用土地之后活动的经济利益。这种价值还体现在土地的类型上，被利用的土地是用于当做住宅还是用于商业又或者是被用作于工业等其他的领域。房地产竞争使获得利润少的企业将原本属于自己的土地让出去，甚至是被迫转让，这也是一种趋势，在竞争中，往往获利的是投资最高的一方。如果对某一块土地的需要大，那么这块土地的价格会很高，包括租金。

一、土地利用的区位决策

1.商业区位决策

中心商务区是城市里最受欢迎的区域，而且这个区域的顾客非常多，因此在选择区位的时候，这一部分是最先选择的，但是除此之外，还有一部分的区位也需要决策，例如中心区周围的零售业，在选择零售业的时候，可以有两种选择方式，一种是在交通便利的位置，或者是道路的两旁设立商业区，因为这个位置人流量；大，可以保证获利；第二种是在各个企业聚集的位置上设立商业区，这个位置大型的企业多，通过彼此的地理位置，加强交流，从而获益。以上的两种方法是使用最多的决策方法。

2.工业区位决策

不在考虑地租差价的情况下，每一个工业企业都希望找到一块能使克服“空间”成本达到最小的区位。"空间摩擦"的成本可用关联度来衡量。关联度是指不同区位之间人和人、物品和物品的运行关系。相互之间发生移动的区位称为关联位址.要使"空间庫擦"的成本达到最小，即要使关联位址之间的转移成本达到最小。

工业区位决策不仅受关联位址之间转移成本的影响，还受到工业企业生产成本和加工成本的影响。在加工成本受工业区位的影响很大时，企业就可以考虑通过适当增加转运成本来降低加工成本。

二、房地产租赁市场调节的技术经济分析

如果土地的使用情况不同，那么房地产对土地的配置也有很大的不同，这一点可以从土地的区位上看出来。因为房地产有供给与需求的关系，所以，房地产的产权最终会向价格最高的移动。而业主对这块土地出价也是对土地的为了收益所估价而房地产将经营的目标转移到可能获利的一方。产业首先占有一个位置，使得自身能够在该位置上获得利益，不管是空间还是区位的利益。最受欢迎的位置价格最高，而租金也从这个位置开始下降，可租空间的大小，以及需求都会影响价格，而且对于物业的供给等方面也造成影响。

1.租金水平及其调节过程

在稍短的时间内，无论是在哪个区位的可租空间变化都不会太大，都是相对区域稳定的，而这种变化趋势可以通过租金来实现，由于变化并不是特别大，因此房地产市场在短期内没有弹性。一般来说既是租金由于市场的变化在不断的降低，而且人们也不会因为这种变化就不销售房屋。出现销售停止的前提是因为房地产市场失灵，而且支付的资金巳经不能承担起建设的费用。及时地停止租赁但是停止的时间不会太长。如果租金的价格一直处于高水平状态，资金的增长并不使物业价格上升。业主在建立完整的物业是要有大量的时间的，只有资金非常高，一部分受利益影响，将还没有履行完合同义务的房屋转租出去。可是如果房价变得特别低，业主就会将房子转租出去，宁愿让房子空着。尽管房子在供给上有弹性，但是变化并不明显，而且对于房地产的而影响也很弱。

如果因为某些原因，人们对于办公楼的需求减弱，而租赁办公楼的租户数量也在减少，这是租金就会发生变化，价格会有明显的下降，需求直接影响资金。在价格发生变化的时候，房地产行业就好对当前的物业进行重新配置，在这个时候如果出现了某一个用户可以支付大量的资金，那么说明这位用于可以在物业中获得利益。

2.市场的调节作用

如果房地产市场内的所有房屋都是可以租赁的，而且甚至是可以相互取代的，这时租赁的人员在选择物业的时候，就要排队，因为大家都有着同样的霜求，所以竞争激烈.而我们可以在房地产市场上看到有关的信息变化，例如房地产、物业的供给以及需求等等。需求越多价格就会越高，因此这时就需要市场的调节，但是在实际中，我国的房地产市场并没有一个竞争机制，例如在对房屋进行租赁谈判的时候，是在一个比较机密的情况下进行的，及时出现了分歧在私下的时候，也会和解，因此租赁合同在反映房地产的供给以及需求的时候，还需要考量。所有的业主也都要关注行业的变化，知道房地产的营销以及资金通过什么样的方式反映出房地产的地位，而且也关心与房地产有关的信息。

参与到房地产有关活动的人，在购买或者是销售物业对的时候，可以用不同的价格完成购买或者销售，而且业主是希望能够将资金提髙，在房地产已经趋于饱和的时候，如果在这个基础上在增加房地产的面积，那么该项目的维修费用就会相对增多，而且该位置的租金也会上涨，在业主能够获得更多的利益时，利益的驱使也会让业主积极的融入到巿场中。

在利用土地的时候，不能盲目的利用，而是应该采用分：析的方法，综合考虑土地的使用价值，同时结合房地产市场，控制开发的力度。根据房地产的需求尤其是租赁需要，调节房地产市场上的房屋供给。在利用土地的时候，还要采用区位决策的方式。

参考文献：

[1]隋聚艳，蔡小超.浅谈我国水资源利用的现状及对策[J].科技信息，2010，01.

[2]刘根华.浅谈我国城市雨水利用的现状与对策[J].科技创新导报，2010，13.