浅论新常态下房地产行业与财务管理

刘赛

摘 要：2014年5月份，习总书记在河南考察工作时第一次提及新常态：我国发展仍处于重要战略机遇期，我们要增强信心，从当前我国经济发展阶段性特征出发，适应新常态，保持战略上微笑平常心态。那么，房地产企业如何运用财务管理相关内容使房地产行业快速稳步的发展？

关键词：新常态经济 房地产行业 财务管理

习近平总书记提出新常态经济后，又进一步对其提出九大特征。首当其冲的是水泥行业、房地产行业等建筑业，传统行业以及其他高能耗产业。因此房地产行业将来如何发展、发展成什么样、以什么手段促进发展是摆在事实面前的重点，本论文将从企业财务管理的角度对以上问题进行浅答，希望给该行业一点发展建议。

一、房地产行业与新常态经济

1.房地产行业阶段性发展的四个阶段.

第一阶段：改革开放阶段的理论性突破。邓小平同志南巡后，相关行业理论界提出来经济发展的土地权观点，促进了房地产市场萌芽的产生。1978年-1991年，是房地产市场萌芽阶段。1991年，国务院批复了24个省市的房地产改革总体方案，促进了房地产行业的发展。

第二阶段：非理性的探索、推进阶段。此阶段国家出台大量支持性政策，全面启动房地产改革政策，并推行住房公积金制度，从而使房地产市场出现一系列混乱现象，有些地区还出现了房地产泡沫现象。

第三阶段：市场回暖、萧条与疯狂时期。经历了上一阶段的混乱、国家政策的改变、以及亚洲金融危机，1998年中国的福利分房制度终止，货币化分房方案正式启动。该政策在一段时间内推动了房地产市场的发展，使房地产行业进入回暖时期。但随之却引发了一系列的社会矛盾，比如房价过高与居民收入的矛盾、行业之间的矛盾，房价过高、结构不合理的问题又使得社会矛盾严重激化。2004年后，国家开始对房地产行业进行宏观调控，一定程度上限制了房地产行业的发展，房地产行业进入了萧条时期。但通过2008年中国举办奥运会，中国房地产行业进入快速发展阶段。

第四阶段：全面调整，泡沫房产整治阶段。限购持续，政府组织房地产的疯狂，但俨然已晚。

2.新经济常态的浅解。经济转型是我国目前面临的关键时期，《人民日报》指出：“经济新常态，需要创新宏观调控思路，改变宏观调控方式，为我国的经济发展培育持久的动力。从根本上说，就是向改革要动力，向结构调整要助力，向民生改善要潜力，就是要‘激活力、 ‘补短板、 ‘强实体。”《人民日报》评论认为：“经济新常态就是新的探索，新的发展，我国需要创新宏观调控思路和改变宏观调控方式，统筹兼顾，稳定增长，促进改革调整结构，关注民生以及预防风险，把改革放在第一要位，优化结构并加快经济转型，更好地改善民生。”

二、新常态经济下的房地产发展（财务管理角度）

1.我国房地产行业现状。财务管理在房地产开发过程中涉及广泛，起至关重要的作用。

1.1投资、开发面积方面。根据国家数据统计局数据显示，2014年房地产业内资企业固定资产投资（不含农户）为114808.97亿元，2013年房地产业内资企业固定资产投资（不含农户）为103357.44亿元。2015年1-4月份，全国房地产开发企业土地开发面积7615万平方米，同比增长4.6%，这一增长速度再现了23年的高增长水平。

1.2房地产价格持续上涨但是市场发展不规范。2016年1月份，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有24个，上涨的城市有38个，持平的城市有8个。环比价格变动中，最高涨幅为4.1%，最低为下降0.8%。与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有45个，上涨的城市有25个。1月份，同比价格变动中，最高涨幅为52.7%，最低为下降4.9%。但是，房地产行业有很多交易方式，市场信息变得产业化和社会化。房地产市场变得比较开放，并且相对统一，但是存在着封闭、垄断的特性。相比较来说，房地产经营与管理制度存在着滞后现象，市场发展比较不规范。

1.3客户需求仍然持续增加但是住房保障系统不完善。1998年以来社会经济发展较快，大幅度提高了人们的收入水平，生活质量也因此变好。首先，经济水平的提高促使人们希望改善生活条件，对住房的要求也变得越来越高，比如换新房、换大房等。其次是城镇化发展较快，人口数量增加，人们对现在的居住条件不满意，才会改变为对商品房的需求增加。由于社会经济的持续增长为城镇居民的可支配收入提供基础和保障，而城镇居民的可支配收入越来越高则支撑着他们日益旺盛的市场需求。如今“二孩”政策开放，几年几十年后，房子的需求仍然不会减少，但是目前国家的法律条文并没有明确的保障住房。

1.4金融信贷风险。我国人民银行在《24年我国房地产金融报告》中指出，企业自筹资金、房屋定金和预收款部分来自银行贷款，房地产开发，个人房贷款也会依赖于银行贷款。其中企业自筹资金中有大约7.2%来自银行贷款，房屋定金和预收款也有3.3%的资金来自银行贷款，在整个房地产开发过程中使用银行贷款的比重高达54%，个人购房贷款额大约在4.3%以上。房地产开发资金如果过度依赖信贷资金，则会使信贷风险大大增加。

三、结语

针对上述几个问题，我们从以下几个方面对房地产行业提出建议。

1.加强统筹，明确企业资本经营预算的支持方向和重点，在借鉴国际经验的基础上，让企业财务管理与国际完成对接，逐步完善企業治理结构，使房地产行业稳步发展。企业高管层要时刻注意学习财务管理相关知识，并能准确把握市场发展方向以及市场风险把控。

2.政府实施宏观调控，加大市场监督力度，政府务必要把公共管理绩效考核标准确定出来，对房地产的理论管理加以引导，使市场秩序达到稳定状态。我国某些地区房价贵得离谱而某些地区却成为“鬼城”，其实真正原因在于需求高但不理性，因此房地产在选址建造楼房时要注意考察当地的风俗、人们的需求、生活观念等方面。与此同时，虽然房地产行业在我国发展较为迅猛，但并非单单考虑市场需求因素，还包括一些诡秘的潜制度因素，所以某些房地产开发商的说法具有片面性、夸大性。在这些促进因素中，要以地方政府与房地产商形成的神圣联盟这一因素最为重要，某些政府片面追求GDP增长而忽略一些现实问题。所以政府既要加强市场监督同时又要贾青对内部公共管理绩效考核多重标准考核。

3.弱化外资对房地产的投资，减少金融风险。据2013和2014年国家统计局数据显示，2013年外国投资房地产业外实际使用金额是2879807.15万美元，2014年外国投资房地产业外实际使用金额是3462611.62万美元。房地产价格的提高，是由于人们对人民币升值的预期高涨和金融市场具有高流动的特性，投资的规模变大，从而降低了国家宏观经济政策的效力，因此即使无法减轻外贸的进入，我们也可以把外资应用到基础建设中去，从而弱化我国房地产的外来助力。

4.充分把握经济新常态的九大特征，时刻紧跟中国时代经济发展。在高速发展的经济软着陆情况下，必定会影响到房地产行业的发展。因此，普通商品住房的价格稳步回落，高档房属调控范围之内，供给量将受到影响，价格会随着市场供求变化。作为新时代大学生，我们接受高等教育，接触新鲜又具有挑战性的环境，因此，有责任在新常态经济发展的过程中对经济稳定前进起促进作用。如今，经济软着陆是大环境，以前经济发展是以短跑的速度跑长跑，7%-8%的经济发展速度确实够快够强但不够稳定。在面对房地产这辆高速行驶的列车，如何刹闸慢下来是我们要面对的首要问题。

参考文献：

[1]中国网http：//www.china.com.cn/news/txt/2008-12/11/content_16930712.htm .

[2]http：//hb.people.com.cn/n/2014/0805/c194063-21881343.html 《人民日报》——《经济运行呈现新特征—— 新常态下的中国经济》.