营改增后房地产企业的税收筹划探讨

徐秋玲

摘要：随着城市经济的不断发展，税收措施也逐渐随之发展。从我国改革开放后，税收措施逐渐面临改革，1994年的营改增税收措施就是一项重大的税收改革。对于房地产企业来说，营改增税收措施能够减轻企业在纳税方面的负担，对于过去税收制度中曾经出现的重复征税现象可有效的避免，但又由于房地产行业的特殊性质，营改增对房地产企业而言有利也有弊。本文主要分析营改增税收措施，阐述了营改增对房地产企业的影响。针对这种影响本文作者提出自己的思考观点，以供参考。

关键词：营改增 房地产企业 税收措施

一、前言

近年来，随着经济水平的不断增长，税收也越来越趋向规模化和现代化。从我国改革开放后，税收措施逐渐面临改革，1994年的营改增税收措施就是一项重大的税收改革。随着不断有新的行业和企业加入营改增税收措施的试点中，面对新的税收措施，如何应对营改增的税收措施成为了企业和各行各业需要面对的新问题。房地产企业进入营改增试点同样面临着问题，因此在营改增税收措施正式实施前，需要对此进行深入研究，根据可能的形势制定出适合房地产发展的税收筹划，以达到减轻房地产企业税收负担的目的，使房地产企业科学可持续的发展。

二、营改增税收措施的意义

自2012年起，全国推行营改增试点，全国税收措施改革成文必然的趋势。营改增具体指营业税改增值税：营业税主要是指在国内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人所得营业额征收的一种税务类型；增值税主要是以商品在流动过程中产生的增值额作为税务依据，而对其征收的一种流转税，增值税是对商品在流传过程中产生的附加值的征税，实际由消费者负担，若商品在流转过程中并未产生价值则无对其征税。增值税客观意义上是对销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种。增值税主要由国家税务局负责征收，税收收入中主要为分为中央财政收入，次要为地方收入。进口环节的增值税由海关负责征收，税收收入全部为中央财政收入。增值税的通用计算方法主要是将销售商品或劳务的销售额，按规定的税率计算出销售税额，然后扣除取进项税额，增值部分应交的税额是其差额。增值税目前只限于服务和产品增值部分进行纳税，对以往税收措施中存在的重复税收情况有较好的改善。我国实行营改增主要是为了减轻我国企业运营负担，逐渐根据我国发展情况完善我国税收制度，在税收面扶持我国企业发展，促进我国产业结构升级。营改增税收措施是一项重大的税收改革，能够减轻企业在纳税方面的负担，对于过去税收制度中曾经出现的重复征税现象可有效的避免，使企业整体的税收负担降低，使成本下降，更利于企业市场竞争，一定程度上抑制的了通货膨胀的情况。

三、营改增税收措施对房地产企业的影响

我国营改增试点以来，各行各业都加入进来，房地产企业进入营改增试点大本营是必然的趋势，营改增税收措施势必会对房地产企业造成一定的影响，在这些影响中有利有弊，因此，以下对利弊做出相关研究。

（一）营改增税收措施对房地产企业的正面影响

营改增税收措施给房地产企业带来与以往最大的不同是避免了重复征收营业税和不能抵扣税款以及退税的现象，增值税在商品流通过程中真正实现了每道环节征税，每层税务可抵扣的作用。营改增税收措施也对房地产企业的价格体系产生了影响，将以往营业税变化为增值税，同时税收主体由价内税变化为价外税，将增值税与销项之间建立了抵扣关系，由此促进可房地产企业的经济结构变化。营改增的税务措施还会加剧市场竞争性，优胜劣汰，将以往房地产企业的税率缴纳变换为进项抵扣，因此从整体上，促使企业更加重视如何设计经营流程，如此以来，可使市场中管理不到位，规模小、不正规的企业逐渐淘汰。

（二）营改增税收措施对房地产企业的负面影响

在营改增逐渐试行的阶段会出现一些不可避免的问题。比如在营改增税收措施过渡期中，房地产企业在营改增未实行前完工了一套产品，但在营改增后才开始进行销售环节，税率以下增加，没有进项税抵扣，由于价格也不能改，会导致房地产企业出现损失；营改增后建筑企业的税收负担会转移给房地产开发商，而有建筑部门的房地产企业则无法转移，会收到较大影响；营改增后材料和劳务费不能获得增值税发票或者抵扣有限，这使得其不能开发票，增加了房地产企业负担；加大了房地产企业合作的风险性，联营项目无法取得增值税发票，则会使增值税的进项额变小，抵扣税款减少，缴纳税款变多，可能导致税款超过利润率。

四、营改增税收措施下房地产企业税收筹划的可行措施

由于营改增对房地产企业会产生有利影响或不利影响，因此为了使房地产企业在新的税收措施下科学的可持续发展，因此以下对房地产企业税收筹划的可行措施进行研究。

（一）对房地产业务人员进行营改增知识的普及，提高业务技能

由于国内的房地产企业尚存在一些管理方面的问题，当营改增税收措施实施，有些房地产企业对此并未给予重视，因此导致经营流程不规范。在营改增后需要企业规范经营行为，调整相关流程，改变相关思维方式来适应新的税收政策。房地产企业的工程量较大，整个项目持续时间长，从项目开始到完工出售通常情况下都在3年以上，在此时间内会产生大量的成本费用，因此这段时间内只会产生进项税。面对新的税收措施，房地产企业需要提高业务人员的技能和相关知识以及业务流程，以减少企业经营成本。

（二）与税务机关积极互动

由于营改增税收措施实施后，地方税收机关变为国家税务机关，因此，在沟通方面，房地产企业和国家税务机关之间的联系需要加强，及时了解增值税的项目变化，学习相关增值税知识，对注意事项引起注意，保障企业健康发展。

（三）税收筹划

房地产企业在供应方提供物资材料时可进行相关比较，利用税率的差异和纳税人的身份、优惠政策以及纳税时间的延迟，以此可最大限度的进行灵活的税务筹划。

（四）营销策略方面的改变

营改增措施可带给房地产企业一定的利润，但同时又会使不同企业的成本不同程度的上升。因此需要企业根据竞争对手和政策的影响调整相关营销策略，增加企业的竞争优势。房地产企业可实施混业经营模式或多元化房地产以及相关领域进行扩张。

（五）房地产方向改变的其它措施

营改增计划中，房地产企业应多索要增值税发票，其次对于旗下有建筑业务的对其进行剥离。

五、结束语

综上所述，对于房地产企业来说，营改增税收措施能够减轻企业在纳税方面的负担，在国家税收方面具有重要意义，是一次重大的改革。与过去税收制度相比较，中曾经出现的重复征税现象可有效的避免，但又由于房地产行业的特殊性质，营改增对房地产企业而言有利也有弊。营改增税收措施对房地产企业的正面影响为：避免了重复征收营业税和不能抵扣税款以及退税的现象，促进可房地产企业的经济结构变化。营改增的税务措施还会加剧市场竞争性；负面影响为：在营改增税收措施过渡期中，会导致房地产企业出现损失；有建筑部门的房地产企业则无法转移；营改增后材料和劳务费不能获得增值税发票或者抵扣有限；加大了房地产企业合作的风险性。解决措施主要为：提高房地产业务人员业务技能、与税务机关积极互动和税收筹划以及营销策略方面的改变，能改善营改增所带来的负面影响。

参考文献：

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