土地使用权到期后怎么办

文/周明



土地使用权到期后怎么办

文/周明

自1987年我国土地制度改革后，实行土地所有权和使用权分离，土地使用权有偿、有期限使用，住宅用地的土地使用权限为70年。土地使用权到期后怎么办？虽然 《物权法》第一百四十九条规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但如何续期、需不需要交纳土地出让金以及交纳标准是多少都没有明确规定，这对广大的购房者来说始终是一头雾水。

可能是因为“住宅70年土地使用权大限”还很遥远，不是我们这一代人会面对的，所以至少目前可以不以为然。但温州等地部分房屋20年土地使用权到期事件，又一次把这个问题推到了风口浪尖上，引发了社会高度关注。有人认为：《物权法》没有说自动续期必须收费，自动续期就是免费续期，中产家庭需要定心丸。也有人认为：约定20年以及没有达到最高限70年的，首先应当自动续期至70年，同时补交约定年限与70年土地使用权期间的出让金差价；续期如果不补交出让金，政府的利益会受损，而且对其他已经缴纳70年出让金的业主也是不公平的。据参与《物权法》立法的中国社科院法学专家孙宪忠研究员介绍，当年在讨论土地使用权限到期后如何续期时，争议很大，而交象征性的使用费以自动续期的意见占据上风。

住宅土地使用期限到期后是免费续期也好，还是象征性地交纳使用费自动续期也罢，这两种方式为广大购房者所普遍接受，而继续交纳相当数额的土地出让金方式则不被人们所认可。对这个问题笔者作以下几点思考，供读者参考。

1．房价中的土地价格，包括土地出让金、土地增值和土地税费等。土地出让金是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括受让人支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。开发商通过市场竞拍从政府手中获得土地使用权所支付的金额，涵盖征收动迁补偿、“七通一平”等费用，以及开发时部分土地增值。土地增值则是房屋所处地段土地价格在今后市场上的不断升值增值。土地税费是国家按规定收取的契税。因此，自动续期后要考虑收费的话，也只能针对土地增值部分，按照谁投资谁受益原则，由政府和个人按一定比例享受利益。

2．就像公房承租人享有“永租权”一样，公房产权归国家，承租人可以无限期地租用房屋，形成永久的居住权。使用权房必须补交地价成为产权房才能在市场上交易。原则上住宅土地使用权限到期后自动续期，如果业主的房屋不进行市场交易，除了交纳规定的土地使用契税外，何来的土地出让金？土地出让金是政府将土地使用权转让给开发商经营，考虑基准地价和一定年限的土地增值而一次性收取的费用，其中包括征地补偿、基础设施建设、公建配套等，这在业主购房时都已计入房价。如在续期后继续交纳土地出让金，不免有“一房多次收费”之嫌疑。

3．温州等地的20年住宅土地使用期限，是由于地方政府当时为了降低土地出让金费用而采取的地方性政策，如今按照法规自动续期至70年时，应以当年的价格标准补足土地出让金，以示社会的公平性。如需上市交易，则要按现行的价格标准进行核算。

4．对于高收入家庭的高档商品房或上市交易的住宅可另当别论，但对于自住普通商品房的中低收入业主来说，70年住宅土地使用期限到期后自动续期，不应交纳土地出让金，同时，土地使用契税也应视情况适当减免。

5．这也对购买二手房的家庭提了个醒：买卖旧房时应把房屋的土地使用权期限作为考虑房价的因素，同一地段土地使用权限期不同的房屋，其房价也应有所不同。

（作者单位：上海市房产经济学会）