论房地产开发决策和设计阶段的成本控制

李军

摘 要：随着房地产业的进步与发展，房地产业已经跃居成为我国的支柱型产业。房地产业的竞争主体也演变成了以价格为首的竞争主体。在竞争如此残酷的环境下房地产企业要想生存和发展，就必须得改变依靠房价升值为生存之本的盈利模式，走低成本支出的商业模式向新型企业方向过渡。也就是说企业必须能够掌握自身的开发成本。文章以房地产项目开发前的决策和设计初的成本预算进行分析，目的是加大房地产项目在成本管理方面的可控性，保证经济效益在企业中的最大化。

关键词：房地产开发；决策；设计；成本控制

中图分类号： F235.91 文献标识码： A 文章编号： 1673-1069（2016）16-34-2

0 引言

设计和成本控制阶段在投资决策期间的具体内容包括：规划期间必须要重点考虑所使用土地的用地面积，建筑结构的密度大小，绿化的覆盖范围，以及消防设施的扑救面，日照时长，停车泊位等情况，控制好建设单位的造价。方案设计应以功能的实用性为准，例如，建筑设计特点符合环境要求，建筑的采光和通风的效果很好，满足人群的购买能力性价比较高。另外在市场方面要做好租售价格，租售率以及物业成本的评估。做好财务的收支计算，综合评估项目的可行性，并对项目风险做出预案。

1 房地产开发项目决策阶段的成本控制

1.1 构建科学严谨的评价指标系统

1.1.1 对各种因素进行考量

例如：用地面积、建筑排列密度、建筑的容积、绿化覆盖率、停车泊位、配套的市政公共设施、交通状况等。

①制定正确的设计方案评价指标。在影响评价指标问题上房地产商应该对各种因素进行考量，例如：建筑的性价比、升值空间、设计理念、舒适度、配套设施等因素。

②制定科学的市场定位评价指标。市场预测数据和市场调查结果是房地产获得市场评价指标的主要依据。评价指标最终的建立还要以房屋的出售价格，出租情况，买方以及物业费用的支出为参照。

1.2 技术与经济相结合，择优选择方案

①需要对市场进行全面详细地调查。全面了解市场需求，从建筑项目现有条件出发，充分发挥自身生产技能打造建筑使用功能的最大化，通过方案设计的各种比较，将技术和经济完美结合，最终实现运用科技优先的设计方案。

②选择最优的房地产项目设计方案。选择一个切实可行的建筑开发方案是房地产开发的首要前提。在开发方案的选择上首先要对方案进行全面的分析，并对各种可能的开发方案进行综合的评价，通过计算得出切实可行的设计方案。方案在选择比较过程当中要注重方案之间的可比性，确保效益与费用计算保持一致的原则，结合建筑本身的要求，最终优选出经济的评价比选指标。

1.3 土地竞拍价格控制

拆迁补偿、契税费用、土地使用价格等是房地产项目的土地成本占总成本的30% ～35%。因此要想控制土地成本，就必须在竞标前制定全面的竞拍计划，确保成本的降低获益的最大。在制定竞拍预案之前，首先要计算出项目的投入成本结合市场行情并计算出销售价格，从方案出售价格最低入手，算出土地成本的最终限额，得出参与竞拍的底线，做到土地成本的控制。

土地竞拍报价策略选择的主要方法如下：

①最优价格法。对竞得的土地进行部分开发随后出让，从中获取高利，首选“最优价格法”，其操作内容是：细致的分析考察市场当中土地转让的行情，结合竞拍成本和转让成本的支出情况通过计算得出回报率最高的价格。

②高价止刹法。具有一定的开发能力和经济实力，竞拍所得项目不需要转让开发的可采用“高价止刹法”。其操作内容是：在竞拍土地过程当中无论竞拍到什么程度价格都高于竞拍对手，用经济实力压倒一切竞拍者起到震慑止刹的效果。高价止刹策略就是把竞拍底价分成若干部分，在每一次止刹过程当中分析竞争对手的心理变化，变化不同调整不同。

③谨慎跟价法。就是紧跟竞拍者的竞拍节奏，加价范围不超过规定竞拍值，当竞拍者价格给出的范围超过自身竞拍底线时，则选择弃拍。“谨慎跟价法”规避了竞拍后土地价格的不可控性。这种策略多为资本较少的竞拍者使用。

2 房地产开发项目设计阶段的成本控制

2.1 实行概预算制度

①设计概算。设计预算是根据设计单位对可行性研究报告、投资预算以及项目建设合同等材料一起进行的投资设计。设计预算的内容包括，预算数据、可行性报告、建设合同等，都属于投资设计。项目建设的总结是根据实际的建设图纸和概算编制的设计完成的。总结完毕根据设计内容作出建设当中实际投资的最高限额，以此作为成本控制的参考依据。

②施工图预算。设计单位进行施工图设计首先要有批准的设计文件和设备订货单。在施工图预算编制过程，设计单位要按照施工图纸的说明书和预算定额进行，保证施工图期间的成本可控，不超过最初的预算设计。

2.2 实施设计方案招标投标制度

运用竞标投标的方法选取委托设计，对于房地产开发商来说不仅可以优中取优选择到理想的设计单位，还可以保证切实可行的设计方案的产生。从而避免了因方案设计不足对房屋销售造成影响，破坏单位长远的经济效益。

此外，要对设计方案的招投标过程进行严格的监管，避免各种作弊行为产生，同时为了更好的规范招投标行为，还需要通过专家评标团进行科学评定，从招投标的全过程着手，推进设计方案招投标工作的顺利有序推进。

2.3 对设计过程进行管理

对建设方的工程师在质量体系文件的执行上是否符合专业设计要求进行监督。检查其产品设计是否与合同要求相符，在设计要求当中开展组织计划，并组织好各专业之间的衔接流畅，并组织检查各个专业综合技术方案，保证综合技术方案的合理性；负责组织或监督检查设计各阶段的设计评审和设计验证等。

2.4 尽量减少设计的更改，争取在较少的更改后定稿

项目的关键在于项目的设计，设计不足，会直接导致项目在实际建设中的亏损，因此必须要控制好项目设计之初的风险范围减少项目不必要的损耗。当设计需要改动时，应采取论证和研究，得出结论后再确定新方案的执行，确保设计变动后成本的可控，最终满足建设使用功能的基本原则。

此外，还需要强化施工图纸的设计水平，对于设计团队要提出严格要求，严禁使用设计水平较差的团队，同时强调图纸设计的严谨性以及科学性，图纸设计要严格按照工程的实际要求进行，从实用性、美观性以及科学性角度全面提升图纸设计水平，确保图纸设计，减少返修，以免造成不必要的更改。

2.5 成本管理人员的稳定性

成本管理是一个即复杂又艰巨的工作，因为房地产开发不仅手续多，时间长，还要处理大量的数据，这就要求成本管理人员一定要保持一个绝对稳定的工作状态，只有成本管理人员稳定了，房地产开发工作才能有序的进行。

这就需要对成本管理人员给予一定的激励政策，定期对管理人员进行必要的职业培训，使其掌握更加全面的成本管理知识，同时提供可以给予管理人员具有竞争力的薪资待遇，从物质以及精神方面给予全面的鼓励与激励，从而更好的确保工作人员的工作稳定性与积极性。

3 结语

综上所述，成本控制与项目建设之间的亲密关系是决定房地产开发商是否市场竞争力的关键。项目建设的每个时期都离不开成本控制的存在，因为加大了成本控制也就提高了项目利润，房地产开发商才会在价格竞争环境下得以生存。

文章全面细致的表明了房地产开发过程当中由设计之初到决策阶段的成本控制方法及原则，为房地产开发项目今后的发展提供了切实可行的经验。

参 考 文 献

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