2016年楼市去库存难度将加大

雒招霞

2015年底，中央经济工作会议正式确立房地产“去库存”基调，各地房地产宽松政策随后接连出台。春节过后，北上广深等一线城市房价暴涨，上海各交易中心再现排队抢房热潮，出现“恐慌性”购房；部分二线城市也开始回温，整体来看，呈现总量放缓、区域分化，价格和数量泡沫并存的局面。专家提醒，未来楼市去库存难度仍然较大，且风险系数不断提升。

房地产去库存难度加大

我国房地产库存压力一直未减。最新数据显示，2015年末，商品房待售面积71853万平方米，较2014年末的62169万平方米再度增加，这意味着，在去库存一年后，我国房地产库存并未能如预想，再增近万亿。

2015年，30个大中城市数据显示，一线城市商品房成交面积增长32.1%，二线城市增长22.6%，三线城市增长13.6%，四线城市预计增速更低。

这表明，2015年的房地产去库存政策均有效刺激了各类城市地产销量，但弹性明显不同，一线城市受益最明显，二线其次，三四线城市最弱。

库存分化问题的另一个显性指标是房价，2015年一线大涨，二线小涨，三线下跌。统计局70大中城市房价数据显示，2015年一线城市商品住宅房价大涨（21.3%），二线城市略涨（1.6%），三线城市下跌（-2.2%）。

综合来看，各地区房地产库存呈现三轨运行态势。三四线省市库存水平明显偏高，而且销售弹性低，库存问题最严重。一二线库存水平差异不明显，但一线城市销售弹性高，库存压力小，二线城市销售弹性适中，库存有压力，但有解决潜力。2015年一线城市房价大涨，二线小涨，三线下跌，凸显了不同地区的库存问题。

对于楼市库存高企的困局，国务院发展研究中心副主任王一鸣表示，按照2015年全年销售面积测算，目前中国房地产库存消化需6至7个月；如果加上在建房屋面积73.5亿平方米的中等口径，库存消化需5年零9个月；加上大口径待开发面积，库存消化需6年零5个月。商业用房和办公用房去库存压力更大，按最宽口径测算，将达10年10个月。

投资集中转至一二线城市

目前来看，房企方面投资集中至北上广深四个一线城市和部分重点二线城市。多数三四线城市开发商的一些项目已经不赚钱了，正在遭受多重打击。

泰禾集团董事长黄其森表示，目前绝大多数三四线城市不仅库存很高，还面临人口持续流出压力。因此从2015年开始，公司放弃了激进的拿地方式。“我们现在投资开发已非常审慎，只在适合的城市、拿适合的地块，人口流入大城市的趋势在短期内无法逆转，因此泰禾将主要布局一线城市，以及杭州等二线经济发达城市。”据悉，泰禾集团2015年共拿下六宗地块，全部位于北京、上海、深圳、杭州。

由于牵涉到产业布局等多方面因素，如医疗、教育等问题并非在短期内可以解决，因此全国重点城市房地产开发热的趋势难以改变。旭辉集团董事长林中也认为，“今后只会在全国25个重点城市投资开发。未来，一、二线城市的交易量约占全国所有城市交易量的45%。”

楼市去库存温州经验

国泰君安首席宏观分析师任泽平表示，从房地产周期来看，去库存短期见效方式主要是金融，而长期则有赖于人口政策的变化。

房地产短期看金融，长期看人口。房地产短周期主要受利率、抵押贷首付比、税收、土地政策等金融政策影响，长周期主要受经济增长、城市化、人口数量和结构等影响。因此，从房地产周期来看，去库存短期见效方式主要是金融，而长期则有赖于人口政策的变化。

从政府的利益诉求来看，尽管去库存手段较多，但“宽货币”与“加杠杆”等可能会被过度依赖，因其短期销量弹性大。

任泽平认为，扩大需求是去库存的关键。去库存被视为“做加法”，而扩大需求有很多办法，包括引入外来人口（农民工市民化等），增加居民收入（改善收入分配），增加城市基础设施配套，改善居住环境等。但这些政策见效比较慢，例如农民工市民化需要很多配套措施，难以在1-2年取得突出性成效。

在他看来，短时间内，政府去库存最可能被依赖的是宽货币、加杠杆等见效快措施。政府会优先选择见效快的办法来扩大需求，降息、降低首付、购房补贴或降低房产交易税等都是选项，对应的分别是宽货币、加杠杆和宽财政。

我们都知道，温州房地产库存一度非常高，2011年温州施工面积与销售面积之比为23.8年，意味着按照当时的销售速度，温州的商品房库存需要约24年才能消化完毕。这么高的库销比，远超当前库存最多的山西。

据报道，温州市区楼市库存大幅下降，去化周期由2014年底的15个月降至2015年底的6个月，超出市场预期。房价方面，2015年2月-12月，温州房价持续上涨，累计涨幅3.5%，这是2011年首次持续上涨，显示库存状况有所改善。

随着房产政策刺激，以及全国房地产销售回暖、房价回升，温州由于此前调整比较充分，随着预期转好，成交量大增，去化速度显著提高。

2015上半年，温州出台了《关于促进房地产市场持续平稳健康发展的若干意见》，被外界称为“温八条”，其中包括：“控土地供应”、“补贴购房激励需求”、“调整商品房套型结构”等措施，适应市场需求。刚需为王，以价换量，撑起了整个温州楼市。

正是从政策出台开始，叠加国家降准降息支持，温州房价2015年初见底回升，销量也明显攀升，库存去化明显。

在一系列楼市新政刺激下，一、二线城市楼市资金面将明显好转。房价从统计局数据来看已经全面上涨。三、四线城市因为库存绝对值过高，2016年市场分化的趋势将依然延续。2016年的上半年房地产新政持续出现，说明了房地产对整体经济的影响较大，楼市政策将继续宽松。不过，在分化的市场格局下，房地产依然面临巨大的风险，特别是一线城市的地王对房价上涨的要求非常高，预计，2016年房地产市场二线城市将成为市场热点。