社区商业开发策略研究

薛凯 王崇岗

摘 要：目前，我国城市中的社区商业正在随着城市化进程蓬勃发展，并在发展中不断推演和创新，但随着电子商务时代的到来，城市社区内的商业的设计及建设暴漏出功能不完善、业态不丰富、经营不理想等问题。这些制约着社区商业发展，并不利于周边居住社区生活品质提升。

本文探讨的是以青岛福州路万科广场社区商业为例，研究城市中心及核心区域的社区商业规划策略及布局。并通过具体案例，详述具体的规划及建筑设计，以及在实践中居民感受对设计的反馈。

关键词：社区商业；开发策略；万科广场

中图分类号： F722.1 文献标识码： A 文章编号： 1673-1069（2016）16-51-2

1 概述

社区商业指以社区居民为主要服务对象，以便民和满足城市居民生活消费为目标，提供日常生活所需要的商品和服务的商业类型，满足和促进居民综合性消费为目的城市商业类型。

现在城市规划中，特别是一二线城市核心区域，商业、公建比例较高，均有大量做社区商业的需求，决定着城市居住社区居民的生活品质的社区商业，如何设计规划才能起到更好的作用，是值得探讨的问题。本文想探讨的正是基于为更好的保障社区商业招商及运营，使商业价值发展最大化，如何更好的服务于周边居住社区的居民，以及带来适宜性的外部交往空间与环境。研究实践中的社区商业模式，对于反馈给前期规划设计，具有很好的现实意义。

2 福州路万科广场案例调研

2.1 福州路万科广场社区商业概况

福州路万科中心项目位于青岛市市北新都心黑龙江路以北，台柳路以南，福州北路以东，新市北区新都心商务区核心地段，总建筑面积约18万余平方米，其中约3万平方米商业街区，是区域内商务办公、购物娱乐为一体的城市活力街区。

项目所在的市北新都心位于青岛市几何地理中心，南承市北、市南，北接李沧、城阳区，东连崂山区，为市内五区之核心，具有到达各个城市区域的均好性，辐射范围大，覆盖人口广，对于引入商业客群、办公等均具有良好的先天优势。新都心居住人口激增，但暂无大型商圈，从而形成消费外溢；为此，新都心规划有5座体量较大综合性商业项目，有利于快速形成商业聚集效应，提升整个区域的商务和商业氛围。

2.2 福州路万科广场规划设计分析

规划设计初期，首先需要确定项目商业建筑总面积，因为最大值商业售价通常会为住宅1.5-4倍，核心区域的社区商业对开发企业贡献销售收入和利润能力远大于住宅。同时经营良好的商业可以提升住宅品质，提升住宅获利能力，并为住宅提供配套服务。项目的总建筑面积约18万平方米，其中地上12万平方米，项目需服务与万科城住宅和项目办公楼人群，设计者尽量的最大化地布置了商业面积，社区商业约3万平方米，其中约1.2万平方米为持有经营型商业。商业部分持有，拥有商业项目全部管理权，对项目可控性最大，确保项目的统一性。

根据福州路万科广场社区商业，所在项目区域的土地价值，对其规划分布与建筑形态、建筑主入口形式，内、外街形式进行规划。通过综合分析各项输入因素，对商业进行合理布置。项目串联住宅、办公及两侧购物中心，在人流动线上穿插于两个地铁站点（清江路站、双山站）。

其次，福州路万科广场社区商业需将商业价值最大化排布。项目四个端点当场地高差较大，达到7-8米，可利用高差创造出多首层的概念，提升商业价值。延黑龙江路的商业人流集中区域和人流集中点，可以作为商业主要入口，将主力店设置在入口位置，体量做到最大值。南侧的广场及展示面最佳，尽量考虑具备餐饮经营条件业态设置。指标一层满铺有剩余时，充分考虑场地周边道路和功能状况，根据价值排序局部做二层商铺或局部增加首层商铺的进深。剩余商业指标做内街或结合局部主力店或大铺或者做三层。内街过长过深会影响商业经营，因此内街局部为持有经营性商业。

项目同时考虑连接两端的购物中心，创造一条开放内街，提升内街商业价值通过流线规划、景观设计，将内街作为主动线进行打造。同时，设置以“风光水树”为主题，用建筑和景观创造四个个性分明的中庭，增强识别性以及标识设计增强引导性。

最后，规划设计时要充分考虑人流动线因素。福州路万科广场主要水平流线与出入口、扶梯等垂直交通工具连接。一条主轴是沿着内街设置穿插于项目中心，将外动线延续内街，同时在内街两个端点，设置大商铺，将来引进主力店可增加人流。内街另外设置了四大主题中庭，“树之庭”、“风之庭”、“光之庭”、“水之庭”。主要水平交通流线围绕中庭形成环形交通流线。设计时为能够快速、安全地将顾客输送到各个楼层。万科广场项目设置了多个垂直交通工具，自动扶梯设置于每个主题中庭的边缘，垂直流线位于四个中庭的中部，可以快速到达商业三层和四层的有目的消费的商铺。

2.3 福州路万科广场建筑设计分析

第一，建筑平面布局上，万科广场不同类型的商铺划分，沿城市主干道、外街、社区商业主入口位置的商铺，因为展示面好，做双层铺或小拖大铺的形式。位于内街、次干道、消防通道位置的商铺设置单层铺。三层或四层的商业，大部分为目的性、体验性消费人群，设置大型餐饮、儿童娱乐、教育及健身等。三层以上商品大都为小拖大形式。

同时，为增加商铺价值，采用了多首层开放内街的形式，一层二层外街展示面好，采用骑楼铺、小拖大的多种形式，面积控制在200平方米左右。因为项目高差较大，三层、四层局部位置可以做为首层和二层使用，大大提高了商铺价值。

第二，建筑立面形式上，万科广场采用的是玻璃幕墙和石材幕墙相结合的设计手法，首层和二层商业大玻璃幕落地，非常通透有很好的展示效果，局部节点采用彩釉玻璃幕墙，特别是主要轴线上的彩釉玻璃幕墙，起到非常好的展示效果，夜间色彩斑斓的灯光，也映衬了街区繁华的氛围。三层、四层商铺临街面同样采用玻璃幕墙，背立面采用石材幕墙，石材采用黄金麻和锈蚀结合。重要部位设置大型广告灯箱，体现商业氛围同时，带来了巨大的经营效益。

通过这些对车行流线设计，有效的设置地面停车，为来访人流提供便捷性。卸货区位于地下一层设置了卸货平台，高度在0.6m。卸货平台设的配套用房是隔油间和湿式垃圾间。附近有一台货梯，位置位于商铺中心，可以将货物快速送达商铺。卸货区面积按中型厢式货车为标准计，一个结构柱跨可以停放两辆货车。同时卸货区考虑了足够的回转半径，从停车卸货开始，经过商品收发管理，再通过货梯运送到商场内的每一个商铺，形成了一套完整连续的后勤补给动线。这条后勤补给动线由每一层楼面的后勤服务走道构成。为了方便运输货物，走道足够宽敞，宽度达到2m。

3 研究发现与结语

3.1 研究发现

青岛福州路万科广场，主要服务于周边社区、工业园区人群，服务范围1千米左右。主要功能为配套、餐饮、休闲、娱乐、培训等。无论在整体规划设计和运营上，都较为理想，尽可能满足了经营者、商家、居民三方的需求，体现了社区商业实质是人与人社会交往的相互关系。全面细致的业态分布、合理的动线关系，能给商业未来发展打下了足够的基础。

从目前周边居民和办公人群的反馈来看，出现了几个在设计之初未考虑到的一些问题。一是，因为考虑了多首层商业形态，实际上从四个主入口来看，一共有四层都可以算上是“首层”，这样极容易给不熟悉的居民和办公人员带来迷惑。二是，导视系统不显著，在项目初期导视系统设计时，考虑的多是标识标牌的美观，实际上，标识标牌指引和字体大小的醒目，才是最重要的。虽然竣工后看起来标识标牌效果很好，但是起不到导视的作用。

3.2 结语

笔者通过本文的探求，认识到社区商业的实质是人与人社会交往的相互关系，设计者需要以科学的、以人为本的设计理念来构建宜居、和谐的社区商业环境。由于虚拟互联网平台的发展，对传统商业经营理念产生颠覆性改变，社区商业的创新思维与设计，将引领新的商业模式发展。最后需要强调的是，社区商业是城市商业构成的基础和细胞，服务于居住区居民，任何时候都不能与居住区居民需求分离，以经营者的思路设计和建设社区商业，并以居民视角审视设计，提高对人居生活环境品质是对社区商业更深层次的要求。

参 考 文 献

[1] 唐忠新主编.构建和谐社区[M].北京：中国社会出版社，2006.01.

[2] 张荣齐主编.社区商业管理[M].北京：中国物资出版社，2008.11.