融创挺进珠三角

龚小锋

1947年6月，刘邓大军挺进大别山，不但揭开了全国性战略进攻的序幕，也昭示了一种精神，狭路相逢勇者胜，主动亮剑、积极进攻。

这样单刀直入的精神，在一些敢闯敢拼的民营房企身上，都颇为适用。北京、上海等一线城市居高不下的地价，逐渐让开发商望而却步，而仍处价格“洼地”的华南市场，开始成为各路房企的新战场。

最有代表性的是两家相似度颇高的房企——融创和泰禾。融创中国董事长孙宏斌信奉“选择和判断大于一味努力”，在过去几年，依靠一次次大胆的判断和布局，融创从2010年上市初的86亿元，成长到2015年的734.6亿元。这次，在飙过800亿元的路上，广深是突破口。

攻城略地

“融创广深区域急聘投资发展经理、最好是有当地土地资源的……”“融创深圳团队每晚都在加班、开会讨论项目和收购方案……”最近，房地产业内关于融创在广深区域的各路消息都引人瞩目。

在2016年1月获取佛山绿岛湖项目后，融创中国在短短四个月，已实现在佛山、东莞、广州、深圳及惠州5个城市的布局，共获取了8个优质项目，华南版图初步完成。

5月19日，融创中国以43.94亿元收购莱蒙国际位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州共7个项目公司的所有股权。此宗收购的重大意义在于，在与佳兆业无缘之后，融创终于获得了深圳市场的入场券。

在并购的项目中，深圳莱蒙·创智谷号称深圳龙华新区首个“工改工”项目，该项目总占地1.77万平方米，建筑面积13万平方米，集写字楼、公寓、商业于一体，预计2016年入市。

在华南，融创还联手了合景泰富。在合景泰富旗下的增城朱村街项目中，融创将以合作介入。

在5月15日北京壹号院产品发布会现场，孙宏斌透露了更多合作细节：“有一天老孔（孔健岷）给我打电话：我们一块做（广州增城朱村街地块）啊。我说好，两句话的事儿。”

孙宏斌称，考虑到合景泰富做了好几年那块地的一级开发，在广州比较有影响力，因此合作的项目会以合景泰富的产品为主，“广州增城不限购，房子便宜，不可能做成壹号院系列，将以合景泰富的产品为主，刚改项目，做多高端也不现实”。

迟到的入主

作为中国打造的五大超级城市群之一，大珠三角拥有广深港三大经济引擎，以中国0.6%的土地面积和中国5%的人口贡献了中国八分之一的GDP，在全国经济版图中有举足轻重的地位。

近期，从南京、苏州等城市楼价上升可以看出，国内一线城市楼市热度不减的情况下，围绕一线城市周边的城市楼市承接价值溢出。

典型的代表是佛山和东莞。据中国指数研究院近日公布的4月份全国城市土地出让金排行榜数据显示，佛山市以34.6亿元的土地出让金排在第十位。东莞也是一片火热，5月下旬，东莞出现了两个地王。可见开发商对市场预期较高，特别是外来房企不断进驻的现象，也表明东莞发展前景被看好。

近日，世邦魏理仕发布《大珠三角基础建设展望》报告指出：未来，随着基础建设的完善，两小时横越大珠三角及多个都市圈内一小时生活圈的实现，三大引擎间更为紧密的联动将使大珠三角的发展迈上新的台阶。

融创对于今日的局面可以说早有预见性。曾经，融创有过多次机会进入珠三角，尤其是深圳，但雄心勃勃的华南布局计划却异常曲折。

2015年2月，融创宣布以23.74亿元收购佳兆业上海四家目标公司，意欲并购佳兆业从而挺进华南市场。如果收购成功，它将以低价获得深圳区域优质土地，迅速跨入千亿级房企。谁也没预料到，3个多月后，孙宏斌连夜从佳兆业撤离，包括汪孟德、黄书平等融创收购团队核心成员，不留一人。

此后，融创虽然陆续完成成都、南京、武汉、西安、济南等二线城市的布局，却始终未找到合适的时机插足华南。

2016年1月融创媒体见面会上，孙宏斌再次提及“今年我们将继续完成核心二线城市的布局。其中珠三角九个城市中，会在广州、深圳、珠海、佛山、东莞、中山等六个城市中至少布局一两个城市”。

华南市场则是它新的增长点。为了进入华南，无论是招拍挂，还是并购，融创都不遗余力，不放过任何机会。去年12月25日，它就曾与泰禾在深圳土拍赛中展开角逐，最终不敌。那块地，最终拍到了楼面价7.99万元/平方米，是去年的全国单价地王。

并购仍然是它的主攻，从上市之初的不足百亿销售额，到跻身500亿元，它只用了4年时间。多起成功并购是重要推手。在相继经历了收购绿城和佳兆业的失败后，其收购方式已从整体收购公司切换到收购批量或单个项目。

5月19日的股东大会上，融创行政总裁汪孟德表示，融创的土地储备2/3以上为收、并购获得。与招拍挂相比，通过收购来获得项目能较好地控制拿项目的时机和成本，周转速度更快。

有第三方投资机构分析师透露，在莱蒙之前，融创还分别谈过位于深圳蛇口的工厂项目，但到最后因为出价偏低的问题，项目都被别人抢了。在他看来，“产业地产非融创强项，但为了进入深圳已经无所不用其极。”

一场硬仗

孙宏斌曾表示，2016年，深圳、广州、厦门三个城市中最少要进两个。“这三个城市进完了以后，我们想进的城市都进完了，布局就完成了。”成功落子华南后，融创的区域版图已经成型，融创在全国的版图自此可分为天津区域公司、北京区域、上海区域、成渝区域、杭州区域和广深区域。

京津两地是融创的发迹之处和大本营所在，成渝和长三角等地区，融创也布局已久，在上海区域，当年借助融绿平台更是已经得心应手，然而广深区域，融创确实一片漆黑。

易居中国执行总裁丁祖昱曾评价说，华南房企应该是国内最具创新精神的。原因也很简单，华南市场太成熟、竞争很残酷，那些能脱颖而出成为标杆的企业必然身怀某项绝技，很值得其它区域的房企学习。

如今，随着电建地产等央企和泰禾等民企纷纷进入，珠三角区域早已是虎踞龙盘。尤其是深圳市场，地价和房价双高、获取项目难度大，在这里，融创要面对的，不但有大鳄级别的万科、招商、华润，还有龙光地产和卓越等地头蛇。

此时，与当地房企的合作显然是明智选择。有趣的是，与合景泰富的合作，被外界认为是两种不同风格的碰撞。孙宏斌坦言，与合景泰富的合作将以学习的心态来进行，“我们对广州是小学生，通过合作了解、理解广州市场”。

不过，孙宏斌还是志在并购。孙宏斌喜好并购，黄书平擅长并购，广深区域需要以并购方式，打出一场硬仗。孙宏斌表示，今年加码广深区域发展，广深区域继续会有项目并购，除了深圳和广州，还包括珠三角东莞、佛山、珠海等6个城市，“只要有合适的项目就会拿，没有指标”。

面对大鳄层层盘踞，广深区域更需要一个收购经验丰富、谈判能力强、懂财务的人。在融创一众高管中，拥有财务背景的黄书平被认为是“最会算账的人”。

黄书平在2007年加入融创，前后担任过资本运作中心总监及总经理、财务管理部副总及行政总裁助理、财务总监、集团副总裁。2015年9月，黄被升为公司执行总裁，同时分管广深区域。

融创收购佳兆业期间，黄书平在佳兆业担任了半年多的总经理。来自融创的消息称，除佳兆业外，黄还参与了绿城、雨润等收购案，本次收购莱蒙国际项目，就是由孙宏斌带队，黄书平主谈。

2016年，融创的销售目标是800亿元，2017年过千亿，因此广深之战不容有失。有深圳业内人士透露，融创深圳团队每晚都在加班、开会讨论项目和收购方案，此外，挖角工作也在进行中，已经有万科人士加盟。

800亿时代的路径

如果回顾一下融创近两年的路程，或许会更清楚，为何孙宏斌要如此重视广深区域，扩规模、提利润，将是伴随着融创南征的关键词，也是其在迈向800亿时代的转型所在。

近两年，融创并不顺，不但对绿城、佳兆业的收购失败，和雨润集团的收购自2015年9月8日公开后，至今也再无消息。

“2014年和2015年我们都在帮助别的开发商干活。我们是用了基本上集团一半的管理力量，从2014年一整年到2015年一整年，我们全部的精力都不在融创中国。包括集团的管理内部，包括各个区域公司”，2016年1月融创媒体见面会上，孙宏斌不无感慨地说。

2014年的绿城、2015年的佳兆业花去融创绝大部分精力，孙宏斌承认融创“原地踏步”。2015年销售额同比仅增长11.6%至734.6亿元。

6月1日，融创中国董秘高曦出现在深圳由链家和中信建投共同举办的一场分享会上，高曦表示，融创目前已经在全国30个城市有110个项目。其中，2016年可售货值约1400亿元，他透露，今年的销售目标为800亿元，目前已完成了300亿元，今年“肯定能过800亿元”。

如果说广深区域是融创扩规模的重地所在，提高毛利，则是其不得不面对的问题。

伴随行业变化，融创的毛利率也在下降，2011年这一数字是33.6%，到2015年这一数字为12.4%。毛利率下滑的直接原因是高毛利产品的减少、低毛利产品增加。在这之中，核心城市产出毛利最高，故而问题不言而喻。

克而瑞分析师房玲认为，随着融创苏、锡、常等地低毛利项目结算完成，上海、北京、杭州等城市高毛利项目进入结算，以及孙宏斌等融创管理团队脱身佳兆业回归融创，预计融创将来几年的盈利表现将会有所提升，这些将集中表现在2017年。

还要注意的是，频繁的并购也使得融创负债率上升。2015年公司净资产负债率从2014年的44.5%升至75.9%，杠杆水平重回高位。面对市场对公司负债率可能在未来会大幅上升的担忧，融创管理层表示，到今年年末将维持负债率不超过90%。