促进住房公积金贷款的良性发展

■/马新艳

促进住房公积金贷款的良性发展

■/马新艳

本文以住房公积金贷款风险控制为切入点，对贷款关键环节、制度建设和员工教育等方面采取的措施进行阐述，通过制度创新，规范操作，有效防范贷款风险。

住房公积金个贷风险防范

住房公积金贷款是住房公积金使用的主要形式，是充分发挥住房公积金制度低息政策优势，体现互助作用，帮助职工解决住房问题的有效途径。国家规定，住房公积金贷款是政策性委托贷款，贷款的金融业务委托商业银行办理，贷款的风险由住房公积金管理中心自己承担。这种政策性与金融性并存的双重属性，决定了住房公积金贷款与银行一般住房贷款本质上具有同一性，操作上又有不同性，银行受委托承办金融业务，但不承担金融风险，住房公积金管理中心是住房公积金贷款风险的唯一责任人和最终买单人，因此，如何在现有政策基础上，通过制度创新，规范操作，有效防范风险，是摆在住房公积金管理工作者面前一个无法回避的问题。近年来，各地中心在自身风险管理方面作了许多卓有成效的努力，在流程规范和内控制度方面采取了一系列措施和办法，参考各地做法形成了几点体会。

一、强化贷前调查，严核准入条件，是防范个贷风险的重要前提

住房公积金贷款业务频率高、数额大、时间长，情况千差万别，错综复杂，只有认真做好贷前调查工作，识别、甄别个贷客户群，才能把好进入关口，筛选出符合需要的客户群，从源头上筑牢第一道防线。

（一）实地查访，核准情况

提出贷前调查意见，坚持双人核保原则，以事实为依据，在贷前调查过程中采取“听、看、查、访”四步工作法。“听”即了解总体情况、形成初步印象。“看”即实地查看住房状况、家庭情况、职业状况等，与所“听”内容核对，甄别“听”的水分，形成总体印象。“查”即查验其工资收入、抵押资产、家庭组成、婚姻状况、户口归属等，“查”出贷款人的实际资产、收入和负债能力，形成贷款初步意见。“访”即寻访其单位、社交、人品、道德状况，掌握、了解贷款人整体情况，根据调查结果，形成贷前调查意见。

（二）重点调查，掌握来源

住房公积金贷款与其他贷款品种一样，抵押物是贷款的风险保障底线，是贷款的第二还款来源，取得抵押权是为了最后保障收回贷款本息，最终实现信贷资金的正常回流，而不是贷款的还款依靠。因此，贷前调查工作必须认真核实借款人的真实收入，在实际工作中，中心重点调查借款人的职业身份、工作表现和收入状况，按其工资现状及其预期核定收入的稳定性，计算第一还款来源的充足性，以确保第一还款来源的偿还能力。同时认真核实抵押房产的真实性，以免出现虚假欺诈行为。

（三）查实用途，防患未然

贷款用途是否正当是影响还款的重要因素，在贷前调查环节，认真核查贷款是否是用于购房，如发现将被用于其它事项，一经发现，坚决回绝，并记录在案，作为其以后申报个贷时备查资料之一。

二、增强人员素质，强化风险意识，是防范个贷风险的基础环节

住房公积金贷款管理是否规范关键在人，关键在于每个参与具体业务的工作人员。业务人员素质的高低决定着贷款管理水平的高低和规避贷款风险大小的程度。因此，应重视并强化了业务人员的素质培养。

（一）规范管理，提高意识

从讲政治和维护国家集体资金安全的高度，加强对每一个干部职工的政治思想教育和职业道德培养，进一步增强每个工作人员的职业道德情操和责任意识。引导大家自觉规范从业行为，严格用法律法规和规章制度要求自己，始终把规范操作当作职业纪律的高压线，职业生命的保护线，职业道德的基准线，做到不越轨，不出线，切实增强自我防范和保护意识。

（二）加强培训，提高素质

以有关法律法规、各项规章制度和业务操作流程为主要内容，对业务人员进行全面系统地培训，从每一个细小环节入手，从每一个工作步骤入手，规范其业务行为和操作程序，促进了业务人员素质的提高。

（三）以案为鉴，警钟长鸣

用全国范围内发生在本系统的案例对业务人员进行警示教育。通过对典型个案进行剖析，运用直观、形象、具体的反面典型，教育业务人员从案例中吸取教训，筑牢思想防线，增强防范意识。

三、加强制度建设，深化基础管理，是防范个贷风险的根本保障

加强住房公积金管理，防范个贷风险，必须推进管理工作的制度化、规范化和科学化，大力提高管理水平。

（一）建章立制，规范管理

根据《住房公积金管理条例》及有关法律法规，结合工作实际，制定《住房公积金个人贷款管理办法》、《住房公积金个人贷款操作规程》、《住房公积金个人贷款档案管理办法》、《个人住房公积金违约贷款催收管理办法》、《住房公积金个人贷款业务合作评估机构管理暂行办法》、《个人贷款责任追究制度》等相关制度；制订了商品房贷款、“二手房”贷款、“商转公”贷款、产权证抵押购房贷款等相关业务操作流程；建立了贷款岗位责任制，实行双岗审批、同岗替代、重大事项主任办公会决策的机制，使个贷管理工作做到了有据可依，有章可循，基本从制度上堵住了工作中可能出现的漏洞。

（二）明确权责，加强监管

规范对受托银行、担保公司、代办机构、评估机构等合作单位的监督与管理，实际操作中，深入了解掌握合作单位的办事流程和环节，以签订协议的形式，明确各方的权利和义务，基本做到公积金贷款管理工作各道程序有人管，各个环节有人问，各方责任有人负。

四、强化贷后管理，落实各项措施，是防范个贷风险的有力保证

住房公积金贷款能否持续发展，关键取决于贷款质量。在目前的信用环境下，贷后管理是否过硬决定了贷款质量的高低和出现风险的机率。

（一）落实规章，堵塞漏洞

一是严格落实检查制度，规范贷款业务管理。要求业务操作部门每月进行不少于一次的贷款自查，中心管理部门每季度进行不少于一次抽查，中心稽核部门每年进行一次规模较大的贷款手续检查。对每次检查出的问题，进行通报和限期整改，进一步规范了贷款手续。通过这种常规性检查，对问题贷款实行补救措施，防止了贷款的操作风险和政策风险。二是在贷款清收管理上，落实第一责任人的责任。在贷前环节，调查人对抵押房产进行实地双人调查，贷后调查人作为个贷日常管理者，是贷款第一责任人，负责收息收贷、贷款全额收回的全过程，并实行终身责任追究制。三是做好贷款的后续管理工作，认真落实跟踪检查制度和档案管理制度。要求业务人员建立所管客户的贷款台帐，经常与客户进行沟通联系，特别是在贷款逾期后，对贷款人进行短信友情提示。

（二）强化措施，催收贷款

一是增设催收岗位，充实催收人员，建立贷后管理制度，使个贷催收工作常规化、程序化。二是加大清收力度，对逾期一至两期的客户要求银行进行催收；对三期以上的客户要求担保公司重点清收；每月及时掌握催收结果，对银行和担保公司考核，同时积极督促担保公司采取相应的催收措施。三是积极探索完善催收手段。针对逾期三期以上的客户，采取上门送达《逾期贷款催收通知书》、督促违约人所在的单位协助、走访违约人亲戚配合、银行计收罚息等手段，有效控制违约率。针对个别逾期严重的客户，尝试通过送达《律师函》、《支付令》，向法院提出提起诉讼等法律手段，提高清收质量与效率。

五、建立激励机制，调动积极因素，是防范个贷风险的主要动力

在实际工作中，为了调动广大人员的积极性，要建立“三挂钩”激励机制，将贷款质量管理纳入集体和个人效绩考核范畴。一是贷款质量与部门负责人绩效考核挂钩。年初，下达清收贷款目标任务，将个贷质量管理、清收积欠贷款纳入部门绩效考核目标，使部门负责人增强责任意识，主动和业务人员共同担负工作责任，形成千万重担大家挑的良好局面，共同攻坚克难，推进目标任务的完成。二是与费用分配挂钩。将个贷质量管理、清收积欠贷款与费用分配挂钩，调动部门负责人规范管理、加强监控的主动性和积极性。三是将个贷质量管理、清收积欠贷款与业务人员的效能工资考核挂钩，有奖有罚，激发业务人员的工作责任心和积极性。通过实行“三挂钩”考核机制，提高了业务人员对个贷质量的重视程度，对强化个贷质量管理起到了事半功倍的作用。

［1］建设部，国务院法制办.住房公积金管理条例释义〔M〕.北京：中国物价出版社，1999.

◇作者信息：兰州市住房公积金管理中心

◇责任编辑：闫树北

◇责任校对：闫树北

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