浅谈北上深房价过快增长

罗晓萌

摘要：通过相关数据的对比，说明了北上深近期房价的快速上涨程度，并从国家政策，居民的消费心理，当前的中国经济形势所造成的资源配置恐慌来分析北上深房价过快增长的原因。同时也指出了此番杠杆加杠杆，住房性投资投机等因素所造成的房价快速上涨给中国经济带来的风险。最后提出为缓解当前现象，我们采取促进中国区域经济协调发展，减少信息不对称，严厉打击恶性炒作等措施。

关键词：去库存；房价上涨；资产投资慌

中图分类号：F293.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）004-000016-02

一、引言

自2015年年末以来中国多个政府部门连续推出一系列房地产业的新政策，例如降低购房首付比例、上调住房公积金存款利率、降低房地产交易环节的契税和营业税征收比例等政策。此番旨在去库存的政策虽然在一定程度上缓解了一线城市以及部分二线城市的住房库存压力，但同时也引起了北上深房价的多轮暴涨。

2015年12月深圳新房同比涨幅高达47.5%，二手房同比涨幅也达到了42.6%。在9月30日的房贷新政通知后，深圳房贷连续增长三个月，投放额分别为77.5、110.1及163.5亿元，环比分别增长3.5%、42.1%及48.5%。今年初以来，深圳式的疯狂上涨正迅速传染北京和上海。北京南五环外地价接近五万，二手房涨价惜售；在“降首付”与“降契税”两拨利好政策的刺激下，2016年1月，上海商品住宅成交价为3.59万/平方米，环比上涨6.9%，同比上涨24.9%。截至2016年1月，上海的商品住宅消化周期已经降至3.7个月；北京的消化周期为9.2个月；深圳商品住宅消化周期为8.7个月。

二、北上深目前的房价分析

房价收入比是指一套房价格与一个家庭年收入的比值，如果其超出一定范围，房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。在表一的数据中，商品住宅销售均价使用的是统计局口径的数据，包括了经济适用房，棚改房，动迁房，限价房等可售型保障住房在内。因此，商品住宅销售均价被明显的低估了。剔除了可售型保障房后的房价收入比能更真实的反映各城市的房价收入比水平，如表二。

中国的房价收入比的合理区间为6-7，从以上两组数据来看，北上深的房价已经存在明显的泡沫现象。

从国家统计局公布的北上深近期新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动的数据来看，深圳继续领先增长，北京和上海大有后来居上的趋势。

由于居民人均收入在不断地增长，并且北上深具有其他地区无法比拟的个人发展机会，优质的教育资源，完善的基础设施，房价呈现一定的上升趋势也是必然。其房地产市场成交量的回升也是过去积压需求的集中释放。

三、北上深房价过快上涨的原因

1.首先本轮楼市反弹的本质，是一场政府主导下的房地产“去库存”运动。借银行之力用更少的钱购房，无疑增加了人们的购房热情。2015年年末，中央经济会议就将“去库存”确定为今年五大主要任务之一，今年以来央行降低首付比，三部委减税等措施，正是通过鼓励居民部门“加杠杆”，化解房地产库存。今年2月26日，央行行长周小川在上海明确表态：个人住房加杠杆逻辑是对的。住房贷款应该有大力发展的阶段。个人住房贷款在银行总贷款的比重还是偏低的。首付比例降低是有空间的。今后可能会考虑给银行更多自主权，让他们来制定首付比、利率。目前美国处于加息周期，中国不断地降息，降准，维持宽松政策，并且不断减少楼市税项，降低楼市杠杆门槛，这无疑都是将资金从银行系统，逼向市场再转向房地产的助力。而一系列的组合，确实也让资金感受到了，只有投资“超级城市”的楼市，才能保证安全与收益。

2.房价的上涨固然有一线城市需求相对旺盛，家庭可支配收入增加等符合市场规律的理性因素，但价格短时间内暴涨，非理性因素成分更多。理性泡沫可以作为资本转移工具，使资本从低效区域转移到高效区域，优化资源配置，是对整体经济的帕累托改进。非理性因素集中反映出中国房地产市场信息不对称和投资者的盲目性。由于缺乏透明，权威的信息发布渠道，市场参与者难以获得房地产市场的准确信息。而且房地产经纪行业较为混乱，大量的房地产经纪人缺乏基本的专业素养，不仅不能为市场提供准确的信息，反而加剧了信息的混乱。由于投资者只能依据市场价格的涨跌信息进行预测，对于房屋基础价值的信念普遍存在偏差。而房地产市场大部分是个体投资者，大部分都不具有投资的专业知识，对信息进行分析和预测的能力较弱，“从众心理”“锚定效应”“过度自信”等中国特色的行为偏差交互作用，导致个体投资行为普遍存在非理性的动量投资倾向。

3.中国经济下行大背景下，地区经济、贫富差距、社会资源不平衡的进一步发酵引起的资产配置荒，资金在寻求更安全的投资标的。经济的不均衡，在经济衰退期会得到跟明显的体现与放大。中国从去年经济增速开始下滑，7%以上的GDP增速不复存在，这种在经济下滑过程中的资金投资，必定会选择一些风险性更低的投资机会。而一线城市的房地产，在股市暴跌之后，便成为了人们规避风险的首选。

4.2015年A股完成了中国居民财富史上以万亿计的一次财富大分配。亏的钱不会凭空消失，他一定以某种形式转移到了某些人的账户里。从2015年下半年各资产类别情况看，这些被分配的钱从容不迫的进入了各种一线城市房地产市场。房价的恶性上涨，又反过来对于刚需者形成了极大的逼空压力。在对过去一再错失买房机会极为懊悔和十分担心未来的情绪压力下，很多人被逼空逼得完全丧失了理智，奋不顾身地买房。同时房地产市场庞大的体量和长期以来的上涨预期又理所当然地令其成为吸纳货币超发的储蓄池。这样就推动北上深整个楼市的全面上涨。四、北上深房价过.陕增长存在的问题

1.在北上深等最具经济活力的一线城市，年轻人的房价收入比不断攀升，房价成为阻隔人才进入城市的高门槛，会影响整个城市的竞争力。2015年底，上海常住人口为2415.27万人，比2014年底减少了10.41万人；其中户籍人口增长了3万多人，非户籍常住人口减少了14.77万人。上海外来常住人口出现了负增长，同比下降1.5%，这是十五年来的首次。常住人口更是改革开放四十年来首次负增长。一线城市的房价也许已经开始让不少想留下的人望而却步。

2.在三四线城市去库存依然艰难的背景下，由于一线城市的外来人才绝大多数都是倾两代人之力，甚至还要再加杠杆才能完成购房。巨大的“虹吸效应”使资金过度集中于一线楼市，透支了三四线城市的购买力，在一定程度上会导致三四线城市更难去库存。

3.一线城市房价持续上涨对于实体经济的冲击更大，导致资本外流更加严重。通过贷款和优惠政策政府将资源扶持给了国企，外企和民营巨头，降低了他们的交易成本并带来更多的资金，但增量资金通过金融系统流向了房地产。而中小企业既得不到有效的资源扶持，又面临更高的成本，造成实体产业大面积溃退。高房价极大地推高了土地、劳动力成本，实业精神和科技创新将受到致命打击，在外部美国再工业化，TPP加大资本吸引力的情况下，这不啻于把资本向海外赶。

五、如何防范北上深房价的过快增长

北上深此次房价的过快上涨与中国经济发展水平的地区差异密不可分，政府应该积极推动中西部地区和中小城市的发展，避免北上深中心城市产业的过度集中。引导产业活动向内陆和中小城市转移，推进各地的公共服务（医疗，教育，基础设施，环境和信息建设等）均等化，培育发展中小城市群，增加当地的竞争力。这一方面可以化解当地房产去库存问题，另一方面可以将北上深一线城市的房地产非理性泡沫进行有效的分解。

针对北上深的特殊情况，政府应该实行严格的限购政策，同时实行严格的差别化税收和信贷政策，抑制投资投机性需求的蔓延；加强银行的住房贷款的监管工作，政府在必要的时候应该适当提高首付比例，减小杠杆率；及时披露相关信息，减少信息的不对称性；增加中小户型的供应数量，搞好保障性房屋的供应建设，尝试把非住宅性质的土地转化为住宅的做法，增加住宅市场的供应，消化商办市场库存；加强对于中介行业的监管，规范交易流通环节，严厉打击各类交易中违法违规行为（速销房，垄断房源哄抬房价，捂牌惜售等）；同时政府应该正确的引导舆论，现阶段媒体的发达使得不少居民在缺乏自我分析判断基础的同时，受舆论夸张的报道而盲目投资，造成资产错配。