融创高负债扩张两年并购耗资1500亿

沈右荣

不管是计划周详还是临时起意，王健林与孙宏斌之间632亿的天价交易着实让市场意外。

然而，不可否认，孙宏斌正带着融创高速运转。记者不完全统计，两年来，融创先后掀起28起少则过亿、多则数百亿的并购案，耗资超过1500亿元。而孙宏斌似乎也总有花不完的钱，其背后，是融创通过与券商、信托、资管等合作，实现高成本融资、快速拿地、快速开发的融创模式。

近乎疯狂的并购也让融创承受较大的资金压力。负债率超100%、评级机构谨慎减持等，或给融创的未来带来不确定因素。

不过，地产进入白银时代，融创也已有动作。从投资链家、入主乐视再到接盘万达，专注住宅开发的融创或已开启多元化之路。

驰援乐视风波未平，融创掌门人孙宏斌又以632亿拿下万达89个项目，让市场为之震撼。

事实上，自2015年开始，融创就忙碌于并购市场，成了名副其实的“并购王”。长江商报记者不完全统计，算上此次接盘万达资产，近两年来，融创共发起28起并购案，这些交易少则数亿、多则数百亿，两年累计投入并购资金近1500亿元。

此外，去年，融创共参与30次土地交易竞拍，耗资至少567.04亿元。如此算来，加上并购资金，融创扩张耗资至少超过2000亿元。

然而，大规模扩张也引发市场对融创财务压力的关注。尽管孙宏斌表示目前账上还有900亿元现金，但其去年底总负债为2577.72亿元，净负债率从2015年底的75.9%上升至去年的121.5%。最近，其百亿公司债被终止发行，而标普也下调融创信用评级，列入负面信用观察名单。

两年大举并购28起，耗资近1500亿元

前进路上，孙宏斌延续了一贯的激进风格，依托大密度并购攻城略地。

记者梳理发现，融创受让万达高达631.7亿元资产，是其成立15个年头来进行的最大一笔交易。而从2015年以来，融创在并购路上完全停不下来，共进行了28起并购交易。

具体来看，2015年，融资实施了4起并购，其中两起是与中渝置地进行，分别以4.5亿元获得成都国嘉志得置业、27.56亿元取得妙领所有悦景，另两起分别是绿城中国出售的上海融绿等7项交易以及武汉美联地产出售的武汉塔子湖置业，这两起均未公布交易价格。

2016年，融创的并购动作更大。先后增持了上海浦东东郊项目、苏州德尔太湖湾、中牟美盛、苏州新友等项目，收购了上海枫丹、杭州金瀚、莱蒙国际位于三河燕郊上海等项目公司、嘉凯城青岛项目、联想控股的融科智地，入股金科股份、金科地产等。这些交易中，交易价格最低的上海浦东东郊项目7.52亿元，最高的联想控股的融科智地137.88亿元。据不完全统计，融创当年投入并购的资金为444.86亿元。此外，去年融创还掀起了与江苏雨润的并购重组，遗憾的是，历时4个月的交易以失败告终。

今年，除了上述并购万达资产外，融创以26亿元入股北京链家、增持金科股份4.99%股权、收购天津博联、150亿元驰援乐视、102亿元揽下天津烂尾楼及21亿元接下西部第一高楼项目华城富丽60%股权及债权等。今年以来，融创已为上述并购砸下至少953.74亿元。

据记者不完全统计（部分未公布交易价格），上述并购共耗资1430.66亿元。

除了并购，融创还参与土地市场公开出让。据不完全统计，去年，融创共计成功参与了30次土地交易竞拍，耗资至少567.04亿元。目前，今年的数据尚未公开，暂无法统计。上述两项加起来，近两年来，融创砸下的资金1997.7亿元，算上未公布的交易价格，至少超过2000亿元。

国际评级机构标准普尔在评级时公布的数据为，今年以来，融创用于收购土地（通过公开竞价和并购）、投资非核心业务（包括投资乐视系公司和链家）的支出已达1200亿元。

引入资本实现高成本融资、快拿地、快开发模式

与其他房企不同，融创的快速扩张源于大举并购、快速开发、快速销售、高速周转的融创模式。

公开信息显示，融创掌门人孙宏斌曾供职于联想，25岁就被列为接班人，后因涉嫌挪用公款而入狱。4年后，孙宏斌东山再起，创办了房产销售中介顺驰地产，顺驰地产一度占据天津二级市场30%的份额。2004年，孙宏斌入选胡润中国百富榜。

顺驰的快速做大得益于孙宏斌的激进风格。据称，2002年6月，顺驰成功竞得天津塘沽一块地皮，仅3个月，在这块地上所开发的“莱茵春天”就开盘销售。此后的8个月，顺驰从华北、华东和华中等拍得10余块土地，其销售额扶摇直上，从2001年1个亿增加到2004年的127个亿。

然而，因为扩张太过迅猛，顺驰资金链长期紧绷，终于在2004年断裂。孙宏斌10余年的奋斗功败垂成。后来，孙宏斌将顺驰地产以12.8亿港币的价格卖给香港商人。

2003年，孙宏斌创办融创。在融创身上，孙宏斌延续了顺驰的操作风格。

华中一地产人士告诉记者，融创的做法类似于当年的顺驰，也与投行操作手法类似。即以惊人的周转率为核心，辅以高成本融资，快速拿地、快速开发、快速出售，并获得高预收账款，为了鼓励管理层保持“速度”，孙宏斌还推出股权激励。

一名长期从事地产业务的律师向记者介绍融创在武汉拿地情况。据其统计，目前，融创在武漢拥有5幅地块，这几块地或在建或在售，分别为融创公园壹号、融创观澜壹号、融创融公馆二期、武汉融创观澜府、融创中心武汉壹号院。这些项目，除了融创观澜府是自己通过招拍挂拿地外，其余四块地均是通过并购获得。

记者采访发现，在上述地块中，虽然全部由融创主导开发，但几乎每个项目都引入了资本。如融创公园壹号，引入资管公司，招商财富持股31%。融创观澜壹号，融创与长江证券各占一半股份。融创融公馆二期，武汉市锦城房地产占10%股份。融创自己拿地的武汉融创观澜府，中铁信托有持股40%。融创中心武汉壹号院的开发商是武汉会昌置业投资有限公司，融创在其身上设置了多层股权，透过其背后可以发现，股东除了融创外，还有中信证券的身影。

净负债率超200%，财务或承压

高成本融资、高速扩张的融创负债高企，或存在不小的财务压力。

在收购万达资产时，孙宏斌豪气地表示，以自有资金购买，融创的账上还有900亿元资金。

对此，一名会计师向记者表示，从万达通过银行贷款给融创296亿元支付此次交易款来看，融创并非孙宏斌所称的如此有钱。

实际上，近年来，融创的负债率不断上升。2015年底，其净负债率为75.9%，而去年底，则猛升至121.5%。

根据国泰君安的托管报告显示，截至今年4月30日，融创集团借款余额1291.90亿元，年内累计新增借款金额370.59 亿元。

对于融创的2016年年报，上述会计师认为，去年底，融创的账面现金确有698亿元，但有178亿元资金是受限的，融创能自有支配的资金只有520亿元。而这520亿元资金中，绝大部分来自于借款，仅有46亿元为经营业务收入。同时，其总资产为2931.83亿，总负债为2577.72亿，负债率87.92%，为近年来最高水平。如果把去年发行的100亿元永续债归在债务项下，如净负债率将达到208%。目前，融创的净资产不足400亿元。

值得关注的是，近期，融创发行百亿公司债计划搁浅，被交易所终止，这或将加剧融创的财务压力。

关注融创接盘万达资产的人士还向长江商报记者表示，融创此次收购万达资产，总体而言，资产价格较为便宜，但是，13个万达城项目尚处于投入期，均存在债务，目前债务情况没有公布。这意味着，融创的债务还在增加。此外，由于文旅项目投入大、周期长、回报慢，后期的建设对融创来讲也是新的资金压力。

融创自身方面，近年来，其毛利率不断下滑，已从2010年的43.3%下滑至去年底的13.7%，显示其利润率较低。

上述地产人士还表示，在地产全面调控的情况下，新楼盘领取预售证可能没有以往快速，这对于依靠高速周转回笼资金的融创来说，影响不小。

融创的杠杆已受到各方关注。标普下调了融创中国的信用评级，列入负面观察名单。