房地产开发项目销售定价与税务筹划分析

李列坤

[摘 要]在经济迅速发展下，房地产产业逐渐成为我国经济发展的支柱性产业，对我国经济发展有很大的促进作用。房地产是一个风险大、收益高、周期长的产业，所以在房地产开发项目管理过程中要做好其销售定价和税务筹划的分析，降低房地产开发项目的经营风险，根据市场需求制定合理的项目销售定价和税务筹划计划，充分利用政府给予的优惠政策，做好税收筹划工作，降低经营成本，提高经营效益。文章主要分析房地产开发项目销售定价与税务筹划。

[关键词]房地产；开发项目；销售定价；税务筹划

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.12.139

1 房地产开发项目销售定价分析

房地产是一种比较特殊的产品，市场竞争比较激烈，开发商往往是通过价格吸引消费者。对于房地产企业来说定价决策是房产企业进行竞争的一种综合体现，合理的定价能够有效降低定价风险，提高企业市场竞争力，提高销售收益。但是，在实际经营中有很多房地产企业没有建立有效的定价机制和合理的定价方法，在实际定价中存在很多问题，导致房地产企业存在较大的经营风险。

1.1 销售定价风险识别

风险识别主要是在房产开发项目定价过程中，明确和识别哪些因素导致风险的存在，风险识别工作是一项贯穿整个醒目的风险评估工作。风险识别的流程一般分5个步骤：一是要明确房产销售定价风险识别的目标，这个目标要能够明确需要识别的风险因素类型，识别要达到的效果；二是要明确定价风险识别的操作主体，只有这样才能使企业各个部分各司其职，以便能够合理的分配定价风险工作的支配；三是要整理、归纳房产企业定价风险相关资料找出定价的潜在风险，并尽量避免风险的发生；四是要科学评判定价风险后果，根据风险发生概率，评估定价风险；五是要分析所有定价风险的影响因素。

1.2 销售定价影响因素分析

房产项目销售定价影响因素比较多，比如社会因素、经济因素、政策因素以及城市道路和土地利用状况等，这些因素对房地产项目的销售定价均有一定程度的影响，要想制定出合理的定价策略，必须对这些因素进行具体分析，进而制定合理的措施规避风险，提高经营效益。

1.2.1 社会因素

房地产行业是关系着国计民生的一种行业，只有稳定的社会环境才能给房产企业带来一个良好的发展环境。如果整个社会陷入混乱中，人们朝不保夕、政局动荡、物价暴涨等，就不会有人关心买房问题，房产价格也会一落千丈。

1.2.2 经济因素

居民收入水平对房产开发项目销售定价有一定的影响，居民收入水平越高，房产销售价格上涨越快，反之房产销售价格会下降。另外，利率水平对房产销售价格的影响也比较大，房产企业在开发过程中要投入大量资金，这些资金来源主要是来自各种融资渠道，融资所产生的财务成本最终转化为建设成本，所以利率水平会影响销售价格，利率和房产销售价格呈正比例关系。

1.2.3 政策因素

政策因素是影响房产销售价格的重要因素之一，不同的土地制度、住房制度对房产价格有不同的影响，比如政府实施相对宽松的土地政策，提高年度土地供应量，这种政策喜爱土地价格下降，导致房地产企业价格随之下降。有时国家未来调控房价，改善民生会出台一系列保障性住房政策，导致市场上消费性住房需求变小，价格随之降低。

1.3 房地产销售定价风险控制措施

1.3.1 风险规避

风险规避就是房产企业通过变更项目计划，消除定价风险产生的条件，以便能够保障企业有效地规避风险。房产企业规避风险的方法一般采用多种方式相结合的措施。比如利用成熟的项目管理方式和策略规避项目管理带来的风险，制定科学的房产定价方法，或增加定价中的资源投入等方式降低定价风险。总之风险规避要通过各种不同的方法降低性价风险，提高销售效益。

1.3.2 风险控制

风险控制首先要建立风险控制管理小组，建立定价风险防范和处理机制，同时建立环境分析机制，注重风险控制的文化建设，加强员工风险意识的提高，在此基础上采用合理的定价策略，降低定价风险，以便能够保障房产销售效益的提高。另外，还可以试试差异化营销策略降低定价风险。

2 房地产开发项目税务筹划分析

税务筹划是指纳税行为发生之前，对纳税主体涉及税项的经营活动进行的管理，以便能够达到少缴税和递延纳税的筹划活动。房产开发企业税务筹划特点包含：合法性、整体性、目的性、风险性、筹划性以及时效性等。房产企业进行税务筹划的主要内容是在合法的范围内减少缴税，解决经营成本，提高企业经济效益。

2.1 税务筹划风险

2.1.1 操作风险

在房产开发企业税务筹划的操作风险包含有问题或不完善的内部程序及人员、系统、外部事物所造成的损失风险。这些类型的风险是可以通过合理的方法进行控

制的，属于人为的一种主观性风险存在形式，企业在发展中必须与主管税务部门搞好关系，了解税务征管具体措施，及时获得相关信息，合理规避税务风险。

2.1.2 政策风险

税务政策风险主要指利用税法政策进行节税时存在的风险，房产行业发展速度比较快，但是我国目前土地资源紧缺，而居民的投资需求比较高，导致房产价格节节高升。政府为了打击房产投机行为往往会出台一些政策措施稳定房价，这些政策可能会给企业纳税筹划工作带来很大的风险，所以会产生较大的房产筹划风险。

2.2 税务筹划风险防范措施

2.2.1 建立税务筹划风险预警机制

税务筹划工作本身是一种预测行为，存在一定的风险性，再加上我国经济处于不断完善、发展中，经济形式和法律政策不断变化，加剧税务筹划风险。风险存在于企业经营的整个过程中，所以房产企业在经营过程中要提高风险意识，制订计划前要充分了解税法新规定，并对企业的经营有全面的了解，从而才能制定出符合实际的税务筹划措施。风险预警制度的建立能够动态监测税务筹划带来的风险，尽早识别风险类别、风险程度和发生风险的原因，制定具体的税务筹划措施，达到控制和化解风险的目的。

2.2.2 加强与税务主管部门的联系

房产企业税务筹划方案的制订与得到税务主管部门的认可，所以房产企业首先要搞好与税务主管的关系，纳税人在制定税务筹划方案时要多与税务机关人员沟通和联系，得到其支持和许可，获得税收征管有关新规定，最大限度地增加收益，降低风险。

2.2.3 实时关注税收政策变化

税务筹划方案的制订要严格遵守税法相关规定，并能够随着相关法律法规变化而做出相应的调整。这就要求筹划人在制定税务筹划方案之前要充分了解相关税收政策，在法律允许的情况下进行税务筹划活动。另外，纳税人制定的税务筹划方案要具有较强的灵活性，以便能很好地减少税务筹划风险，要求筹划人对影响税务筹划风险因素进行充分的了解和有效的控制，能够制定出符合当时情况的税务筹划方案，降低企业税务筹划风险。

3 结 论

在房地产迅速发展的环境下，不管是销售价格，还是税务筹划都存在一定的风险。而且房产开发项目纳税管理越来越复杂，房产企业必须制定具有战略性和前瞻性的税务筹划方案和合理的销售定价措施，最大限度地降低房产企业经营成本，提高销售效益。

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