做好房地产经营管理具体措施浅析

朱丽夏



做好房地产经营管理具体措施浅析

朱丽夏

安徽财贸职业学院

摘 要：目前来看，我国的房地产管理的过程中，面临最大的问题就是资金的大量积压，在房地产发展的过程中，没有实现对资金的有效利用和管理，不仅对相关的各个产业的协调和组织造成了困难，还不利于长期的房地产项目的有序发展。所以，在未来房地产的发展过程中，有关部门应加强对现有的房产管理经验的总结，根据房地产发展和运行的规律，实现对新的管理策略的制定，以更好的实现对房地产项目的组织。

关键词：房地产；经营管理；发展

前言：房地产经营的含义有狭义和广义的分别。一般来说是指房地产商在国有土地上进行房屋建设，对所建区域进行销售、租赁等一系列管理活动，从更广的范围来说，还包含房屋的信托、交换、维修和装饰等，经营活动的范围包含了整个房屋建筑产品的生产流通环节。目前，国内的房地产经营管理并不完善，和国外先进的、科学的管理体系相比，还存在很大差距，因此，处理好国内房地产的经营管理问题，对整个行业的长远发展具有深远影响，同时也能带动如钢铁、工程机械等相关产业的发展。 随着我国的房地产项目的增多，房地产企业的不断扩大，为了更好的实现房地产项目的开发和管理，就必须要加强对其经营管理过程中的组织形式的完善。这就需要房地产在发展的过程中能够以先进的管理技术措施来满足社会发展的需求。

一、项目管理应回避的风险

加强开发项目的经营管理，保证项目目的目标的实现，实现企业稳步发展的关键过程要注意回避以下风险。

1 项目的定位风险和投资支持能力风险

项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的指导项目决策。项目可行性研究报告出台前后，由于对市场定位的认识模糊或者自相矛盾是对企业资金筹措和融资能力过高地估计，没有吃透国家和地方政府的行业政策，对大的经济环境把握的不准，成本过程控制严重失控等突发性事件的原因，导致的项目资金支付能力达不到计划要求，给项目建设造成的风险。

2项目建设的创新和风险政策风险

随着国家对房地产项目的严控大环境的来临，使项目建设的土地、资金条件比过去任何时候都显得更加重要，有限资源的条件下，要使企业能够持续稳步发展，追求计划利润，获得既定利益是非常有必要的这种情形下，为了服务目的追求项目与周边项目的差异性，选择自己企业不熟悉或者认识尚不足以完成追求的创新也是极具风险的更何况正常地创新本身就是有风险的。政策风险多发生在政策的不连续性、突变性和漏洞的存在对于企业来说，主要发生在违规操作的投机性过程、对政策不理解的盲目性过程失误。项目建设过程中，企业必须掌握相关地法律和法规，掌握对于相关法律法规进行补充、操作的部门规章和规范性文件和强制性标准。

3提高项目管理人员素质，科学实施项目管理

要使项目管理现代化，其管理人员一定要具备现代化管理的素质。特别是项目经理，一定要具备与时俱进、不断创新的观念和懂得领导艺术和管理艺术，要深知在项目管理中必须突出以人为本的思想。对于规模较大的项目，项目经理必须要掌握和善于运用信息管理的方法，进行全方位的网络管理。

二 新形势下搞好房地产业经营，加强管理具体措施

1.高效的物业管理

当今世界已进入高科技时代，物业管理要创一流水平，体现一流质量，实现现代化管理势在必行。物业管理的开展需要一大批高素质的复合型人才来实现现代化的管理。由企业遵循市场办事，在竟争求生存，求发展。在市场竞争下完善自己，培养企业生存和发展的能力，寻找适应市场机制的经营方法，按照企业制度的要求，对各级房管部门所属的物业管理企业尽快改制，对开发单位和其他单位所属的物业管理企业，市房管部门也要加大指导力度。搞好住宅小区的管理和服务，首先要有一支素质优良、管理和服务水平较高的员工队伍，这是完成所担负使命的重要条件。所以物业管理公司应始终把加强管理队伍建设作为一项基础工程来抓。

2.市场营销管理

促销不仅可以推动交易的达成，而且还能促使一些潜在顾客认知到某种需求，进而转化为现实购买。传统的促销策略包括人员推销、广告、销售推广和宣传。房地产企业在进行传统的项目推广时，通常都是在各种媒体上大做广告，或报纸或电视或广播或路牌或现场包装，其实种种努力都是为一个目的，就是将项目的信息传递给潜在购房者。作为一种双向沟通渠道，最大优势是可以实现沟通双方突破时空限制直接进行交流，而且简单、高效和费用低廉。因此，基于网络开展的各种促销活动往往有意想不到的效果。在上网已逐渐成为人们生活中必不可少的一部分时，通过网络把项目信息准确、及时、形式丰富的传递给潜在购房者，已逐渐被开发商认可并有迅速发展之势。

3.新形势下房地产的绿色经营管理体系结构发展

房地产绿色经营管理的体系结构是房地产绿色经营管理的目标、管理实施对象、技术要求以及对于企业绿色化发展支撑体系的多方面的集合。 这样的体系结构，应该能够为房地产绿色经营提供多方位的发展视觉和发展模式，具体说来主要有：

3.1 房地产绿色经营管理的目标

房地产绿色经营管理的目标是经济效益和社会效益、环境效益的协调优化组合，更为重要的是在整个房地产经营管理过程中， 要求房地产经营管理中对环境的负作用尽可能的小，使资源的利用效率尽可能的高。

3.2 房地产绿色经营管理的对象

房地产绿色经营管理的对象涉及到包括整个项目生命周期的各个行为主体部分，包括土地供应主体、材料供应主体、规划设计主体、施工主体、市场营销主体，也包括消费主体以及物流主体等。这就要求房地产企业不但要在一些关键节点制定严格的环境管理标准，而且要在管理的各个环节包括最终用户，也必须遵守同样的环境管理标准，才能使整个房地产绿色经营管理的目标得以实现。

3.3 房地产绿色经营管理的专题技术

房地产绿色经营管理的专题技术是采用系统工程的观点，综合分析整个房地产项目管理从购买土地到项目终结以及回收处理的全过程中，各个环节的环境以及资源的技术处理问题。涉及到绿色征地、绿色采购、绿色规划、绿色建筑、绿色营销、绿色物流、绿色消费以及绿色回收处理等。

四、结束语

随着越来越多的国外企业投资中国，将为中国的房地产市场增加需求动力。需求的增加、竞争的加剧，使得房地产质量在一定程度提高。我国的房地产营销仍停留在产品观念上。随着房地产的发展，将积累越来越多的经验，让房地产业的发展迈上一个新的台阶。

参考文献：

［1］范恒森.企业资本扩张中的并购策略。1998 ：28～29

［2］贾福清，李双侠.企业集团资本扩张途径分析.2000：22～23