卖房人怎么会“背上”不良记录？

刘太金

委托中介卖房“背上”不良记录

“调解协议虽达成了，但总觉得这份合同有点问题，不管买卖双方谁违约，房屋中介公司都可以把责任推得一千二净。这样的格式合同条款是否合理？”南昌市民陈娟近日提出自己的质疑。

陈娟所说的这份合同是《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》，是由南昌市住房保障和房产管理局、工商行政管理局以及房地产协会三家单位联合监制的。

陈娟近日将位于南昌的房子挂在网上出售。不久，她就接到南昌市某大型房屋中介公司（以下简称“中介公司”）的电话，称有位叫陈峰的人看中了房子，当天就想看房。陈娟由于在上饶工作，急于卖房，当即同意。

当日下午看完房，双方立即和中介公司签订了一份房屋买卖居间合同，房屋总价为68万元，卖方净得，过户的费用和税款由买方承担。

陈娟称，房子是通过银行按揭、用公积金贷款购买，房子未满五年，仍有28万元的房款未还清。买方为了少缴税费，在中介公司的建议下，三方在合同的补充条款中达成以下协议：双方在合同中约定由买方在10日内负责还清该房屋的银行贷款，其他40万元款项一次性支付给卖方后，由卖方将该房屋力、理委托公证给买方。

此外，按照合同约定：陈峰缴纳5万元定金给中介公司，房产在签订协议后20个工作日内过户。

签订合同后，陈峰又表示，他无法在10日内凑齐28万元房款，希望用陈娟的银行卡还银行的月供。陈娟收到40万元的房款后，没有多想，就同意了。

之后，陈峰一直以资金紧张为由，用陈娟的银行卡还月供。今年1月，陈娟收到银行工作人员打来的电话，称她逾期还款4个月，已经在银行产生了4个不良信用记录，将来会影响贷款。

原来，陈峰因手头上紧张，不仅无法及时凑齐28万元房款，而且无法及时缴纳月供，每月的还款时间都超过了规定的日期。

房屋中介居间过错无任何约定

得知自己在银行背上了不良贷款的记录后，陈娟感到十分不安。

陈娟认为这个责任不应由自己来承担。她称，在签订合同中，应该先由买方一次性将卖方银行贷款的钱结清，然后在过户时由买方将剩余的房款付清。如此一来，买方就会积极地履行自己的义务。而现在，合同约定先由买方支付40万元房款后，买方就办理委托公证到卖方名下。这对于买方来说，没有严格的制约作用。买方只要还清了银行的贷款，就可以直接拿着公证书到房管部门办理过户手续。

“中介公司工作人员建议的房款支付方式存在不规范，并为此起纠纷埋下了隐患。”陈娟认为，“中介公司也应该承担一定的赔偿责任。”

随后，她找到中介公司要求追究其责任。中介公司则表示，因为合同中没有约定需要承担任何责任，只能去打官司。

陈娟仔细查看了自己当初和陈峰、中介公司签订的居间合同，发现其中确实没有任何关于中介公司因失职或过失、违约应承担责任的规定，且在补充协议中，自己也未与中介公司作相应约定。

目前，对于买方逾期还款给卖方带来的损失，只能通过调解和诉讼来解决。

陈娟来到南昌市住房保障和房产管理局市场管理处。了解了她反映的上述情况后，该处一位工作人员立即给中介公司负责人打去电话，并指出该公司签订居间合同存在不规范。但该工作人员同时表示，中介公司并没有违约行为。

“打官司？没这个时间和精力，而且谁也无法保证胜诉。”思前想后，陈娟决定和陈峰协商处理此事。最后，陈娟、陈峰和中介公司三方重新签订了一份新的调解协议：陈峰在规定时间内将银行贷款的房款一次性结清，给陈娟造成不良记录的损失一次性赔偿5000元。

格式条款对中介方的责权模糊不清

其实，陈娟遭遇的并非个案。

最近，南昌市民万先生准备起诉某房屋中介公司。他于2014年8月通过该公司介绍，看中了一套商品房。随后，他与卖房人、该公司三方签订了一份居间合同，房屋总价为40万元。

万先生在缴纳3万元定金后，准备支付房款到房管部门办理过户手续时，才发现该房屋是卖房人和前妻的共有财产，仍未办理房屋变更手续。于是，他提出了该房屋产权存在瑕疵，表示想解约。然而，中介公司却向他发来了律师函，要求万先生履行义务，否则就要没收其3万元定金。

对此，万先生认为中介公司和卖房人同样存在违约责任。 “因为卖方在出售房屋时并不拥有完全、合法的产权处置权，且中介公司对卖房人的房屋产权权属情况未作仔细调查，仓促促成了买卖双方达成初步交易的意向，随即收取了申请人3万元定金，导致此案发生纠纷。”

可当他仔细查看这份合同时，不禁傻了眼：合同中关于中介公司的责任和义务及违约责任没有任何约定。可以说合同免除了中介公司的全部责任，加重了买卖双方的责任。

万先生指着该合同第十二条念道：本合同签订后当日内，乙方（买方）向甲方（卖方）支付购房定金人民币3万元，该定金由丙方（中介方）代管，甲方的房屋所有权证及有关房屋过户资料原件交给丙方保管，丙方出具收件收据，定金在过户时应优先支付丙方佣金后，多余款项可转为过户费用或按揭费用。如甲方违约不履行合同义务，须赔偿乙方购房定金等额的违约金，丙方退还乙方购房定金；乙方违约不履行合同则定金为赔偿甲方的违约金。丙方可向违约方收取佣金，如果佣金没有足额支付，丙方则可从违约金中优先扣除佣金1500呒，余额15000元支付给守约方。

近年来，在多起房屋买卖纠纷中，不论是卖方违约还是买方违约，作为居间人的房屋中介公司，即使存在过错也很少被买卖双方追究责任。

究其原因是发生房屋买卖纠纷后，买卖双方才发现签订的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》中竟没有约定中介公司的违约责任，买卖双方要想得到中介公司的赔偿，只能通过诉讼去追究违约责任。一些不想打官司的买卖双方，最后不得不作出妥协，甚至付出不菲的违约金。

规范存量房买卖居间合同

对此，南昌市住房保障和房产管理局市场管理处一位负责人对陈娟称，对于中介公司的违规行为，主要是通过《房地产经纪管理办法》相关规定进行处理。该处一位工作人员则建议，可以在合同的补充协议中进行书面约定。但事实上，很少有买卖双方会在签订合同时意识到要约定中介公司的责任和义务。

事实上，北京市、郑州市等地制定的《房屋存量房买卖居间合同》都有对中介公司违约责任的规定。

作为市民来讲，买卖二手房，最担心的就是被中介的霸王条款坑了。二手房买卖合同特别是要对房源信息真实性、中介服务标准及佣金支付方式、房屋及附属设施交付事项、交易税费分担、违约责任等问题进行明确约定。

我国《合同法》第425条仅规定了居间人的如实报告义务，并以“故意”为损害赔偿要件，从严格的法学解释来看，无法依据该条款推导出居间人的谨慎审查义务。然而，从现在发生的一些纠纷来看，非常有必要规定居间人要有谨滇审查的义务。

当下我国的居间行业还很不规范，特别是房屋交易中介行业，唯利是图的现象普遍存在，一旦否定了居间人的“谨慎审查义务”，则可能诱发整个居间行业的“道德危机”，导致居间人消极甚至故意不去审查居间信息的真实性，而是一味地以赚取居间费为目的无所顾忌地促成交易。这不仅不利于正常的市场交易，更会使居间这一古老的行业走向末路穷途。

有调查显示，公众认为最不满意的消费环境首选“霸王条款和不公平合约”，可见“霸王条款”已经成为消费者心中难以抚平的痛。

近年来，媒体针对消费者对交通、银行、通信、保险、房地产等竞争相对不足行业的“霸王条款”的“揭批”越来越猛烈。然而有意思的是，在处理这些对竞争不足企业的投诉中，一旦涉及修改“霸王条款”的问题，大多不了了之。很多竞争不足行业对消费者投诉都是个案解决，“不告不理”，其“霸王条款”却“岿然不动”。

让人感到欣喜的是，江西省自2015年4月至10月底，在全省开展了以汽车销售、旅游、银行、电信等行业合同格式条款为重点的专项整治。

江西省要求，对收集的合同格式条款，组织专家和有关人员进行分析、评审，对拒不修改的经营者在当地主要媒体上公告。对未按规定时间备案、拒不备案或对提出的修改意见拒不修改的，以及采用阴阳合同欺骗消费者的行为，要依法依规进行查处。

笔者认为，为防止《存量房买卖居间合同》出现“霸王条款”，扭转中介方始终强势的“行规”，有必要对《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》适时修改。

标准合同不仅要体现等价和公平原则，更要体现合同正义原则

市场经济是契约经济。合同关系的健康状况，影响着每一个社会成员的利益。

二手房交易合同，和每一个交易者密切相关。权利和义务设置不对等的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》势必会损害购房人和售房人的合法权益，引发更多的纠纷，进而影响二手房交易市场的健康发展。

中国人民大学法学院教授王利明认为，要实现合同正义原则，首先要对标准合同的成立、生效、解释等规则作出明确规定，对标准合同的运用实行监控，防止经济实力强大的一方或处于经济上垄断地位的一方利用标准合同损害经济上弱小的广大消费者和顾客的利益。合同正义原则，就是要保障合同体现出公平、等价有偿、诚实信用的要求，以避免出现显失公平现象。

事实上，许多国家立法都规定标准合同条款的制定人应将合同内容以各种方式提请相对人注意，对标准合同应作不利于条款制作人的解释等，这些规则是值得借鉴的。

王利明认为，实现合同正义要求当事人遵守等价有偿的原则，但不宜要求双方所承担的履行义务在经济上具有相当的价值。因为当事人双方之间的履行和对待履行不可能在客观上完全等值，对价问题在很大程度上应根据当事人的意志来决定。当事人从合同中享受的权利与其所承担的义务及双方之间的履行和对待履行在经济上大致相当，就足以认为客观上是等价的。

《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》关于居间人即房屋中介方的权利和义务没有明确规定，显然有失公平。看来该标准合同的修订工作该早日提上议事日程了。

政府法制部门也应将有关部门提供的标准合同范本进行审查。这不仅关系到政府的公信力，而且还是破除部门利益，维护良好市场秩序的重要保障。