以公共经济学原理看我国房地产

刘欢

[摘 要]近年来，中国经济发展迅猛，房地产业也像坐上了快速列车，发展神速，遍地开花。虽然政府不断进行宏观调控和行政干预，但效果甚微，房价居高不下。本文从公共经济学原理角度分析中国房价上涨带来的各种社会问题，并提出相应的对策。

[关键词]公共经济学；房地产；公共产品

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2016.08.093

[中图分类号]F293.3 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2016）08-0-01

在当下中国社会经济发展中，房地产业是政府和全社会关注的焦点。高房价问题集中反应了中国当下主要的矛盾和问题

1 中国房地产现状

20世纪90年代，全球经济下滑，中国经济也面临着巨大的压力，为进一步推动经济迈向新台阶，我国政府将房地产作为推动经济发展的新增长点。此后，国内房地产迅猛发展，也带动了其他行业的快速发展，如运输、煤炭行业。但是进入21世纪后，我国很多城市房地产业暴露出很多问题，主要体现在三个方面：第一，一部分城市房价增长速度太快，特别是一线城市的中心地带商品房，价格平均增长幅度超过15%，超过很多普通人的购买力，远远超过我国的经济发展速度；第二，供求关系矛盾突出，适合普通人住的商品房供给不足，但是有大批的高档小区和别墅卖的很火；第三，存在很多暗箱操作情况，因为我国在法律上尚未建立系统的住房管理法律，给了房地产商、中介钻空子的机会，很多商家借机抬高价格，操控市场的不端行为时有发生。

因此，控制房價成为政府工作的重点，政府不断推出新规，比如：2010年推出的《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国十一条），2011年推出的《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国八条），2013年推出《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国五条）。这些政策的出台在一定程度上降低了房价增长的速度，但是并没有彻底把房价降下去，虽推迟了房地产行业的崩盘时间，但是并没有真正解决当下房地产乱象。

2 房地产异常发展的原因分析

导致房地产异常发展的原因主要有三个：第一，大量热钱流入，推高了房地产价格；第二，成本上涨，如建材价格、地皮价格；第三，房地产过度市场化。但这都是房地产快速上涨的表面原因，下面从公共经济学角度进行深层分析。

2.1 房子具有公共产品属性

公共产品就是可以为整个社会提供共同消费的物品，没有排他性和竞争性，就是当一个人消费公共物品时不能影响其他人消费或者多一个人消费时不会影响其他人消费，所以大致可以将公共产品分为纯公共产品和准公共产品。房地产是人们生活必需的，带有公共属性，然而我国目前还处于社会主义初级阶段，国家暂时无法实现房地产的公共性质。现实来看，目前房地产建设根本无法满足人民群众的需要，无法保证公平分配，所以人民群众需要支付一定的成本才能得到住房。

2.2 公共产品的有偿提供

公共产品的非竞争性使公共产品的价格只能是零，公共产品的非排他性使人们都希望有免费享有的机会，存在很多搭便车现象，所以只有政府能够不以利益为目的提供公共产品。然而部分公共产品可以收费，使私人部门提供公共产品具有可能性。虽然这种方式在很多发达国家取得了很大的成功，但对我国而言，很难实现。因为依据我国当下国情，法律还存在很多漏洞，市场运转不规范。另外，房地产飞涨的同时，房屋的空置率反而高了。原因是很多高收入人群买房没有限制，加剧了住房供不应求的现象，不断推高房价，这使低收入人民根本无法买房。另外，地产商通过售卖部分商品房就可以轻松地收回成本，不会陷入资金困境，使地产商有能力拥有更多的空置房，从而导致空置率急速上升。虽然政府采取了行动，但是经过实践表明，这些行动的效果并不明显。

3 促进房地产行业健康发展的策略

从公共经济学角度看，政府可以采取金融、行政等政策来降低房价，比如：征收不动产税、房产交易费。但这些政策不能解决商品房空置问题，不能有效降低房价。针对以上问题，笔者提出三点建议。

3.1 大量建设保障性住房

首先，要正确认识住房的公共属性，坚持宏观调控，促使房价回调；其次，大量建设经济适用房、廉住房等保障性住房，增加公有性住房比例，缓解低收入人群的住房压力，注意平衡供需，才能保证房价回到正常的水平上来。

3.2 鼓励集资建房

地皮价格是影响房价的主要因素，也是造成房价虚高的主要因素，所以政府要通过宏观调控，提供积极主动的优惠政策。政府应鼓励集资建设住房，这样可以摊低建设住房的成本。比如：城市居民可以集合在一起建设房子，这样住房的价格将低于房地产商销售的价格。在公共经济学里把公共产品提供权还给公共产品的使用者，通过多主体的作用可以有效降低房价。

3.3 加大土地供应量

政府可以加大土地供应量，提高房屋供应量，使各房地产之间形成良性竞争，这样就可以把房价降下来。同时建立多元化的房地产金融系统是非常必要的，因为各行各业要想进入房地产必须合理有序，不能蜂拥而至。此外，还可以将炒房的钱作为房地产投资基金，有效控制炒房团炒房。

4 结 语

房地产的健康发展关乎每一个中国人的生活，政府必须采取切实有效的措施降低房价，为大多数低收入者着想，使他们能够有房住。同时，也应该认识到房地产问题的严重性和紧迫性，必须稳妥解决，社会才能稳步向前发展，才能实现伟大的中国梦。

主要参考文献

[1][美]丹尼斯·缪勒.公共选择 [M].张军，译.北京：中国社会科学出版社，1993.

[2]姜在君，余斌.房地产中的公共经济学[J].建筑经济，2007（7）.

[3]曹新展.房地产的公共物品性质及其政策干预研究[J].中国商界，2008（1）.