高校公共租赁住房若干问题解析

谢芳成



高校公共租赁住房若干问题解析

谢芳成

[作者单位：福州大学后勤基建资产管理处]

在高房价时代，解决高等院校教职工住房问题是稳定高校教师队伍的关键因素之一，也是促进我国高等教育事业健康发展非常重要的一个环节。近年，提出并试点运行的公共租赁住房对解决高校教职工的住房问题是一个难得的契机。伴随着公共租赁住房的产生，高校公共租赁住房也随之提出。目前，对于其研究尚处于起步阶段。本文拟对高校公租房若干问题进行解析，希望能起到抛砖引玉的作用。

高等学校；公租房；解析

中央及地方各级政府也都相当重视高校教工的住房问题并采取了诸多有利于促进高等教育事业发展的保障性住房政策措施，力图构建一个稳定的和健康发展的高等教育体系。目前，我国惠及高校教工的保障性住房包括经济适用住房、廉租住房和限价商品住房，虽然涵盖了多种保障性住房，但仍无法有效解决高校教工的住房难题。[1]公共租赁住房的出现为缓解高校教职工住房困难提供了良好的契机，高校公共租赁住房应运而生。相对于“房改房”来说，高校公租房是一个新生的事物，由于该新生事物至少暂时能够解决高校教职工住房问题的困境，因此，就应该深入研究并适时运用。本文就高校公租房几个基本问题基本概念进行阐述，以期为以后深入研究高校公租房先进行初步探索。

一、高校公租房的概念及构成

“公租房”，全称公共租赁住房，是我国现行住房保障制度上的一个创新举措，为不同层次、不同类型的中低收入阶层提供与其消费能力相适应的保障性住房。[3]但目前，我国法律法规尚未对公共租赁住房的概念作出正式统一的界定。有学者认为公租房是政府组织推动和实施的、具有保障性质的政策性租赁住房。

与社会上的公共租赁住房相比，高校公租房有其特殊性，就目前情况而言，更应该给高校公租房下一个明确的定义，从而使得针对高校公租房的研究得以顺利地展开。笔者认为高校公租房是产权属于某一高校且可以由该学校自由支配的教职工过渡住房,是专门出租给没有私房的高校教工。当前，高校教工周转房（过渡房）如果产权确属学校，应纳入高校公租房管理范畴。

建设公租房是一项极其复杂的工作，作为教书育人的高校无法独自承担建设公租房的所有工作，目前也没有高校有自建的公租房。各高校现有公租房基本上都是房改停止后，未出售的房改房、集资建房及自购房（含商品房、经济适用房等）等构成。

二、高校公租房的特殊性

当今，住房已成为高校青年教职工最为关注的问题之一。在高房价时代，为青年教师提供一个适合工作生活的居住环境，那怕是过渡性住房，对于促进青年教师的成长成才都具有不可忽视的重要作用。解决并不断改善青年教师的住房条件不但能使青年教职工安居乐业，更是促进青年教师健康成长成才的关键因素之一。高校公租房是专门针对刚参加工作且暂时没有私有住房的高校青年教职工。高校公租房具有如下特点：

（一）房源静态性

高校公租房房源静态性是指在相当长的一段时间内某一高校的可用公租房数量基本上不随时间的推移而出现较大的波动，即房源大幅的增加或减少。究其主要原因是，由于高校不具有建设公租房的主体资格，因此造成其房源基本上不呈动态的增加或减少。

（二）承租人特定性

承租人的特定性是指高校公租房一般只出租给本校未购有私房的教职工，不对外出租，因此高校公租房承租人具有特定性。社会上公租房的承租对象是来自不同群体且未购有私房的中低收入人群，其承租对象是不同身份不特定的社会人群。

房源差异性

房源差异性是指高校公租房的面积、户型及建设时间的长短都存在较大的不一致性。目前，高校公租房大多是房改结束后，未出售的余房组成的，建设时间从上个世纪60年代跨越至90年代，面积从30平米左右至120平米左右不等，存有成套、不成套以及单身公寓等多种户型。与目前社会上主流的60平米户型的公租房相比，高校公租房房源确实存在较大的差异性。

三、高校公租房的管理模式

本文认为高校公租房管理模式是指为更有效的管理公租房而在管理过程不断改进且逐渐形成的相对稳定的行之有效的各种管理方法、措施及运行机制的总称。一般来说管理模式相对固定不变，并且决定了管理所涉及的内容。社会上的公租房管理模式主要内容包括但不仅限于以下六项：管理主体、租金设定、准入机制、监督管理、退出机制、配套服务等。高校公租房的管理模式与一般的公租房管理模式大同小异，现就笔者认为差别较大的租金设定、准入与退出机制等方面作进一步的阐述。

（一）租金设定

高等院校建设公租房的目的就是为了使大部份青年教师在无力购买或不便租住市场住房的情况下能够实现“住有所居”的梦想，因此，高校公租房租金如何设定就成了各高等院校广泛讨论的迫切问题。如果租金超出承受范围，公租房对于绝大部分的青年教职工就会缺乏吸引力，也就无法达到解决青年教工住房困难的初衷，就更别提吸引优秀青年到收入相对低的高校工作，高校要留住优秀青年更是无从谈起。相反如果租金过低，高校公租房就难以正常流转，这又不利于解决新进青年教工的住房困难。因此，合理的租金是公租房有效运转的前提。

目前，全国范围内各高等院校公租房租金绝大多数是参照当地政府公布的公租房租金。本文认为这是比较好的参照标准，因为当地政府在设定公租房租金时，综合考虑了承租人收入、当地房价、房屋地段、市场租金高低等多种因素。但是对于高校来说搞“一刀切”具有不合理性，因为高校公租房房源的特殊性、承租人特殊性（含98年12月之前参加工作的，房改上称之为“老人”）。因此，笔者认为高校公租房租金的设定应采取原则性与灵活性相结合的方式，确有特殊性应以标准租金（政府确定公租房租金）为核心进行一定程度上下浮动。

（二）准入机制

严格的公租房准入机制是公租房制度正常运转的可靠保障，是促使有限的公租房得到高效、合理利用、落实解决高校青年教职工住房困难的希望所在。综合分析国内多个城市的公租房准入条件，一般都含有：①无房户；②收入限制；③户籍限制等三个限制。应该说这三个条件能比较好地将公租房准入的门槛把牢。高校公租房同样存在准入条件的设定，但是由于高校公租房的特殊性，完全照搬上述三个条件显然不合适。本文认为教职工（已婚的含配偶）在当地名下没有任何住房是申请租住高校公租房的唯一条件。收入与户籍都不宜作为教职工申请租住高校公租房的条件，因为同一个高校在无房中收入相差不大且不管户籍是不是随迁都是本校职工。

（三）退出机制

完善的公租房管理模式，需要合理的退出机制，使不符合条件的承租人能够及时退出公租房保障范围，实现公租房的有序“进退”。[4]退出与准入同等重要，都是促进高校公租房良性流转不可或缺的重要环节。因此，不符合公租房准入条件之一的都必须无条件退出所租住的公租房。相应地，高校教职工一旦购有私房也就不符合租住公租房。但是自购房合同所确定的交房之日起应再给予续租一年时间用于装修和通风。如果公租房退出机制不健全，处于保障范围之外的职工长期占用公租房，而真正需要住房保障的职工被迫游离于政策照顾的范围之外，那不仅造成不公也违背了公租房制度的初衷。

对于不再符合租住公租房条件的教职工又拒不退房者，笔者认为可以通过以下两种措施同时推进、双管齐下，促使违规者及时退房，保证公租房良性流转。①经济的手段，就是如果应退出不退出的话，那么从次月起，按照标准租金的三倍收取租金。②行政手段，也就是将违规者的违规情况通报其所在单位，要求所在单位一并敦促违规者及时退房，且定期将违规人员信息上报学校，要求与职称评定、岗位聘任等挂钩。在违规成本大大于违规收益的情况下，退出机制有效性将大大的提高，也可轻松地保证公租房有效的流转。

四、高校公租房的配租方式。

古人讲：不患贫，患不均。这里的“均”不是平均的意思，而根据不同的条件应该享受到的份额。公平的分配公租房是高校公租房管理的一个重要环节，关系到诸多教职工的切身利益。最通俗地讲，公平就是某人或某团体根据某项标准（如：劳动的付出、职务职称等）应该得到他该得的那份。社会上的公租房建筑面积基本上都在60平方米左右、户型也大致相同，且申请租住公租房的承租人基本情况也大致相当。因此，也就不存在公租房分配方式的问题，只要按顺序选房配租即可。

但是作为学术精英聚集地、先进理论及技术研发地的高等院校，则因个人学术水平不同（职称也不同）而存在着对国家对学术界对学校贡献度不一致的问题。况且，高校公租房房源存在的差异性比较大。因此，如果不按一定的标准配租公租房就无法体现出公平性，在人才竞争激烈的当今社会也无法体现出对人才的重视。从调研的情况来看，目前各高校基本上都按不同的职工类别（人才类别）来配租公租房，当然配租的前提是符合租住高校公租的条件。

五、高校公租房的建设

当前，各高校的青年教师在学校教职工中占有的比重较高，而他们是一批学历高、专业性强、思维活跃、敢于尝试、有上进心的有为青年，这支年轻的教师队伍对学校学科的发展、教学科研的不断向前推进具有潜在的、不可代替的作用，是学校的未来和希望。[5]

公租房建设对于解决高校教职工住房困难至关重要，但自1998年住房制度改革后，货币分房就取代了实物分房。从此，作为教书育人的高校也不再具有建设住房的主体资格。从最近几年全国各省区市高校公租房建设的情况来看，多数情况是：由各高校的共同上级主管部门牵头组织一整批的建设公租房，各学校根据自身发展的需要，申购一定数量的公租房，然后申购单位按公租房建设成本价支付购房款。高校不能自建公租房倒也使学校省了不少事，可以一心一意专攻教学科研等学校主业，但是对于解决教职工住房困难就显得被动了许多，只能等待。据笔者所知，目前已启动高校公租房建设的江苏、福建、江西等省份都是采取此种建设模式。高校虽不能自主建设公租房，但也不能只是被动等待，而应催促并积极配合上级主管部门，共同推进公租房建设进度。争取早日解决各高校众多青年教职工的住房困难，使他们能既能安居也能乐业，促进我国高等教育事业健康、蓬勃地发展。

参考文献：

[1][3]清华大学出售学清苑新建职工住宅政策解答，2011.

[2]刘洪秋.谈公安民警口才基础训练[J].江西公安专科学校学报，2005.3.

[4]蒯贤魏.租房管理模式研究[B].重庆：西南政法大学硕士研究生学位论文，2012.

[5]王耀华，谢芳成：解决高校青年教职工住房途径的探析——后房改时代解决教工住房的出路[J]，教育文化论坛，2011（5）.

[6]王建新、崔佳.公租房建设的‘重庆机制’解析[J].决策，2010 （10）.

[7]杨晓斌.浅议高校教职工住房问题及对策[J].赤峰学院学报.2010(7).

[8] 汪映君.对我国公租房发展的一点建议[J].经济研究，2010 （z2 ）.

[9] 李文娟.高房价下中国公租房建设的思考[J].经济研究导刊，2010 （25）.

[10]吴克栋.高房价形势下高校青年教职工人住房问题的思考与对策[J].高校后勤研究，2009(6).

[11] 郭其林.公租房是解决我国住房问题的最佳途径[J].经济研究，2010 （3）.

[12] 曾丽.公租房推进中的问题与建议——以上海为例[J].住房保障，2011（2）.

[13]陈勇，赵乃丽，郭东煜.改善高校青年教职工住房条件的探索[J].高校后勤研究，2008(1).

[14]刘玲.关于公共租赁房建设与管理的思考[J].公共论坛，2010 （4）.

（责任编辑：李晋平）

福建省教育厅2014年B类社科项目，项目编号：JBS14006