浅谈固定总价合同在房地产项目工程中的应用

韩艳方（ 河南新四方工程项目管理咨询有限公司，河南 安阳 455000）

浅谈固定总价合同在房地产项目工程中的应用

韩艳方
（ 河南新四方工程项目管理咨询有限公司，河南 安阳 455000）

固定总价合同所具有的特点更好的满足了开发商严控成本支出加快进度等有利于开发商的要求，所以在很多房地产开发项目工程承发包中，甲乙双方签订合同多采用固定总价合同。但是固定总价合同的应用也需要满足一定的前提，要根据开发项目的具体工程实际来选择哪些工程能更适合采用固定总价合同。另外，也提出了开发商与承包商在签订固定总价合同时应特别补充完善的内容。总之，固定总价合同模式的运用须实现甲乙双方的期望目标。

固定；总价；合同；应用

建设工程施工合同的计价方式主要有三种：即：总价合同、单价合同、成本补偿合同。而在房地产项目工程合同签订中，上大多选择固定总价合同，俗称的总价包干合同、工程大包合同、一次性包死合同等。那么，什么是固定总价合同，它具有哪些特点，固定总价合同使用的前提有哪些，固定总价合同中应补充完善的内容有哪些，下面作一简要分析。

1 固定总价合同的特点分析

固定总价合同来源于总价合同。在一般教材中所谓总价合同是指根据合同的工程施工内容和有关条件，业主应付给承包商的款额是一个规定的金额，即明确的总价。而在国家标准“建设工程工程量清单计价规范（GB50500-2013）”中总价合同的定义为：发承包双方约定以施工图及其预算和有关条件进行合同价款计算、调整和确认的建设工程施工合同。两者在本义上是一致的，规范中的定义根侧重从计价方式上进行约定。固定总价合同就是在总价合同的基础上约定一定的条件和要求即以详细的施工图纸、清晰的规范、规程和技术标准为依据，按照事先规定的工程发承包范围和内容，确定一个总价款的工程合同。合同中若没有特别约定的话，则无论市场价格涨跌因素或者其他因素的影响，合同价格均不作调整。在这类合同中，承包商承担了全部的工作量和价格的风险。对于工期较短（一般在1年以内）、设计内容详细、各种材料设备的规格型号、大小等指标较详尽、工程量不大且施工技术相对简单的工程项目采用固定总价合同方式。在房地产项目中大多采用固定总价合同方式，主要还是看重固定总价合同的特点。具体是：

1.1 对业主而言，在签订合同时就可以基本确定项目的总投资额，对投资控制有利。合同价一经确定，除非有重大设计变更或者失误出现，业主方主动变更合同价款，在整个合同期内，合同价将会保持不变。同时也相对减少了施工方能主动提出索赔的机会，减少费用支出。所以说对业主控制投资有利。

1.2 采用固定总价合同对双方来说办理结算比较容易方便。固定总价合同中约定的总价就是最后竣工结算价的主体部分不予调整，只需要计算变更和签证就可以了。从结算过程可以看出，由于固定总价合同将大量的工程量计算和确定材料价格工作放在了工程项目开工前，这样就避免了与施工方的矛盾纠纷，所以大大加快了结算的进度、简便了结算的手续。

1.3 固定总价模式下业主承担的风险小于施工方，并且减少了施工方的索赔机会。从以上固定总价合同的概念和特点可以看出，合同一旦签订，在约定的承包范围内，量价均不作调整，量价风险全部由施工方承担。由于总价合同一旦签订，承包内容和范围也已确定，承包方不能随意变更，减少了施工方因变更来进行索赔的机会。

1.4 满足了开发商加快工程进度的要求。在单价合同或成本补偿合同中，施工方不用承担工程量变化的风险甚至不用承担主要材料价格上涨的风险，施工方除了完成既定的工程进度外，也会在工程量增加变化和材料价格上涨等情况下，多多寻找索赔的机会，多得到一些费用和工期的补偿。而在固定总价合同中，承包商要想得到工程款就必须完成一定形象进度的工作内容，承包商为了尽快获得工程款，自然就会加快工程进度。同时在施工过程中，业主除了对质量进行重点管理外，对承包商的其他方面干预的较少，也有利于加快进度。

总之，固定总价合同与固定单价合同、可调价合同和成本补偿合同相比，在业主看来具有明显的优势、更能降低业主的风险和保护业主的利益。所以在房地产项目中采用的较多。

2 固定总价合同使用的前提

2.1 工程设计详细，图纸完整、清楚，工程任务和范围明确。设计图纸必须达到一定的深度，消除不确定的因素。比如：在建筑施工图中，对某些建筑装饰构件，设计单位通常标注 “甲方自理”。这时候，业主方的设计管理部门就必须将这些内容进一步的细化、明确。减少后续招投标阶段和施工阶段的矛盾争议，为合同顺利签订和工程顺利实施提供方便。

2.2 有了详细、完整清楚的施工图纸和明确的要求后，应在招标文件中划定清晰的承包范围。从而为业主方编制招标控制价和投标方编制投标报价提供准确的计量范围和计量依据，减少招标控制价和投标报价两者之间的偏差。

2.3 工程量较小、工期短（通常在一年以内），工程现场条件稳定并合理，外部干扰因素较少并且在施工过程中环境因素变化小。工程量大和工期时间长的工程项目，各种不可控的影响因素出现的几率就会增加，比如材料市场价格，短期内的价格波动，施工方考虑到工程量较少，也会承担的起这样的风险。但如果工程量大工期长的项目施工方一般就不太愿意采用固定总价合同了。

2.4 工程结构和施工技术相对简单成熟，技术标准明确，风险小。

2.5 给投标方参加投标留有足够的时间，方便投标方计算投标报价并根据招标控制价来衡量自己企业的成本能否满足招标文件的要求。并且要特别说明：各投标单位要充分理解招标文件的要求，考虑风险等影响因素，如有任何疑问都可以提出，让投标方充分理解招标方的意图和合同模式。避免因理解上的偏差造成日后的矛盾纠纷。

3 签订固定总价合同时应特别补充完善的内容

从固定总价合同的特点可以看出，它虽然对业主来说有诸多优势，但是在招投标签订合同时如果不注意完善相应的配套措施，即使签订了合同也还会带来很多麻烦。因此为了防范固定价合同为日后施工带来风险，在招投标签订合同时应注意补充完善以下内容：

3.2 在合同中明确约定风险范围和材料价格涨跌以及设计变更的处理方法。

根据国家《建设工程施工合同（示范文本）》（GF-2013-0201）中的约定，如采用固定总价合同，合同当事人应在专用合同条款中约定总价包含的风险范围和风险费用的计算方法，并约定风险范围以外的合同价格的调整方法。所以即使是固定总价合同也不是一层不变的，也必须约定一定的风险范围。比如：关于材料价格的涨跌调整方法可以约定为：“以投标时的造价管理部门发布的指导信息价作为基准价，仅对施工期内主材钢筋和水泥价格涨跌超出基准价的5%以外的部门进行调整，涨跌在5%以内的不予调整。”也就是说仅对主材进行调整，其他辅材不调整。由于材料市场价格涨跌甲乙双方都无法进行人为控制，所以这一方法基本降低了承包商的主材价格的上涨风险，承包商也是很乐意接受的。

3.3 在合同中明确约定设计变更发生时的处理方法。同价格涨跌的处理方法一样，合同中也同样应该约定出设计变更（工程量变更）发生时的处理方法，特别是工程变更如何计价的处理方法，一定要详细准确。否则这些都会成为甲乙双方争议的焦点。

3.4 在合同中除了约定主要的工程计价方法外，还要约定不同专业的其他分部工程计价方法。在房地产项目工程中涉及到不同专业、不同类型的分部分项工程，施工方法和工艺不同，其工程计价方法和工程量计算方法也不一样。如何对这种情况进行计量计价，那么就需要根据其不同的专业类别，选用适合其专业特性的计价计量方法。比如：对于具有明确尺寸标注和可以进行准确计量的土建工程，在招投标时根据工程计价依据和计价办法准确的确定出招标控制价或投标报价（计算出的价格以总价为主）；对于施工过程比较单一，内容不复杂的土建工程（比如基础土方开挖工程），就可以参考市场情况以单价计价的方式进行约定；对于图纸中尺寸标注不是十分精确仅是作为示意参考作用的工程，可以结合设计管理部门、现场管理部门人员，进行现场丈量实际尺寸，将其标注在图纸上，作为招投标双方编制招标控制价和投标报价的依据。并且将这些内容以纸质文本形式在招标时明确的告知各个投标方，并将其载入到固定总价合同中，以减少索赔的发生。

总之，为了使房地产项目工程顺利实施并完整交付使用，在房地产项目中使用固定总价合同时应尽可能的做到图纸等资料完整准确，施工现场条件具备满足，除此之外这样还要做好一套防控预案，将外部干扰因素和意外情况对项目的影响降到最低。最终通过这样一套固定总价合同模式在房地产项目中的实施，顺利实现甲乙双方各自的期望目标。

[1]全国一级建造师执业资格考试用书编写委员会【建设工程项目管理】 中国建筑工业出版社 2014年4月（第四版）306～308

[2]中华人民共和国国家标准【建设工程工程量清单计价规范（GB50500-2013）】中国计划出版社 2013年4月（第1版）2

TU43

B

1007-6344（2016）04-0181-02