城市规划对房地产行业的影响分析

郑宇林 谢炎明 苏双双 何剑雄

摘 要：城市的发展规划对房地产的发展方向占据主导地位，房地产的健康稳步发展依靠良好的城市规划。以增城为例，要了解城市规划对房地产的影响，首先要从分析此地的城市规划，在以此对房地产行业的进一步发展做出行之有效的方法。而增城构思出以生态城为理念，以保护环境为基础的城市规划，房地产行业可以以此做出一系列政策调整。

关键词：城市规划 房地产开发 增城 影响

一、引言

城市规划是为了实现一段时间内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理性使用城市土地，协调城市空间布局和各项建设所作的综合部署和具体安排。在以往的数十年中，因为经济的迅猛发展，房地产行业如雨后春笋般的迅速增长并不断壮大。房地产开发作为城市建设的一项重要的内容，必须严格执行城市规划，并按照经济、社会和环境效益，实行全面规划、合理布局、综合开发和配套建设的政策。本文就增城区城市规划，对房地产的发展趋势和定位做了分析与探讨。

二、增城区城市规划的分析

城市规划是一种有层次的规划体系，通过对城市规划各角度的分析可以对房地产进行不同程度的指导。一般而言，分析城市规划对房地产的影响可以从四个方面着手：（1）针对城市规划的性质来确定房地产行业的方向；（2）从城市规划中的用地布局来确定未来房地产开发的规模、顺序；（3）城市规划中对基础设施的建设可以拉升房地产项目的发展；（4）城市规划影响房地产开发的效益。

1.城市性质是指城市在该地域经济和社会发展中所处的位置和所发展的作用，是城市在区域中职能的分工。城市性质的定位不同，城市的主要功能就不同。以增城为例，其主张强南活中优北。增城南部的荔城、朱村、新塘等几个街镇绕着增塘水库等生态核

心区域，逐步形成南部一体化组团发展，实现产业升级，强化南部先进制造业产业圈的产业特色，努力成为设备齐全的国家级经济技术开发区，成为广州三大工业引擎之一。中部发展方向是都市服务、文化兴城，旨在打造山水文化音乐城，成为广州东部最美丽的卫星城之一，中部如此定位，在很大程度上吸引高消费人口，活跃了中部商业生活圈的消费气氛。而北部则开发派潭、小楼、正果等村镇的生态资源，推动旅游观光和现代化生态农业的发展从而实现北部的产业、交通、发展的生态化。通过展现增城北部良好的生态资源来促进北部的经济发展。

2.城市布局指城市地域的结构和层次，城市内部各种功能用地比例。增城目前规划新塘为工业城区，该片区域发展迅速在很大程度上带动周边的房地产行业发展。中部则随着被规划为都市生活区，即中心区，这意味着城市未来的发展中心将不断往中部推移，使其价值得以提升，所以该片区域的房地产行业将迅速发展起来。最后北部规划为生态保护区，重点发展旅游和生态项目，该片区域具有建设高端住宅区和别墅区的有利条件。

3.城市基础设施指最基本的交通设施建设，包括对外交通设施和对内交通设施。在对外交通设施方面，增城积极的全面对接广州中心城区，加速建设广州13号和21号地铁线，打通与广州中心城区相连接的“主动脉”；在对内交通设施方面，增城极力打造以轨道、水路、公路相结合的交通体系，计划建设连接十一个镇街的交通线路，推动市内交通一体化发展，打通与各街镇相连接的“静脉”。

4.城市规划效益指社会效益、经济效益、环境效益，这是城市规划所追求的三大效益。增城注重环境效益，着重保护原有的生态环境外还积极推进“千园计划”建设，利用街心、街角和乡村弃置用地等，建设一千个左右的1000平方米以上的公园、花园。该计划统筹兼顾、综合平衡、加强协调、实现经济效益、社会效益和环境效益的相统一。

三、增城区城市规划对房地产行业的影响分析

从城市规划的角度看，房地产行业的开发是城市规划实施的依靠，而城市规划则影响了房地产行业的数量、价值和效益。

1.城市规划为房地产开发提供“卖点”。决定了城市在一段时间内的发展规模和方向，也大致确定了其城市房地产供给和需求的状况。如果房地产行业开发的总量顺应城市规划预期的发展规模，就可以大致实现市场的供需平衡。城市规划确定城市的用地性质、对城市用地进行功能分区，这极大地影响了房地产的价值。增城南部为新型工业区，因此开发首先应考虑当地居民的收入情况，着重建设高层楼的住宅，满足人口密集的需要。中部中心区可以积极发[]展商业地产和中、高端房地产业。在北部生态圈，房地产开发要保证保护环境、绿化 、环保为主，如旅游、休闲、高档的别墅类项目。只有符合城市规划发展方向的房地产开发才会受到地方政府政策的支持，这样才能够有效的规避政策风险，取得较好的经济效益。

2.城市规划中的交通基础设施建设影响着房地产行业发展的一个重要因素。增城极力推进东部交通枢纽中心建设，规划定位为广州市一级客运枢纽和铁路枢纽辅助站。在南部有广园快速路、广深公路；在北部有广汕公路和地铁21号。以朱村的仁安花园为例，它是增城朱村地铁口新盖楼盘，距离广州地铁21号线的朱村东站100米左右，去广州市中心只需要半个小时，便捷的交通使其具有很大的自住和投资价值。相比之下，距离地铁口相对较远的著名楼盘--碧桂园，虽然具有品牌效应，但预计在地铁通线后几年其售价和销量都会被超越。交通枢纽的建设将让周边的经济大大提升，在大体上影响着周边住房的发展。交通便捷、出行方便无疑将带动周边的房价上涨，并增加了沿线的投资价值。

3.根据我国《城市房地产管理法》第25条规定，房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划，合理布局，综合开发，配套建设，但是房地产行业发展多数均为短期的经济行为，经常只会考虑到自身的利益，而忽略了社会的整体利益。比如某些房地产开发商任意提高容积率或占用公共绿地，没有把环境效益放在首位，只是一味追求经济效益，这会造成绿化环境的破坏。增城拥有1616平方公里的广阔土地，已经把增城面积的85%划定为不可开发用地，保护了增城的自然基底，并且确定了“现代生态城”的城市定位，所以房地产行业切勿追求经济效益，以破坏环境来达成目的。增城金时花园是依山而建的楼盘，自身规划的绿化率就高达30.30%，而且楼盘的北边还有6000亩树林的蕉石岭公园，竭力建造增城第一个绿色、生态、宜居小区。正是该房地产商注重环境效益，让该房地产商获得了更好的经济效益。 所以房地产行业依据增城的城市规划进行建设，必将会建造出生态地产，从而实现经济、社会和环境效益三者的相统一。

四、结语

城市规划是一个城市在一定时期内的发展宏图，因此具备相对的前瞻性和指导性；城市规划为房地产行业的投资开发提供了许多的信息。房地产开发商也可以依据城市规划，自主选择适当的开发地段和方案，进行相应的评估。房地产开发本身就存在利与弊，房地产开发在提高居住环境质量、推动城市化进程起了巨大的促进作用，但是因为与城市规划部门考虑问题的着重点不一样，由此也产生了较多矛盾和冲突，这些问题直接导致了城市规划与房地产开发之间的非协调发展，因此需要处理好两者的关系，促进我国的城市化进程。本文就城市规划对房地产行业的影响作了简单的分析和探讨。

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