通州商住何去何从？

张佳竹

受通州加强版限购令和副中心的利好刺激，通州商住房火力全开，俨然成为北京新房市场的成交主力。然而，通州商住市场的火爆在5月5日之后戛然而止。

5月5日晚10点，北京市住建委官网正式发布了针对通州商务型公寓限购的细则，并于5月6日正式执行。政策出台的这一个月时间里，通州商住市场来了个大拐弯，综合多家机构数据显示，限购一个月来，通州商住成交量跌幅超过99%，累计公寓签约仅有13套。运河核心区的商业项目从之前的如火如荼，倏尔降至冰点。

限购来袭，成交骤降

去年8月，通州发布楼市限购令，效法北京将不在当地纳税的外地人挡在买房门外。

彼时，通州住宅成交量从之前的单月1000套-2000套，下降到了500套左右，跌幅达到一半。而未被列入限购的商住房项目则乘机发力，受到购房者的关注。随后，商住类项目引来大量投资者，成交量大幅上涨。

但好景不长，今年5月5日夜间，史上最严限购令降临通州。

5月28日，一个寻常的周六，记者来到绿地中央广场售楼处。在以看房人身份停留的近一个半小时内，仅有一对年轻夫妇到访。

“限购对我们的影响确实挺大的，之前周末来看房的人特别多，经常需要加班，限购之后一天可能就几组、十几组客户。不过，跟其他几个项目比起来，我们还算好的。”销售人员告诉记者。

的确，跟绿地中央广场比起来，富力运河十号和保利大都会似乎更为冷清。记者在这两个项目同样停留了近一个小时，但连一组意向购房人都没有看到。

情况最好的应该是光大新北京中心项目，在记者停留的四十分钟内，有4组意向购房人到访。记者离开的时候，有一位购房者正准备交定金。

“跟其他几个项目比起来，我们算好的吧。限购后来看房的人真的少了很多，而且有些来看房的人还并不具备购买资格。”光大新北京中心的销售人员直言。

对于限购前后通州商住市场的变化，数据更有说服力。

据搜狐焦点网成交数据显示，限购政策出台后三天（5月6日一5月8日），通州商用公寓零签约。

中原地产研究部统计数据显示，限购后的6天时间内，通州公寓仅签约2套，而写字楼、商业产品也只有4套签约。

截止到6月5日，通州商住限购刚好满月，综合多家机构数据统计，5月6日-6月5日，通州商住公寓类签约仅有13套，环比限购前一个月（4.6-5.5）爆跌99.78%，创下了通州商住成交近几年来新低，而限购前夕单周成交量最高多达4700套左右。

据记者了解，限购后，通州仅有5个商务型公寓项目在售，分别是保利大都汇、富力运河十号、光大新北京中心、世界侨商中心和绿地中央广场。

有意思的是，限购一个月来成交的13套房源均来自光大新北京中心，该项目地处通州区核心位置，双地铁（地铁6号线和R1线）北关站上盖，未来有较好的规划发展，因此销售情况较好。

目前通州商住公寓库存量约4600余套，潜在供应大约在1万-2万套。目前通州商住限购后，只有企事业单位和社会组织可以购买商住房。从整体看，未来一个时期，商住项目都将受到限购政策影响，通州商办市场可能将有一个持续低迷期。

价格不降反升

成交量虽然暴跌，但通州商住成交均价却飙涨到了38692元/平方米，环比限购前一个月的25110元/平方米大涨54%。

“目前在售的是8B号楼，3月26日推的所有剩余房源为7梯18户，户型面积为47-150平米，均价40000元/平米。层高3.7米，精装修，50年产权。”光大新北京中心的销售人员告诉记者，项目位置好，交通便利，未来规划好，所以价格比区域其他几个项目较高。

今年3月时，该项目的均价还是37000元/平方米，到了4月底，均价达到40000元/平方米，仅一个多月的时间，每平米涨了3000元。

涨价还在继续。项目销售人员告诉记者，9A号楼预计将于6月1日开始排卡，预计上半年入市，共29层，户型为44平米、65平米和79平米的层高4.2米的loft，目前价格待定。“但估计不会低于4万/平米。”

价格跳涨的还有保利大都会。该项目主打4.2米挑高loft，面积44-58平米，预计6月底开盘，均价43000-45000元/平方米之间，比起3月的40000元/平方米的价格，每平米涨了3000- 5000元。

“目前运河核心区范围内在售的商住项目屈指可数，经过前段时间的大量成交，目前在售的项目存量都不多，所以即使限购了，价格也下不来。”富力运河十号的销售人员告诉记者，目前项目在售的商务型供应仅剩几套240平方米的大户型，接下来将要推的是办公立项的写字楼产品，面积从40-200平方米不等，共有900多套，目前排卡客户已经超过700组。

“我们的均价在36000元/平方米左右，已经是运河核心区这几个项目里最低的了。”富力运河十号的销售人员坦言。

事实上，通州商住已开始进入“维稳”阶段，双限后入市的首个商住项目富力运河十号报价36000元/平方米起，与上期开盘价格持平。

亚豪机构副总经理任启鑫称，通州商住在经历了一段时间的快速上涨之后，开始进入企稳阶段。而这也揭示出通州市场当中商住的尴尬地位，虽然区域前景良好，但是需求在限购后受到压缩，使得这些商住项目均面临一定的去化压力以及资金压力。

“目前通州市场的整体库存较少，而且最近几年土地供应少，整体看，对项目的价格打压不会太大。但成交量的大幅度下调，将抑制价格快速上涨的可能性。”中原地产首席分析师张大伟表示，通州的利好明确，限购严格证明了的确有价值。

同策咨询研究中心总监张宏伟分析称，限购政策措施里规定企业可以购买商办产品，不存在限购情况，个人投资客可以注册企业利用企业资格购买不动产，购买通州的公寓。“此时，购买不动产还可以抵扣增值税，何乐而不为，未来这样的措施规避公寓限购会越来越多。”

“既然公寓、商办限购成交量短期表现不好，对通州的开发商来讲，短期内也不卖了，此时销售策略转为捂盘惜售、少量多批，因为未来通州的公寓、商办市场还是看好的，未来仍然有需求释放和涨价的空间。”张宏伟表示。

限购还将加码？

事实上，自5月6日通州商住限购“靴子”落地以来，投资需求和刚性需求均受到制约，加上5月27日中央政治局会议再次强调，通州规划建设北京城市副中心要注重开发强度管控。这还包括了户籍管控、划定土地开发边界等一系列措施，通州楼市面临着政策层面的各种加码。

5月27日，北京市通州区政府网站发布了《对通州区户籍人口采取临时性限控措施的通知》。当中涉及8项对通州区户籍人口的临时性限控措施，包括通州区域内的商业、办公等非住宅房屋一律不批准落户。本次新政主要对人口规模的调控和户籍管理，在之前通州商住类物业限购之后，在户籍政策上又一次收紧。

另外，对于多套物业所有者不在通州居住的，不可以迁徙户口，整体来看，对市场来说，可能会进一步打压投资需求。

记者在采访中了解到，通州商办类产品限购的想法早就有，按照主管部门的意思，原计划是想和住宅限购同时推出。但当时具体细则不够完善，所以才拖到现在。

这次成交被限制住的项目主要集中在运河核心区内，也是因为相关部门对于区域未来的产业以及功能还是有较高期待，因此对于商办类项目的销售有了更加明确的限定。

“之后再开盘的写字楼至少半层起售，一层楼只批两张产权证，并且不再面向个人；这也是从源头上把控未来进入核心区的企业资质。”某项目工作人员告诉本刊记者，如此一来销售压力肯定会有，但也正好说明了通州未来发展的潜力。

从风声乍起到政策落地的时间并不短，这也给了各个项目一个缓冲期，许多开发商早就做好了心理准备。

新北京中心相关负责人表示，目前项目仅剩13套平层公寓房源，压力不算太大，接下来要等新一批项目的预售证。该负责人称，肯定不会像之前那样实现快速去化，只能按照正常的情况顺销吧，大家面对的都是一样的环境。

“限购肯定是暂时的，就看你能不能沉住气等下去。我们也很郁闷，项目正在积极想办法。”富力运河十号销售人员表示，主要是针对已经交了钱、排卡的客户提供解决方案，最快在本周内可能会公布。对此，一位不愿具名的业内人士猜测，商业、办公项目可以出售给事业单位、社会组织，仅是不再对个人出售，因此最大的可能性就是开发商可以注册公司，帮助购房人解决购房资格的问题。

限购将蔓延整个北京？

在看到通州双限的效果之后，近日有传言称全北京可能都要实施商住限购，各大区域不少商住主流产品项目都接到了要限购的消息，并指出最快月底落地。

针对关于通州限购蔓延的传闻，记者致电住建委咨询，住建委负责人表示尚未得到确切消息。

张大伟认为没有必要，他表示北京公寓类物业，除通州外，其他区域目前成交价格平稳，限购的市场基础不大，而且从供应量看，因为最近几年的土地供应结构，公寓类物业的潜在供应量甚至超过商品房住宅，所以对非通州公寓限购，可能会造成市场成交大幅度下调。