三四线城市楼市“去库存”的痛点和解决路径

李宇嘉

一、背景：楼市“去库存”战略全面铺开

2015年底的中央政治局会议、中央经济工作会议上，楼市“去库存”确立为2016年经济工作五大攻坚任务之一。进入2016年，“去库存”战略全面铺开。“猴年”春节来临之际，央行和银监会联合发布房贷“新政”，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。这是自2015年“9·30”新政后，再次下调房贷首付比例。相比原先的政策，首套房、二套改善型住房贷款的首付比例分别下降了5和10个百分点。

此次政策发布，再次遵循了长假前释放利好信号的思路。很明显，在这个时间节点上下调房贷首付比例，很大程度上是为了鼓励农民工买房、“返乡置业”以及回乡探亲买房。过去几年，农民工买房、“返乡置业”轰轰烈烈，根据业内对河南、安徽、湖南等地的调研，农民工买房、“返乡置业”占据了地市一级住房销售的30%、县市一级住房销售的50%左右。目前，在二三四线城市，户籍居民家庭住房自有率超过80%、拥有两套及以上住房的比例超过50%。因此，农民工买房、“返乡置业”已经成为二三四线城市楼市消化库存的主力。

新年伊始，为贯彻中央经济工作会议精神，鼓励农民工购房、“去库存”的政策陆续在全国各地铺开。近期召开的各地“两会”上，“去库存”成了最热门的词汇。从先行省市做法来看，政策可谓优惠多多，如财政按购房面积补贴现金、减征所缴房屋契税、提高公积金贷款额度、放宽公积金提取条件及用途、放宽贷款购房首付条件、鼓励银行放贷、水电气缴费折扣，等等。这些政策，均意在降低购房成本，提高银行融资支持，适应以农民工为主的“新市民”住房需求。

二、楼市“去库存”需要继续松绑杠杆限制

经过近几年的需求释放，农民工群体中的佼佼者，事实上早已购房，农民工整体买房需求继续释放的潜力并不可观。据国务院农民工工作领导小组发布的数据，外出农民工2015年月平均收入为2864元，由于就业城市生活成本（房租、通信、餐饮）居高不下，再考虑到新一代农民工很重视女教育，预计月储蓄仅为其中的一半（1432元）。按照三四线城市3500元/平方米的房价计算，这一群体的房价收入比在16倍左右。因此，自己储蓄和父母资助成为农民工买房首付资金主要来源。

但是，与此同时，除了首付款以外，农民工买房还需要支付税费、装修费、家电家具建材等一次性支出数万元的费用，同时每月的贷款月供额也在1100元以上。过去几年，由于房地产、建筑业等农民工就业集中行业发展很快，农民工可支配收入增幅连续数年保持在9%以上，但2015年首次下滑到9%以下（8.9%），这与房地产、建筑业下滑关系最大。因此，“返乡置业”和农民工购房红火了3-4年以后，受就业行业不景气、收入下滑，未来制造业“去产能”“去杠杆”的冲击，后续需求释放存疑。

对于鼓励农民工购房来说，除了目前各地出台的各项降低费用的支持外，进一步降低杠杆或许是必要的。从国外来看，发达国家（美国、澳大利亚等）对于低收入群体贷款购房，首付比例均在10%，美国甚至出现了“零首付”现象。从实践看，低收入群体购买住房、拥有房产的愿望最强烈，主动违约率也远远低于高收入群体，特别是对于希望融入城市的农民工来说，更是如此。因此，去年以来，业内人士呼吁降低房贷首付比例的政策建议很多，旨在解决“卡在首付”上的购房准入门槛限制。

笔者认为，经过长达4年的回调（2012-

2015年），三四线城市平均房价降至每平方米3500元左右，已经接近了房屋成本价，进一步下调的空间有限。此时，如果继续降低房贷首付成数，有利于解决农民工买房“卡在首付”上的问题。同时，配合财政直接补贴和税费减免，购房“初始成本”（首付、一次性支出费用）将会大大降低，有利于将农民工潜在的住房需求释放出来。

三、目前制约“去库存”的痛点在哪里

1.库存量异常大，消化周期太长

春节前后，笔者在粤北、广西等地一些三四线城市调研，发现这些城市楼市存在几大问题。一是库存量异常大，且无确切数据。在售库存消化期基本在2年以上，且这些城市预售要求（高层达到2/3形象进度、中高层封顶）涣散，一些隐性库存随时会冒出来。三四线城市市场化程度不高，加上产业结构单一落后（农业、轻工业及矿产等资源产业为主），2009-2013年楼市繁荣时期，有头有脸的人都来开发房地产。目前，全国13.6万家房企（平均1万人就有1家房企）中90%集中在三四线城市。

2010-2013年，返乡置业集中释放，楼市火爆使得建筑建材、装饰装修等关联行业又富了一批人，房价上涨还驱动生意人、原市民投资房子。就这样，在个体理性、集体非理性过程中，库存不断攀升并积重难返。目前，当地主管部门并无库存确切数据统计，甚至连库存概念也不清楚。笔者咨询当地业内人士和开发商，他们均认为，如果把批出去的地也算上，库存在3-5年消化不完。

2.住房供应效率低，需求适应性较差

目前很多三四线城市弥漫着楼市悲观和房价下跌的预期。除了库存大以外，房子供应效率太低也是原因之一。近年来，随着高铁和高速路大规模建设，新城新区纷纷涌现，三四线城市“骨架”被扩张，形成了东西联动、南北呼应的楼市发展格局。新房供应集中在偏远的新城、新区，公共服务只有高铁站，甚至连接主城区的道路还在修建，谈不上生活需要的公共服务。

笔者去过的几个三四线城市，在高铁上仅花1-2个小时，但从高铁站到市区也要花这么多时间，而且一路颠簸、黑的黑巴泛滥。另外，由于开发商资质差、无法从银行贷款，很多项目五证不全，有资金就开工、没资金就停工，3-4年内无法交楼。已入伙的项目，除质量问题外，物业管理和小区配套不达标，很多买了房的也没有入住，想买房的不选择期房。口口相传是活广告，这不仅造成库存积压、建设周期长等问题更加严重。而且，购房者忌惮未来房价继续下调，买房积极性受到打击。

3.需求释放高潮过去，农民买房力不从心

除了供应的问题，需求释放高潮已过是楼市下滑的另一个重要原因。三四线城市楼市需求群体有四大块，机关事业单位人群、金融机构和电信运营商、做生意的人、农民。2010-2014年，原市民（主要是前两块）改善和投资住房、生意人购置住房、农民工返乡置业可谓轰轰烈烈。目前，这三大需求基本释放完毕，原市民家庭基本上有1-2套房，生意人受经济不景气影响而不买房，甚至以房抵债（很多包工头成了业主），或者就到省城甚至是一线城市去买房，因为嗅觉灵敏的这些人认为，省城或特大城市的房子才保值。

由此，目前只剩就近农民购房了。事实上，农民购房需求很强烈，城市房子、车子、票子（彩礼）已成为农民结婚的新“三大件”，农民工返乡置业或农民在城市买房，多数基于“结婚标配”倒逼下的需求。但是，笔者认为，这部分需求有限。一方面，农民年可支配收入多在2万元左右，往往集祖孙三代积蓄“咬牙”买房。而且，买房后还要支付装修、家具家电和买车等费用，挤压了其他方面的消费，甚至挤压农业生产性投资，很多农民还被迫举债付首付。

另一方面，当前城市生活成本远远不是过去可比拟的，更不是农村可比拟的。特别是在三四线城市，由于人口、资源集聚不够，加上产业结构单一落后，人口集聚度高、附加值高的服务业发展滞后，三四线城市服务和消费行业无法发挥大城市规模效应和边际成本递减效应，生活消费品质低、选择少不说，考虑到物流成本、无法规模化、竞争不足，餐饮、娱乐和购物（如服装）等大众化消费价格并不比大城市低。因此，权衡利弊后，很多进城农民还是选择租房或购买小产权房，把有限的收入用在子女教育上。目前，近郊农民已通过拆迁获得了1套以上住房，而远郊农民对房价、生活成本敏感，进城买房的意愿不高。这就是为何政策激励不断，但农民购房较为谨慎的原因。

4.就业收入受经济冲击，楼市需求下滑

另外，近年来由于楼市下滑，建筑建材、装饰装潢、家具纺织等方面在提供就业机会和增加收入上的作用急剧下滑，不仅做生意的高收入人群受到冲击，从事建筑、装修等子行业的农民工也受到冲击。同时，制造业产能过剩，拖累了代工或零部件加工，三四线城市相关行业集中了大量民营、私营企业，就业和收入也受到了影响；能源价格、农产品价格急剧下跌也冲击中西部、东北相关产业为主的三四线城市；此外，资源型城市（如东北、西北）人口永久性外流严重，不存在中部省份在民工大规模返乡置业的现象，需求难以跟上。因此，就业和收入下滑、人口减少，也成为了三四线城市楼市需求下滑的主要原因。

四、“去库存”关键：推进供给侧改革

在如何“去库存”上，国家提出了要推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，即所谓的农民工“市民化”。也就是，农民买房和身份转换要同步推进。这也意味着，各地在激励农民买房的同时，要同步推进户籍制度改革，向包括新市民在内的全体市民，均等化地提供教育医疗、社会保障、就业扶持等均等化的基本公共服务。因此，楼市政策刺激从来不乏力度和激情，关键在于“供给侧”改革有无实质性推进。

1.切实推进户籍制度改革

户籍制度改革是关键，在部署户籍制度改革上，李克强总理近期指示，除少数特大城市外，要全面放宽农业转移人口落户条件，提高居住证“含金量”，使外来常住人口尽早在居住地享有义务教育、就业医疗、法律援助等基本公共服务。近期，公安部副部长黄明在部署会上也表示，建立完善积分落户制度，坚持以合法稳定就业和居所（含租赁）、参加城镇社保年限、连续居住年限等为主要指标，重点解决在城镇就业和居住5年以上和举家迁徙的农业转移人群落户。

户口迁入以合法稳定住所、合法稳定职业为条件，符合人口自由迁徙和建立统一劳动力市场的一般诉求。但是，考虑各地资源环境综合承载和发展潜力，以居住证为载体，走“地方主导、因地制宜”的户改路线，看起来符合实际，但难逃此前“雷声大、雨点小”的户改轮回。过去10多年地方土地财政丰厚、经济增长快的时期，没有解决“户改”问题，当前地方面临空前财政困境，在很多三四线城市税收负增长，甚至发不出工资的情况下，仰仗地方真金白银投入不现实、易走样。

切实推进户改，就要打破地方政府对落户标准的垄断，建立以稳定就业和居所为单一标准的入户机制，而不是任由地方建立筛选式的“利我户改”模式。当务之急是，推进中央财政转移支付同农业转移人口市民化挂钩。同时，以推进“双挂钩”（财政转移支付同农业转移人口市民化挂钩，城镇建设用地增加同吸纳农业转移人口落户数量挂钩）和扩大地方债务置换为契机，构建以户改为内容之一的KPI官员奖惩机制，倒逼和激励地方政府在公共服务均等化上投入真金白银。

2.切实推进各级财政在公共服务上的投入

从近期各地实践来看，单纯激励农民买房的意图更浓、显得也很急迫，与过往地方政府刺激楼市的做法并无二致，与同步推进公共服务均等化明显不在一个步调上。公共服务供给严重滞后或缺失，造成目前整体处于青壮年的新市民储蓄被透支，未来或因收入下降、工作不稳定、子女教育、老人医疗等支出突然增加时而陷入城市底层。因此，要防止鼓励农民工购房异化为“赤脚上楼”。

过去近20年，地方政府（特别是三四线城市政府）享受惯了天然得来的土地财政（依赖度在50%以上）红利，单纯卖房的负面激励是存在的。因此，在同步推进农民工购房和户改的同时，在中央转移支付、地方债务置换定向投入等资金的支持下，要加大地方公共服务供给，确保资金进入城市“短板”，而非进入中看不中用的所谓城市地标项目，确保农民工到手的户籍身份不掉色。

3.切实推进集体土地制度改革

农民工进城的同时，土地“三权”（土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权）处置也是个问题。目前，为避免过去“被上楼”，提高农民工买房积极性，各地仅采取户口变动与“三权”脱钩的做法。事实上，土地改革是新型城镇化的另一个抓手。长达近20年的土地财政，造成城镇化成本居高不下（房价、物价及公共服务高成本）。农村土地制度改革不仅为农民进城提供一笔资本，而且是农民共享城市化、工业化红利，降低城镇化成本的必由之路。因此，要加快推进跨地区建设用地增减挂钩、农业用地占补平衡，扩大宅基地和集体建设用地流转的范围，扩大“两权”抵押（承包地经营权和农民住房财产权抵押）的范围，让农民携资本进城的同时，享受城市化和工业化红利。

李求军/责任编辑