链家遭调查 金融模式存四大悬疑

雒招霞

就上海链家被调查一事，链家回应称，目前上海链家只是暂不承接新的金融业务，目的在于集中精力对作业过程中经纪人是否存在违反业务规范流程的操作行为进行全面核查，一旦核查结束，链家将尽快恢复该项服务

近期，因上海业务遭到消费者保护委员会和住建委的调查，链家站在了风口浪尖。而金融业务主体之一的链家理财更陷入停业传闻的漩涡中。2月26日，链家对此回应称，链家坚决不为查封房提供交易。记者走访调查发现，链家北京地区贷款业务以及理财业务均在正常运作。但链家金融的资金池、自担保、贷款高杠杆风险以及“理房通”资金使用不透明四大问题仍存悬疑。

上海链家被调查背后涉金融业务

2月23日，上海市消费者保护委员会在通报会上点名链家，通过链家购房的消费者讲述了链家中介服务存在的一些问题。此后，上海市住建委介入调查。上海市住建委2月24日回应表示，链家公司相关门店存在不规范经营行为，对其已展开正式调查，处理结果将及时向社会公布。而上海链家方面也连夜更换窗贴，彻底排查并更新链家门店所有广告窗贴。

在上海消保委披露的两起案例中，上海市民黄先生介绍，链家中介欺瞒了房产的抵押情况和房东的信誉情况，自己支付了七成首付后，房子却接连被三家法院查封，链家更要求自己将父母名下资产作为抵押资产作信用担保才肯继续办理交易。

另外，有市民反映，自己支付了定金后在签订正式协议前才被告知，房屋有 167 万元的抵押贷款，房产证无法办理，而这笔抵押贷款竟然是由链家中介以工作人员名义借给上家、以供其购买其他房产的。

在错综复杂的事件背后，链家的衍生金融被摆到台前，合同中涉及故意隐瞒重要信息，然后利用衍生金融服务阻碍买卖双方正常交易，继而为客户提供各种“有效办法”，比如月利率高达2%的垫付融资服务，金融服务已成了链家最赚钱的业务之一。

目前，链家的金融业务主要有三块：2006年开始的融信按揭（北京中融信担保）、2014年上线的链家理财、2015年开始运营的理房通。

针对外界关于上海链家金融业务暂停的质疑，链家相关负责人回应称，目前上海链家只是暂不承接新的金融业务，目的是集中精力对作业过程中经纪人是否存在违反业务规范流程的操作行为进行全面核查。一旦核查结束，链家将尽快恢复该项服务。正在办理中的金融业务不受影响。

链家金融模式的四大悬疑

目前，链家北京地区贷款业务以及理财业务均在正常运作。有媒体调查显示，链家金融北京地区的资金池、自担保、贷款高杠杆风险以及“理房通”资金使用不透明四大问题仍存悬疑。

在链家理财业务中，包括“家多宝”和“定期宝”两款产品。在分析人士看来，其中的“定期宝”存在资金流向不明问题以及资金池的嫌疑。

客户在体验“家多宝”和“定期宝”这两款产品中发现，作为投资人，这两款产品的投资协议都是和链家地产以及中融信担保签订的协议，并没有和借款人直接签订协议。而借款人也是通过和链家地产以及中融信担保签订协议。网贷之家首席分析师马骏认为，这样的做法表明链家充当了信用中介的角色，而不是单纯的信息中介。放贷要有资质，而目前链家理财并未获得相关金融放贷牌照。

况且银监会于去年底发布的“网贷细则”征求意见稿将网贷平台定位为纯信息中介，不得提供增信服务，不得设立资金池。

除此之外，“定期宝”的产品借款人和投资人存在一定的利差。比如，投资者在《定期宝服务协议》中的利率是6.4%，而借款人在《借款及担保协议》中的利率却是6.48%，存在0.08%的利差。链家理财的相关人士解释，“定期宝”会配置多个“家多宝”标的，但“定期宝”和“家多宝”的期限不太一致，资金会存在空档，而这时定期宝会持续进行计息，息差就是来补这部分空档期的收益。

在分析人士看来，定期宝产品容易出现期限错配，涉嫌资金池问题。网贷资深专家李子川表示，由于不是投资人与借款人的直接对接，交易信息极不透明，难以判断资金流向，会存在资金池风险，这需要监管方面对平台出具更大的约束力。

调查发现，在链家理财平台上发行的“家多宝”产品中，有不少项目的用途是凑齐购房首付，而这无异于放大购房贷款的杠杆，不仅与房地产调控政策相悖，更加大了购房者的压力，放大了风险。

例如，北京地区二套房目前要求50%的首付比例，那么一套400万元的房子首付部分应当为200万元，杠杆只有一倍，而如果购房者原有的房屋能贷出150万元，实际缴纳资金只有50万元。业内人士表示，链家的这种做法，类似于去年股市的配资，给了本就火热的一线楼市房地产加高了杠杆。在不出现房地产系统性风险的情况下，风险可控，但一旦发生系统性风险，可能会造成巨大的危机。对购房者而言，如果未来收入下降，或房价下跌预期形成后出现抛盘，势必将蒙受损失。

值得注意的是，作为链家金融闭环中的重要一环，“理房通”也被指违规。据悉，理房通是链家旗下定位于全国房屋资金担保支付的第三方支付平台，获得央行颁发的“支付业务许可证”。理房通主要负责买卖双方在房屋交易过程中涉及的定金、房款、物业交割保证金、经纪公司服务费等所有资金安全。

同时，理房通通过对买家的房款进行监管保护，在买卖双方过户完成后再进行解冻支付。大量购房者将首付款或定金放入该第三方支付账户，事实上形成大量沉淀资金。早在去年8月就有人对链家理房通以及托管的房款去向产生质疑，而理房通则回应道，链家客户的房款受央行监管，任何人不得挪用。

对于理房通的做法，专家表示，理房通的牌照资格是互联网支付，对外宣称提供房屋资金“监管”和“财富管理”服务，同时又称自身为房屋资金“担保”支付平台，其并不具备监管、财富管理、担保这样的资格。事实上，所有的支付机构并没有监管权限，从本质上来说只是提供网络端的资金清结算服务，理房通在业务开展与宣传上有违规嫌疑。