我国养老服务设施用地政策的完善和落实研究

秦岭

摘 要 完善和落实养老服务设施用地政策是解决养老服务设施用地难问题的关键。研究显示：我国养老服务设施用地利用中存在供不应求、紧缺与浪费并存、供地方式与用地属性不符、批后监管不力等问题。应从多方增加养老服务设施用地供应、实行差别化供地政策、科学规划养老服务设施用地、完善相关政策法规体系、加强养老服务设施用地监管等方面，进一步完善和落实养老服务设施用地政策，促进养老事业和养老产业健康发展。

关键词 老龄化社会；养老服务设施用地；供地政策

[中图分类号]F293.2 [文献标识码] A [文章编号]1673-0461（2016）07-0052-04

一、引 言

自2011年起，我国老龄化程度不断加剧，至2015年底我国60岁及以上老年人口占总人口的比例已达到16.15%，而养老床位总数仅占全国老年人口的3%，[1]该比例的国际标准通常为4%～5%，发达国家为5%～7%，[2]可见，我国养老服务设施缺口很大。预计2050年我国老年人口比例将达36.5%，[3]养老问题面临巨大挑战。

2010年起，国务院办公厅和有关部委密集推出养老服务支持政策，各路资本竞相进入养老领域，使得养老服务设施用地供不应求，养老问题已成为我国当前和今后相当长时期需要解决的主要社会问题之一，而完善和落实养老服务设施用地政策，解决其用地难问题是妥善解决养老问题的关键。目前，国内有关养老服务设施用地的研究主要集中在对其相关政策的分析和解读上，如养老用地免费的关键是非营利性；[4]养老服务设施用地登记为医卫慈善用地，出让最高年限50年；[5]警惕开发商以养老地产之名圈地炒楼等，[6]对服务设施用地政策如何完善和落实研究得很少。本文在对我国现阶段养老服务设施用地性质、政策和利用中存在的问题进行深入分析的基础上，提出了进一步完善和落实养老服务设施用地政策的建议，以期对促进我国养老产业健康发展有所裨益。

二、养老服务设施用地的界定

1. 养老事业、养老产业和养老服务业

养老事业是国家和社会为老年人提供的救济性、福利性、公益性的养老设施、机构和服务体系，如敬老院和老年福利院，在我国其所需养老服务设施用地一般无偿使用国有土地。

养老产业侧重于产业经济营利性，是向老年人提供多样化商品和服务的营利性行为，在我国养老产业所需养老服务设施用地一般有偿使用。养老服务业是养老产业的一个分支。

2.养老服务设施用地

养老服务设施用地是专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管等服务的房屋和场地设施占用土地。[7]按其使用目的，养老服务设施用地可分非营利性和营利性两种。非营利性养老设施用地是福利性质的，一般使用划拨的国有建设用地。除个别高端养老项目具有高盈利性外，营利性养老服务设施用地具有收益低、投资量大、投资回收期长的特点，除非政府给予一定的优惠政策，其高风险、低收益的用地属性很难吸引社会资金进入。

三、我国养老服务设施用地存在问题分析

1.老龄化趋势加剧，用地供求矛盾凸显

根据联合国定义，当一个国家或地区60岁及以上人口占总人口比例达到10%以上，一般就认为该国家或地区进入老龄化社会。截止2015年末中国老年人口已达到2.22亿，养老床位总数约669.8万张，每千名老人拥有床位数为30.2张，与发达国家千人指标50～70张尚有很大差距，远不能满足养老需求。近5年我国老年人口情况详见表1。

考虑国家人口计生委2003年进行的“2001～2050年全国总人口变动情况预测”结果及其现实误差，在此假定2050年人口数与2015年持平，而据预测2050年老年人口比例将达到36.5%，[3]按照发达国家每千名老人床位数最低指标50张床位计算，2015至2050年的35年间，需增加床位数约1 402万张（（36.5%-16.1%）*137 462*5%），按照每张床位需用地30平方米计算，大概需要增加约4.2万公顷土地的供给。目前，在我国经济社会快速发展的大背景下，各地国有建设用地供给的总体形势是供不应求，收益高、盈利性强的产业用地落地尚且困难，如没有专门的政策支持，公益性强、盈利性弱、投资回收期长的养老服务设施用地供应将更加紧张。

2.资源紧缺与浪费并存

一方面，一些地处城区、基础设施和公共服务设施比较完善的养老服务机构，由于用地限制缺乏扩建或改建的空间，床位少、空间小、入住需排队，远远不能满足养老需求；另一方面，许多远离市区的养老项目不同程度地出现入住率低、效益低等问题。[8]

造成养老设施入住率低的主要原因是：①供给结构和需求结构不匹配。高端养老服务设施多、收费高，有实际入住需求的老人大多住不起；②配套设施不完善。由于缺乏规划保障和用地保障，以及城区土地供给的限制，新建养老服务设施用地大多选址远离市区的区域，生活便利性比较差，[9]老人住得起但不愿去住。

3.供地方式与用地属性不符

养老服务设施用地具有投资量大、营利能力较低、投资回收期长的用地特点，然而按照目前的供地政策，营利性养老服务设施用地一般采用拍卖和挂牌方式出让，推高了地价。如2014年4月10日深圳市出让给前海人寿的一宗养老服务设施用地，溢价高达484%，楼面地价高达14 815元/m2，如此高地价只能发展高端养老物业。

尽管政府和民营的非营利性养老服务设施用地均可使用划拨国有建设用地和集体建设用地，满足低收入、困难老人需求，但划拨用地数量很少，远不能满足养老需求；集体建设用地数量虽大，但由于目前集体建设用地流转在国家层面不合法，无法申请抵押贷款，风险高。

因此，目前的供地方式一方面造成高端养老项目入住率低，企业经营困难甚至退出的状况，如2014年中海养老遭遇“滑铁卢”、凯健国际项目黯然收场；另一方面造成低收入阶层养老用地不足和中等收入阶层养老服务设施用地缺失并存的局面。

4.批后监管不力

面对政府养老服务设施用地优惠政策和巨大的利益诱惑，有些房地产商在低价得来的养老服务设施用地上仅建设少量养老建筑，主要开发为商品房出售谋取暴利。养老地产业是从房地产业中细分出来的一个新兴行业，目前尚无统一的建设标准可依，有的企业宣称要做养老项目，但圈了地之后建设的仍然是商品房。2013年国土资源部针对30多个养老项目用地情况的调查显示，个别养老用地具有偏离养老产业的倾向。[10]养老服务设施用地的批后监管标准和监管程序亟须规范。

四、我国现行养老服务设施用地政策分析

1.国家层面的养老用地政策分析

目前与养老服务设施用地相关的一些规定大多分散在一些部门规章之中，[11]如《社会养老服务体系建设规划（2011～2015）》、《关于推进医疗卫生与养老服务相结合指导意见的通知》 等。各部委分别发布的这些部门规章对养老服务设施用地的规范具有重复、片面、宏观和分散的特点，看起来相关规定似乎不少，但实际上所规定的内容是相互重复的，仅对养老服务设施用地应符合规划、非营利性用地可划拨、营利性用地有偿使用等个别方面做了极其粗略的规定，不具有可操作性。 专门针对养老服务设施用地的政策只有国土资源部2014年4月17日发布的《养老服务设施用地指导意见》。这份部门政策性文件从养老服务设施用地范围和土地用途、供地计划编制、分类供应和管理、监督管理等方面对养老服务设施用地进行了规范，但仍存在供地方式与用地属性不符、监管规定不完善、法律层级低等问题，[12]且与之相关的配套政策也不完善。总体上看，我国统一、规范的养老服务设施用地制度及其配套政策体系尚未形成。

2.地方性养老服务设施用地政策分析

针对人口老龄化的社会现实，各地方政府根据国家相关政策和本地实际出台了相关的地方政策或法规。2014年12月23日我国第一部促进养老服务发展的地方性法规——《天津市养老服务促进条例》发布，标志着我国养老服务地方性规范从政策向法规转变。此后，《北京居家养老服务条例》、《浙江省社会养老服务促进条例》等相继发布。

纵观天津、北京和浙江三地法规，尽管表述方式不一，但对养老服务设施用地都做了如下相似的规定：①纳入规划优先保障；②分区分级规划、设置养老服务设施；③鼓励利用闲置的企业厂房、校舍、商业设施等场所和设施；④非营利性的可划拨供地或使用集体土地（北京市还规定可利用农家院）；⑤未经法定程序不得改变用途（北京还规定擅自改变用途最高罚100万）；⑥对符合有关规定的社会力量投资兴办养老机构或者其他养老服务设施，给予补贴和优惠。

通过国家层面和地方层面的政策与法规对比可见，不论是国家层面还是地方层面，都对养老服务设施用地问题给予了高度重视，从宏观上对养老服务设施用地进行了原则性规定，地方层面的法规主要是对国家层面不同部门发布的有关政策进行了综合，尚缺乏深入的、细化的、可操作性强的规范和标准，难以满足养老服务设施用地问题解决与政策法规落实的需要。

五、我国养老服务设施用地政策的完善和落实建议

综上所述，近年来我国国家层面和地方层面宏观的养老服务设施用地相关政策密集出台，但由于微观性的可操作性标准缺失、供地方式与养老服务设施用地属性不符、批后监管不力等问题，相关政策尚未得到有效落实，相关政策能否进一步完善并落到实处成为解决当前养老服务设施用地问题的关键。

1.多方增加养老服务设施用地供应，切实落实差别化供地政策

针对养老服务设施用地供不应求的状况，制定细化的差别化政策多方增加供应：

（1）经营性高端养老服务设施的服务对象是经济实力雄厚的高收入人群，项目自身盈利能力强，其土地应采用拍卖和挂牌方式在商服用地、住宅用地中供应，而不应该像目前这样把政策允许使用的公共管理与公共服务用地中的医卫慈善用地的出让价格推得与周边商服、住宅用地地价相差无几，甚至比它们更高，使得养老服务设施用地出让的最高限价形同虚设。这样在不增加高端养老服务设施用地成本的情况下，可增加该类土地供应、避免其强大支付能力把养老服务设施用地的地价推得过高。

（2）对于尚无明确用途的国有公益性用地，可调整为养老服务设施用地并纳入年度土地供应计划。

（3）非营利性养老机构可使用划拨养老服务设施用地，营利性养老机构应按照“租赁方式为主、先租后让为辅、出让方式备选”的原则确定供地方式，出让方式应选择“限地价、定配套”的招标方式，不宜采用拍卖和挂牌方式，以降低企业的经营成本和经营风险。有限的养老服务设施用地指标优先用于满足中低收入养老需求，实现高中低收入群体养老设施均衡发展。

（4）制定切实可行的鼓励通过现有城乡建设用地集约利用增加养老设施供给的政策，如：在已建成小区增加非营利性养老设施的可给予免增地价款的优惠；增加营利性养老设施的给予减免一部分应补交地价款的优惠；企事业单位、村集体或个人对现有空闲、低效用地和用房等进行改造，兴办养老服务机构或提供养老服务的，在土地、税收等方面给予优惠。

（5）目前的政策下只有农民自身、非营利性养老机构方可使用农村集体土地，应实行营利性养老机构也可使用集体土地的政策，制定《集体建设用地用于建设养老设施的管理办法》，对土地供应、使用、收益分配、监管等环节进行规范。

2.科学规划养老服务设施用地，完善相关政策体系并严格执行

养老服务设施用地供应和养老事业发展是一项系统的工程，需要建立和完善相关标准和政策配套体系。如需要建立养老服务设施的用地规划标准、建设质量标准等，以保证养老服务设施科学规划和建设有法可依；需要建立存量城镇建设用地和农村集体建设用地用于养老的管理办法，引导存量建设用地增加养老服务设施用地供给；需要探索和建立适合养老服务业收益低、风险大、回收期长特点的供地方式，以及建设补贴、运营补贴、价格优惠、税收优惠、人才培训补贴等相关优惠政策，降低企业经营成本和经营风险。如严格执行《养老机构设立许可办法》，仔细甄别养老地产与养老机构，严把准入关；在现有《养老机构管理办法》基础上，编制出台《养老机构分级分类规范》、《养老机构服务规范》等细则并严格执行，确保养老机构严格按审批用途使用养老服务设施用地、按服务规范要求提供养老服务、按规定享受相关优惠政策，把有限的养老设施用地和优惠政策真正用到实处。

3.明确部门责任，加强用地监管

针对目前存在的养老服务设施达不到标准、养老服务机构骗取养老政策补贴和优惠、一些房地产商以开发养老项目名义谋取暴利等问题，应加强民政、工商、计划、建设、国土、税务等部门之间的合作和信息共享，明确相关部门责任，共同加强对养老服务设施用地和养老服务业监管。如标准化主管部门会同相关部门建立健全机构养老服务、居家养老服务等社会养老服务标准体系。民政部门负责养老机构的准入、分类分级评估和管理，其他有关部门依据分工实施监督；国土和建设部门负责审核养老服务设施项目是否符合城乡规划和土地利用总体规划、是否按规划用途和约定期限建设、养老设施是否达到有关标准等，并对偏差和违规行为进行处理。审计部门按照有关规定审计政府投资或者接受政府补助或补贴养老机构的资金使用情况和财务状况，并依法向社会公布审计结果，接受社会监督。

六、结 论

虽然养老服务设施用地问题在国家和地方政策层面均已逐渐引起重视，但养老服务设施用地仍存在供不应求、紧缺与浪费并存、供地方式与用地属性不符、批后监管不力等问题。应从多方增加养老服务设施用地供应、实行差别化供地政策、科学规划养老服务设施用地、完善相关政策法规体系、加强用地监管等方面完善和落实养老服务设施用地政策，促进养老事业和产业健康发展。

我国养老事业和养老产业的发展均处于起步阶段，养老服务设施的用地定额、建设标准、规划管理、政策法规体系等均有待建立、完善和落实。亟须国土部门与政府其他有关部门、相关领域专家学者、企业及社会公众通力协作，切实解决养老服务设施用地问题，为日益增长的养老事业和产业发展需求提供用地空间。

[参考文献]

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[12] 牛云凡，刘巧芹，赵淑芹.我国养老服务设施用地政策及应对策略分析[J].国土资源情报，2015（2）：57-62.

Abstract：Improving and implementing land policies on endowment service facilities is critical in solving the land problems of endowment service facilities in China. Research shows that： problems，as insufficient land supply，wastes in land utilizing，inappropriate land utilizing property，still exist. Therefore，the land supply of endowment service facilities should be increased from various aspects； differentiated land policies should be implemented； scientifically plan the land utilizing of endowment service facilities；improving related policy and regulation systems and reinforce the supervision on the land utilizing of endowment service facilities，thus to promote the healthy development of the pension cause and the pension industry.

Key words：aging society；endowment service facilities land；land supply policies

（责任编辑：张丹郁）