房地产调整转型的财务影响及其对策研究

钟蕊菡　汪阳　黄晶　段光仙

摘 要：在经济新常态下，房地产行业正面临着调整转型。文章通过分析房地产行业在调整转型后的财务现状，提出问题，根据问题提出了相应的对策建议，以使房地产在转型过程中找到优化财务管理的方法，促进其发展。

关键词：房地产；财务现状；对策建议

中图分类号：F830.9 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2016）02-0110-02

1 房地产调整转型的背景

2014年中国GDP同比增长7.4%，中国经济进入中高速增长新常态，而全国商品房销售额全年同比下降近8%，销售均价同比下跌近5%，总体来看，业绩下滑数量占比达43.3%，地产行业正在面临销售减缓、利润下滑、两极分化的现状，房地产需要寻求转型和突破，进行行业升级，房地产行业也必将迎来新常态。

2 房地产调整转型的意义

2.1 房地产转型调整有助于中国经济增长

作为国民经济重要组成部分，房地产业对GDP增长影响较大，同时，其关联性强，无论是对产业链上游的钢铁，水泥，有色，机械等行业，还是对产业链下游的家具，金融等行业都有较大的影响。房地产转型调整必将进一步促进中国经济发展。

2.2 房地产转型调整有助于产业结构调整

与房地产业关系最为密切的是制造业，房地产行业投资额的增加对第三产业的增加值比重提高贡献有限，而房地产转型调整从制造业向现代服务业转型是必然趋势。

2.3 房地产转型调整有助于提高就业率

房地产对其他行业后向拉动力较强，中间投入多，但其还是偏向于资本和原材料型产业，对就业的吸纳能力有限。房地产转型调整势必带来第三产业的发展，会增强就业的吸纳能力。

3 房地产调整转型的财务影响

3.1 对收入的影响

随着楼市进入转型的新常态，国家对楼市的调控力度逐渐的加强，房价将会逐渐进入到一个趋于合理的价格区间，楼市的泡沫将逐渐消退。但这对于房地产企业来说，则意味着其销售收入将会进一步下降，进而影响其整体收入，这从近两年来万科的年报中便可看出端倪，万科作为大型的房地产企业销售收入仍然在增长，但增速已明显放缓，整体收入的增长进入到合理增长的慢车道。随着调控力度的进一步加强，这种放缓趋势将越发明显。

3.2 对成本的影响

主要体现在两方面，一是融资成本的进一步增长，随着银行银根的收紧，民间借贷的发展处于整合规范时期，房地产企业的项目融资就变得更困难，这对其资金运营能力提出了更高要求。二是开发成本的增加，包括拿地、开发、销售等各方面成本。土地作为不可再生资源，将会越来越稀缺，拿地成本会越来越高。随着人工和建材的成本增长，房地产开发的综合成本进一步升高。因此从融资到开发，其成本将进一步增加，这从近两年来万科年报中的成本项也看出。

3.3 对利润的影响

房地产企业收入放缓，而成本增加，便导致房地产企业的利润增长逐渐放缓，可以说房地产企业的暴利时代已结束。今后房地产企业的利润将逐渐回归到良性合理的增长阶段。这也促使其加快转型调整的脚步，以适应市场的变化和需求，这使企业在新常态下面临更大的挑战，也对企业的运营和管理者提出了更高的要求。

4 房地产企业调整转型的对策研究

4.1 房地产企业层面

4.1.1 实力企业快速扩张

房地产早已过了容易赚钱的时代，中小型以及区域型的房企想要实现走出去，将会更加的困难重重，并且在异地进行土地扩张的成本和市场风险更大。所以有一定实力的房企应该要学会借势，加快布局扩张。如万科选择兼并、相互持股、品牌与管理输出等整合的方式，增加人力资源、土地资源、关系资源的储备。

4.1.2 弱势企业加强融合

对于没有能力适应大趋势的企业，必须提早布局，可以选择走股份互持、股份转让等方式与强势企业融合，只做股东，不参与直接经管，最大化进行应收账款等存量资产的盘活。

4.1.3 市场精细划分

房地产市场正在从细分时代逐步向精细划分时代发展。以产业为依托的各种精细划分的房地产市场在逐步兴起。房地产市场早已从最初的形态延伸到旅游、养老等多种市场形态。

4.1.4 房地产企业的发展方式要全面升级

未来房地产企业唯有进行高效率管理，严格成本控制和品牌溢价，以此来提高利润率；通过高速提高土地周转率以此来加快资产周转率；通过创新的融资方式来提高公司资金的利用率和安全性。

①把规范化列为经营方向。面对新常态下房地产市场的不断发展，即将有50%的房地产开发商，会因为市场竞争力的低下或者缺乏而在市场中被淘汰。对于市场的发展和变化，开发商要想在房地产市场上生存，就必须进行企业转型，将做买卖的运作方式改为企业运作方式，也就是要走标准化专业化的道路。万科于20世纪90年代就走上了这条具有标准化专业化发展的道路。由于专业化的提升，万科的周转率已远远高于房地产行业的平均水平，并且在相同水平的利润率下，可以使资产收益率得到提高。万科还充分利用周转速度和规模效应，同时围绕大约一百个的项目，多项目高速运作，对土地增值税进行合理规避，让企业的经营效益得到提高。

②搭建专业运作平台。房地产的开发具有产业链长的特点，因此，相较于其他行业来说，它更需要管理系统化。在房地产开发过程中，开发商对其中的四个基本问题应该能给出答案：做什么、什么标准、多少成本、执行力。要想回答这四个问题，就必须在公司中构建专业流程、计划管理、成本控制、绩效管理这样四个专业体系。其中，计划管理体系能保证运作效率的提高，成本控制体系能保证利润的实现，绩效管理体系能保证执行力的提高，公司若构建了这四个专业体系，那么就搭起了专门的进行公司运作的系统管理平台。

4.2 政府层面

4.2.1 落实土地供应政策

首先，应加强土地供应政策对土地价格的调控，完善土地储备制度。就房地产开发和建设来说，土地是最基本的组成部分，故而在房地产价格中，土地价格是重要的构成部分，并在市场上起基础决定性的作用。因此，对土地调控机制进行完善有利于推进房地产行业的持续健康发展。国家应当积极完善当前的土地收购储备制度，通过控制、回收、存储、规划等多种手段来加强对土地市场的垄断，为房地产行业的发展提供一个良性的公平竞争环境。其次，通过国家强有力的调控，对房地产市场中的炒作行为进行规范，且最大限度的发挥出土地的作用，以为广大百姓提供必要居住生活场所的条件下，来增加国家的财政收入。

4.2.2 加快产权改革进度

建立健全、完善的房地产产权制度和土地所有权市场，应该成为房地产改革工作的下一个重点，换句话说，要使住房私有产权清晰明了，那么，土体的使用权及所有权要相分离，才能保证初始产权的界定清楚。

4.2.3 完善房地产市场供应结构

可以从三方面来进行。其一，政府要通过科学规划和政策的指导，来建立需求主导的地位，最大化的满足居民对于商品房方面的需求，协调普通商品房与保障性住房和豪华公寓三者之间的比例，并在开发中适当增加保障性住房的土地供应。其二，健全廉租房和保障性住房的供应政策，切实有效的保障符合条件的居民可以獲得相关的福利、优惠政策。其三，为了满足广大中低收入家庭的住房需求，政府应当对交易手续的简化进行强化，对二手房市场的建设进行完善，加快房地产的流通速度，并有效降低住房空置率，最大限度优化资源配置，促进房地产经济的平稳发展。

参考文献：

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[2] 章忠.我国房地产经济发展的政策探讨[J].现代经济信息，2009，（11）.

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