BOT模式下蓟县大平安村宅基地旅游项目初探

刘辉群+汤丽丽+刘峻源

摘要：本文选取蓟县大平安村宅基地旅游开发项目为研究对象，引入BOT融资模式，首先对村庄宅基地BOT模式进行分析，提出BOT模式下的运作程序和融资方案设计；其次通过财务分析论证方案的可行性；最后对项目的风险进行识别和防范，提出了相应的措施。

关键词：BOT模式；宅基地；财务分析；风险评价

BOT模式是一种利用民营资本兴建基础设施的融资模式。农村宅基地使用权通过土地使用权人向投资商、开发商等民间组织授权，开发投资者对村庄宅基地上的建筑物和构筑物等投入资金发展农家乐等旅游开发项目，改造建成后投资人有偿经营一段时间，用于旅游经营后将宅基地使用权交给原所有人，目前村庄宅基地项目建设中还未广泛运用BOT模式。

一、大平安村宅基地管理及收益现状

目前，大平安村庄宅基地农家乐经营的基本模式属于“农户”单体式，即农户自己提供资金和原材料，对房屋进行修缮和改造，来经营农家乐。他们相互之间互不干涉，独立经营，各自承担风险，获取各自的收益，但这样由于自身认识水平的限制，而且资金和经营经验有限，使得经营的农家乐只能停留在小规模、无序化的经营业态。

至2014年，村内有36家经营农家乐，60 家从事务农，此外还有一些人员从事建筑外出打工和山货买卖。开展农家院经营每户平均收入为45000元；务农的收入较低，每户收入为1.5万。严重制约了村庄后续资金的投入和可持续发展。未来，寻找切实可行的宅基地经营管理模式将成为村民脱贫致富、村庄经济效益最大化的必然途径。

二、村庄宅基地BOT模式运作设计

（一）村庄宅基地BOT模式分析

项目BOT模式运营的基本内容包括：作为准政府组织机构的村庄宅基地统一管理主体——大平安村委会，将宅基地的使用权授权该项目的投资方，由投资方提供资金在宅基地上进行开发建设，建造完成后投资者进行有偿的经营管理，来获取一定收益。在特许经营期之前，原来农户的收入按照政策采取补贴方式，同时农户也可参与其中进行就业，获取一定的收益，等到特许经营期之后，将宅基地使用权交还村委会，村集体节省了建设开发的资金，村民也可从中获取一定的报酬。由此看来，BOT模式在村庄宅基地项目中运用的途径是具有合法性的。

（二）村庄宅基地BOT模式项目的运作程序

①由村委会牵头，投资方作为项目发起人，与村委会和农户协商，成立大平安村宅基地BOT项目公司。②村委会与投资方开展合同谈判，确定特许权协议。③大平安村BOT项目公司进行前期规划准备，由管理方委托设计、施工方承包建设农家乐基础设施和旅游项目。④工程竣工验收后，进入项目的运营阶段。由项目公司自主或选择专业运营方进行管理，当地农户协助参与管理大平安村农家乐及旅游项目的经营。⑤项目公司按照特许权协议中规定的日期和方式将农家乐基础设施和旅游项目移交给村委会及农户。如下图所示。

（三）村庄宅基地BOT模式融资方案

大平安村委会由上级下营镇政府拨款，拟投入1500万资金，其中在特许经营期内，考虑到农户原来的收入主要由农家乐和务农部分组成，包括农家乐户均收入约4.5万元，总共36家，务农户均收入约1.5万元，总共60家，每年总计收入约252万元；按照政策将特许经营期内的农户总收入进行扣除，将其给予农户作为资金补贴，以提高农户参与项目的积极性，剩余的资金直接投入项目开发建设。由此看来，现有的建设投入资金不足，需要向银行系统进行一定的资金融资，才能推动宅基地项目的建设开发。

三、村庄宅基地BOT项目的财务分析

村庄宅基地BOT项目的开发成本包括农家住宿建设工程费、农家美食配套建设费、特色商业设施工程费、文化体验设施工程费和不可预见费，总计1044.77万元；开发费用包括管理、销售和财务费用，总计134.91万元，项目总成本费用1179.68万元。

关于项目的总收入问题，前期已经具备了良好的基础设施和房屋设备，因此在短期内改造就能投入运行，项目在第一年通过政府拨款、项目投资方资金以及向银行贷款融资等方式进行，完成农家住宅、农家美食、特色商业和文化体验等村庄宅基地项目的开发，项目拟从第二年投入使用。选取每年游客增长量为6%计，来进行村庄宅基地项目的总收入估算，第1年的项目整体收益为442.25万元，以此类推，至第9年的项目的整体收益为704.90万元。

同时，通过净现值法、动态投资回收期、内部收益率等动态经济收益分析得出，该项目经营周期在第4年的净现值大于零，说明在特许经营期范围内该项目可取；BOT项目基准动态投资回收期为4年，而该村庄动态投资回收期Pt=（3-1）+（1180-811）/395=2+0.9≈3年<4年，该项目可行；通过Tt的计算模型，该项目的特许经营期为4年。通过财务层面的分析，项目投资方是可以获取足够收益的，证明该项目融资方案在财务层面是可行的。

四、村庄宅基地BOT项目的风险识别

通过项目核对表法对本项目的风险进行识别，得到该项目中的风险因素包括政治风险、建设风险、经济风险、环保风险、运营风险、利益相关者风险和不可抗力风险。

同时，通过运用yaahp层次分析法软件，对大平安村宅基地BOT项目这些风险因素进行两两比较。在整个项目投入、运营到管理过程中，政治风险、建设风险和运营风险这三类的因素最大。在后期应当重点规避防范，如针对政治风险，做好全面的分析，要做好各个环节的保险措施，给予其他参与方一定的优惠政策；针对建设风险，在项目的前期要处理好村庄宅基地现场的维护、管理工作；对于施工质量、进度以及安全所造成的建设风险，应选择等级较高的项目公司和运营机构协作，将各个层面的人群参与到项目的规划建设、运营管理之中。

五、结语

BOT 模式运用到宅基地农家乐及旅游开发项目上是一个值得深入研究的课题，其在理论上是可行的；该项目通过由开发企业成立项目公司，对宅基地项目进行农家乐开发运营，村委会通过引入BOT融资模式，在特许经营期内选择专业的管理公司来运营，经营期结束后，把宅基地上建设的建筑物、构筑物等设施无偿移交给农村集体组织。从分析证明，这种在大平安村宅基地项目中建立的BOT运作模式，不仅盘活了存量土地，带动大平安村庄旅游和经济的发展，寻求了村庄可持续发展的新路径。（作者单位：1.天津商业大学；2. 天津大学）

参考文献：

[1]朱强强.BOT模式下公共租赁住房的可行性分析[D].西安：长安大学.2013.

[2]赵万石.以旅游开发为目的的类BOT式农村宅基地开发法律问题研究[D]，云南：云南大学，2014.