壹号别墅区“自立门户”

龚小锋

从温榆河畔到首都机场高速的边沿，逶迤连绵的即是中央别墅区的轮廓。这块土地，历经二十多年发展，成为北京高端别墅住区的典范。而在多年的外扩中，以温榆河为界，中央别墅区孕育出南北两个板块。

北部是中央别墅区发展最为成熟的传统区域，南侧以近年来的地王热土孙河板块为代表。近日，区域内的开发商和北京地产业内人士共同提出了“壹号别墅区”的概念。

其名字来由是，北京壹号别墅区，是北京第一个真正先全盘规划后建设发展的别墅区。“壹号”这样大的名号，究竟是炒作噱头，还是不负大名，与去年的“顶豪”说法一样引起热议。

孙河的聚集效应

孙河板块所在的区域，位于中央别墅区温榆河南岸，西边是京承高速，东侧是老的京顺路，北侧是北皋板块。

众所周知，孙河首次备受瞩目始于三年前。2013年初，孙河推出5块土地进行拍卖，龙湖第一个进入孙河，开发了龙湖双珑原著。随后，泰禾、中粮、首开、懋源等房企也纷纷进入。

短短3年时间，孙河成为北京最受瞩目的板块之一，该区域也经历了一个逐渐成熟的过程，区域内的龙湖双珑原著、泰禾北京院子、中粮瑞府、首开琅樾都是近一两年的明星项目。

孙河的低密度不可否认。在这样一个4000亩地的区域里面仅有11个项目，其余土地均配以教育、医疗、文化、商业等用途，包括约10万平的低密商业配套。此外，这里还规划了约10万平方米的湖景公园。

北京城市规划学会原秘书长、城市规划专家高毅存表示，如此大面积的地块范围内，项目能保证绝对的低密度很难得；同时还有非常好的商业、教育、医疗、卫生等服务配套，非常便利。最难得的是，这个板块正好处在温榆河形成的绿色隔离带上，生态环境极佳。

这种低密和稀缺性，也使得孙河区域土地价格居高不下。在孙河诸多土地之中，最受人关注的还是曾两度流拍、再度入市便加冕新晋“地王”的孙河乡北甸西地块。2015年9月，保利、首开、平安、龙湖四家开发商联手以总价64.83亿元，配建保障房27500平米摘得地块。

目前，该项目已最终确定由龙湖操盘。龙湖方面已表示将在这块土地上开创北京第四个原著产品——景粼原著，该项目将在下半年入市。龙湖地产北京公司副总经理李亮表示，龙湖的再次进入孙河区域，体现了对这个区域的认可。

值得一提的是，该项目紧邻龙湖在孙河的开篇之作——双珑原著，该项目已在今年3月份全面售罄。

叫板中央别墅区

与新兴的孙河板块相比，中央别墅区北部传统板块是北京最早、最成熟、高价值的别墅区，更为市场所认同。在多年的发展变迁中，其交通、生活、教育、医疗等配套都日臻成熟。

但是随着新国展入驻和地铁线路开通，区域内商住类小户型产品大量出现，中央别墅区居住氛围的纯粹性逐渐削弱，已经不能满足高尚社区发展趋势。

此时，区域是否具有提前规划就显得很重要。自2011年起，随着孙河土地的逐步出让，政府开始着手启动一个从来没有过的城市规划项目——北京第一个纯粹别墅区。

作为朝阳区最后一块低密用地，用地面积约283公顷，其中建设用地约120公顷，综合容积率仅1.05。在政府《北京市2011-2015年国有建设用地供应计划》中明确规定，这里将定位为“世界城市标杆级低密住区”。

高毅存认为，壹号别墅区是北京第一个真正意义上，先全盘规划后建设发展的低密度居住区。北京土地稀缺，而城市中的纯粹低密别墅区更是愈加珍贵，这也印证了北京壹号别墅区的升值潜力。

作为“中央别墅区”概念创始人，中国中央别墅区发展研究院创办人刘东认为，从2002年提出中央别墅区概念至今，孙河一直是中央别墅区的心脏，是中央别墅区中价值最优的板块。

在他看来，孙河板块行政归属朝阳区，具有更多的行政便利；其次孙河是北京第一个也是目前唯一先规划后建设的区域，避免了重蹈其它板块随意性、杂乱性发展的历史，这也是孙河板块更胜一筹的原因；而且，在地理位置上，孙河是中央别墅区的中心区域，距离市中心更近。

李亮则指出，壹号别墅区是北京唯一被一湖三园所包围的城市别墅区。此外，区域景观资源绝佳。交通方面，除了现有的京密、京承、京平、机场高速、机场二高速等交通要道，明年区域内还将开工建设京密快速路，未来从壹号别墅区开车至三元桥只需要10-15分钟。

对于“壹号别墅区”这么一个概念，一名不愿具名的业内人士私下评价，“壹号这个概念打得很响亮，炒作得漂亮，但这名字起得让其他区域开发商可能会不满，因为你叫了壹号，别人也很难再起名了，总不能叫顶级别墅区吧”。

但他也承认，概念都是由炒作开始了，炒作不是一个贬义词，大家喊久了也就顺理成章定下来了。“中央别墅区不也是这么提出来的吗，当时大家还觉得区域那么偏，在顺义，怎么能叫中央呢，后来叫着叫着就习惯了。”

区域重构与裂变

不只是孙河区域走向“独立”，随着北京土地供应量逐渐减少，项目趋于高端化，北京不少别墅板块也在经历重构与裂变。

从1992年中央别墅区第一个外销别墅丽京花园开始，北京的别墅至今已经走过整整二十四个年头。随着城市规模和人口数量的不断增加，北京陆续形成了几个具有较高市场认知度的别墅区，即中央别墅区、西山别墅区、奥北别墅区、昌平八达岭别墅区、亦庄别墅区等。

经过多年的开发，这些自发形成的传统的别墅区愈加成熟。但也因为城市发展的自发性而变得不那么纯粹，逐渐暴露出一些发展的桎梏。这使得北京以往的别墅区，从未达到过洛杉矶比佛利山庄、纽约上东区、香港浅水湾这样的高度。

基于房地产项目概念炒作的盛行，一些依托原有别墅区域的细分区域开始“独立”。除了壹号别墅区外，近期还有部分业内人士和开发商提出了“潭柘别墅区”的概念，这一区域，有京投银泰旗下的檀香府，以及远洋天著春秋等别墅项目。形成一个集自然风光、文化旅游、观光农业与民俗文化于一体的新一代宜居小镇。

“潭柘板块”所在的潭柘寺镇因京城著名佛教寺院之一的潭柘寺而得名，已有1700多年的历史。民间有云：“先有潭柘寺，后有北京城”，充分体现潭柘地域深厚的历史底蕴和人文积淀。

刘东表示，京西的山脉资源、河流、居住环境，未来包括门头沟地区和石景山地区，可能会在原有的西山别墅区之外形成一个新的别墅区块，而潭柘寺板块便是这一区块的核心。潭柘寺别墅区，未来可能是一个可以跟孙河别墅区相PK的板块。

此外，近年来，王佐青龙湖板块中，还扎堆了燕西华府和领秀翡翠山等高端项目。王佐区域凭借环境牌，还在开发的楼盘基本都瞄准改善型置业，故而开发商也都打出了青龙湖板块这一面大旗。

不过，要想真正使得概念名副其实，尤其在土地出让规模受到控制的今天，政府的先天规划就显得更为重要。这或许是接下来所有提出新别墅区概念的倡议者们，应注意的问题。

中粮地产和保利地产相关负责人均表示，政府统一规划比自然发展更理性，更有预见性。只有在政府的统一规划下，区域内的各家房企才能将拿出最优的产品呈现给客户，这也进一步保障了区域的纯粹性。

但无论概念如何提出，这些区域都难脱离原有大区域成熟市场的基础，否则也很难得到市场认可。刘东也指出：“不管叫孙河，还是壹号别墅区，它都是中央别墅区不可分割的一部分。”