加快供给侧改革助推房地产去库存

付尊严

摘 要：在经济下行压力进一步加大的背景下，房地产业横跨消费与投资两大领域，其发展对稳增长具有举足轻重作用。目前中央高层密集关注房地产业，2015年11月10日，在中央财经领导小组第十一次会议上，习近平总书记首次表态要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。同年11月11日，国务院常务会议上李克强总理指出要“以加快户籍制度改革带动住房等消费”。房地产去库存，己经成为国家“供给侧改革”的重要组成部分，被列入2016年重点工作。

关键词：供给侧改革；房地产；去库存

一、当前房地产市场现状

根据国家统计局的最新数据显示，截至2015年11月，我国商品房待售面积为6.96亿平方米，较上月增加1004万平方米，比2014年增加了近1亿平方米，创下了史上最高水平。这里提到的商品房待售面积还只是显性库存，并未将大批在建项目和立项未动工项目计算进去，如果将这些也考虑进去的话，我国房地产库存量之高不言而喻。中国社科院最新发布的《中国住房报告（2015-2016）》显示，截至2015年底，我国商品房总库存预计为39.96亿平方米。其中现房库存约4.26亿平方米，至少需要23个月去消化；期房库存约35.7亿平方米，需要4-5年的时间进行消化。2016年初，我国多个地区打响房地产去库存攻坚战，推出了包括降税、补贴、公积金、租售并举等在内的去库存一揽子政策，并把提高住房保障货币化安置比例当成去库存有力支撑[1]。但效果却不甚理想，仍未扭转库存高企现状，再次证明高库存的严峻性。

加之中国房地产市场兼具普通商品市场及特殊商品市场运行的双重特征，即同时具有土地的有限性、房产的不动产性、资本的密集性，以及受地理位置影响等特殊性。此外，中国房地产进入市场交易的时间较短，不到20年的时间，还处于起步阶段，房地产的投资主体和需求主体在相当大的程度上还带有一定的盲目性。

二、当前房地产库存高企的原因

政府当前推行的信贷杠杆、购置税费减免、优化落户、房价补贴等措施，形式上都未超出刺激消费需求侧范围，在改善房地产供给侧方面着力不多，去库存效果自然难以达到预期效果。而目前我国房地产高库存的根本原因就是房地产市场长期以来的“供需错配”。具体原因有四个：一是开发商和购房者的投资、购买行为，很大程度上依据政府价格信号进行；二是房地产催发的土地财政的驱动，使地方政府追求土地收益最大化；三是与我国资源要素市场化改革滞后相关，房地产的两大资源供给——土地和金融都来源于政府；四是与现阶段不同城市的资源、产业发展的分化及人口流入、流出的城镇化特征密切相关[2]。这也是去库存陷入“边去边增”致命怪圈的根源。显然，仅寄希望刺激消费侧来解决去库存问题，只能是治标不治本之举。因此，当前房地产去库存，当务之急是既要在刺激消费侧用力，更要在供给侧用力，推出系列改善房地产供给侧过硬的长效机制。

三、加快供给侧改革的重点

从当前形势看，加快房地产业供给侧改革，应重点抓好以下几个方面：

第一，合理规划住宅用地，限制土地供应。房地产的高库存虽然受到市场大环境的严重影响，但也存在土地供应过于集中、规模过大、住宅用地规划布局不合理等问题。对此，地方政府应主动控制土地供应，包括减少城市综合体、商业的土地供应，严格加强对城市房地产开发用地管理，各级国土部门切实履行职责，制定房地产开发规划。同时，建立对房地产开发用地上级政府和上级人大共同监督机制，抑制下级政府房地产用地审批权力过大和失控问题[3]。对已批出去的土地，要引导企业调整土地用途；对正在开发建设的项目，允许企业根据市场的情况调整开发节奏和户型结构。

第二，减税降费，降低房地产业成本。目前，国家出台政策降低了除一线城市和部分二线城市之外其他城市的房地产契税、营业税征收比例，降低了交易成本。但房产税、营业税、附加税、企业所得税等房地产相关税收，在整体税收收入中仍占到30%。开发商受制于拿地成本及税费支出，造成产品价格下降空间有限。因此，减税降费成为供给侧改革的第一要务。政府要加大财税体制改革力度，并结合“营改增”，科学合理分配税源，建立中央与地方政府财税与事权相匹配的财税体制，消除地方政府对土地财政过度依赖，减税降费，提升地产企业促销去库存的积极性。目前，已有部分城市出台政策，降低房地产企业的相关税费，获得了良好的市场反响。

第三，扶持优质企业，满足市场新需求。一边是传统房地产市场去库存的压力，另一边则是市场需求趋于多元化、细分化，对品质地产的新兴需求缺少有效供给。供给侧改革并非是忽视消费者的需求，而是根据真实需求创造有效供给。基于这一现状，政府应加大政策倾斜、拿地优惠力度，鼓励企业探索养老、健康、文化旅游等特色地产开发模式，引导企业加大对绿色节能、智能化、住宅产业化产品的研发投入，提升供给侧的产品制造、升级能力[4]。政府制定适宜的产业政策，鼓励房地产企业服务升级，良性兼并，从而在产品创新、服务升级的基础上创造、引领并满足房地产市场的新需求，高效高质去库存。

第四，加快城镇化进程，改革户籍制度。截至2015年，我国城镇化率达到56.1%，城镇常住人口达到了7.7亿，但按户籍人口计算，城镇化率比这一数字低约17个百分点。城镇化进程的不断加快无疑会激发住房消费需求，有助于化解库存。众所周知，中国目前的户口政策大大限制了劳动力的流动，而供给侧改革的一个重点就是要让生产要素充分流动，打破限制要素流动的障碍。实施户籍制度改革要坚持“区别情况、分类指导”的原则，即由各地根据中央的总体要求和政策安排，因地制宜地实行差别化落户政策[5]。

总之，房地产去库存是一场攻坚战，解决库存高企问题需要从社会、政府、企业多方面着手，既要有政策支持，也需要思想的转变，只有这样，才能够真正实现房地产业的安全软着陆。

（作者单位：湖南省委党校研究中心（决策咨询中心））

参考文献：

[1] 莫开伟.房地产去库存 关键要抓好供给侧[N].中国企业报，2016-01-12（02）

[2] [4]搜狐新闻网.全力推进房地产供给侧改革 才能更好的去库存.2016-03-12 http：//mt.sohu.com/20160312/n440198743.shtml

[3] 范唯.我国房地产市场现状、问题以及供给侧改革重点.[J].理论研讨，2016（09）.223

[5] 新华网.中央政治局通过户籍改革方案 不搞指标分配.2014-07-02http：//news.xinhuanet.com/yzyd/house/20140702/c_1111412338.htm