保障性住房与住宅产业化发展的互促分析

李国昌，高　媛（安徽建筑大学，安徽合肥230000）



保障性住房与住宅产业化发展的互促分析

李国昌，高媛
（安徽建筑大学，安徽合肥230000）

摘要：通过分析采用产业化的方式建造保障性住房具有提高建设质量、缩短工期、节能减排有利于环境保护的促进作用及建设保障性住房对产业化发展发挥了提高住宅产业化市场认可度、产品需求提高，激发企业技术与管理创新热情、可以依靠政府资金与政策上大力扶持的促进作用，提出了完善构配件的标准定制、充分发挥住宅产业集团作用、加快完善配套政策、推进示范工程建设的互促发展对策的建议。

关键词：保障房；互促分析；住宅产业化

一、引言

保障性住房是我国政府重要的民生工程之一。在“十二五”期间政府提出要努力改善中低收入者的居住条件，就必须要加强进行保障房的建设工作。全国筹划建设保障性住房3600万套，基本上是以往10年建设规模的两倍，此中：2011年筹划建造1000万套保障房，2012年筹划建造700万套，2013年筹划建造630万套，2014年筹划建造480万套，2015年筹划建造790万套，目标完成后，我国保障性住房的覆盖率将达到20%，这样就可以基本解决中低收入家庭的居住困难问题。[1]与此同时，随着我国城镇化进程的加快，提倡以工业化的方式进行住宅建设的住宅产业化也在加速发展。这种提倡像制造汽车一样建房子的建设方式的理念，早在1994年就在我国提出，并得到业界广泛认可。产业化的建造方式有着保证工程质量，缩短工期，节约成本而且绿色环保等诸多优点。

自从2011年，我国就已经进入了建设保障房的加速度阶段，对政府来说要如此高速度、高质量的完成这么多保障房的建设，已经是一项艰巨的任务。然而这项重要的民生工程的建设和推进，我国还处于比较初级的摸索阶段，以往的经验来看，用传统的建造方式带来了建设效率低下，成本过高，资源浪费严重等一系列的问题。采用工厂预制、现场装配的方式建造保障房，不但能够节省成本，减少工期更能很好的保证工程质量；立足于长远缓解资源环境压力，创建节约型社会的角度，这也是一个有效的方式。

在一些发达国家，像美国，新加坡，日本的住宅产业化发展程度都已经很高，也将产业化技术大量的运用到公共住房的建设中。在国内，随着我国住宅产业化理论及实践的发展，保障性住房的产业化建设方式也得到了大量的关注，高欣曾经提出推广保障房要将用工业化方式建设保障房作为突破口，组成虚拟工业化团体，按着确定的规则与制度并且大范围的制造实施，供应全装修保障房的方式；[2]王全良等提出产业化的建设方式应用在保障房的建设中是十分适合的，在保障房中这种装配式的建设方式的使用可以使保障房更加舒适，品质会大幅提升，而且即可以帮助政府要大量快速建设保障房的艰巨任务又更好的解决了部分老百姓的住房问题。[3]

二、保障性住房对产业化的促进分析

（一）提高住宅产业化的市场认可程度

当前住宅产业化在社会认知度不高，公众对于选用新式产业化生产方式建设的住宅的安全性存在担忧，鲜有消费者认可。况且我国居民的消费水平还处于较低水平，房屋属于价格很高的消费品，市场上大部分还是采用传统的建造方式，对于这种新型的建造方式，鲜有消费者愿意选择。保障房是政府的公益扶持项目，是体现政策取向的特殊住房。目前，我国住宅产业化的推广很大程度上依赖于政府颁布的相关产业政策，如果将工厂式的建造方式引入到政府投资的安居工程的建设中，自然让更多的居民在享受政府福利政策的同时也能感受体验装配式住宅的优势。若“十二五”提出的对于保障房的建造目标可以实现，那么保障性住房的市场覆盖率将达到20%，随着保障房的快速建设，产业化住宅在市场中的比例也将大幅度提升，以其可靠地质量，必将受到更多消费者的认可，未来市场的需求量，将无法估计，从而促进产业化的快速发展。

（二）产品需求提高，激发企业技术创新与管理创新热情

如前文所说，目前产业化住宅还不被消费者看好，认可度低，就导致没有很大的市场需求，很多企业还处于围观状态，已经参与到产业化住宅建设的企业不能得到可观的销售额，就导致很多企业不愿意自主进行技术及管理方面的创新。将工业化建造方式引入到安居工程建设中可以提高产业化的社会认可度，市场的需求就会大大提高，有效的市场需求会激发企业自发开展产业化技术的研发和应用，更能激发他们尝试建立现代化管理制度和运行模式，不再穿新鞋走老路。所以，在保障性住房建设中引入住宅产业化的建造模式，更多的产业化住宅被需要，这样充分的市场需求当然就会快速的使产业化住宅得到推广，必然会激励企业进行生产技术的创新，从而使先进生产技术得以普及。[4]

（三）依靠政府在资金与政策上的大力扶持

装配式住宅在短时间内成本优势并不明显，因此就需要政府通过政策与资金上的支持降低企业的开发成本。[5]保障性住房的建设也恰恰就是一项与政府的政策导向有着密切关系的项目。合肥市出台的《合肥市人民政府关于加快推进建筑产业化发展的指导意见》中提出了支持建筑产业化发展的具体措施，第一条就是在政府投资项目中，要求合肥市保障房工程、拆迁安置房、公益性项目等率先采用装配式建筑技术建设。

三、住宅产业化对保障性住房建设的促进分析

（一）提高建设质量

保障性住房本应该是国家的重点民生工程，是要确实为中低收入者解决住房问题，不应是面子工程，政绩工程。[6]而个别地方政府对保障房的建设疏于管理，在设计、施工、监理等关键阶段监管不严。仍有少数工程使用不过关的建筑材料，建设“垃圾”工程，导致保障房出现墙裂缝、漏雨冒风和其他质量、安全隐患，不但不能居住，有的甚至被拆除重建，造成资源的极大浪费。[7]以标准化、系列化和工业化为基础的住宅产业现代化，采用构件预制厂生产，现场组装和施工，大大的避免了制造过程中人为造成的质量问题，较好地解决了传统施工方法存在的质量问题，并能方便部品在使用过程中的维修和更换，提高保障性住房的质量。

（二）缩短工期

“十二五”期间要如此大规模的建设保障性住房，不仅质量上要达到高标准的要求，工期上更是要求紧迫。采用传统的建造方式很难完成这样的任务目标，就必须要采用机械化，社会生产模式来建造保障性住宅。产业化的建造方式是随着主体的建设，部品部件可以同时在工厂批量生产，装修、景观等也可同步展开，现场主要是组装和安装工作，工人工作负荷减少，湿作业比例降低，机械施工代替手工劳作，提高了工作效率。就日常的民用建筑来说，高层建筑的施工可以缩短大约三分之一的工期，中低层建筑预制率较高，现场工期可以缩短一半以上，若个别装修也在工厂实现，工期缩短更加可观，在提前使用的同时，也能带来潜在的效益。[8]同时，采用这种新的建设模式，构配件可在工厂批量生产，避免了恶劣天气对建设过程的影响，缩短了建设周期。

（三）有利于环境保护，节能减排

近五年要建设的保障性住房大概是前十年的两倍，这样大规模的开发，会带来大量能源的消耗。保障房中如果采用工业化的建造方式，大多采用工厂预制，现场作业大大减少，不仅降低材料损耗，并且无论是现场还是周边都能保持良好的建设环境，减少建筑垃圾，降低建设及使用过程中的能耗，与一般住宅相比，更加环保。在万科新里程项目，采用装配式建筑方式建设的住宅总面积为14000m2，省下的水约能注满50个标准泳池，节约的电相当于1300个三口之家使用一年的量，从组数据中可以很明显的看到产业化建设方式的节能效果。

四、保障性住房与住宅产业化互促发展对策

（一）完善标准制定

住宅标准化设计就是在住宅设计中采用标准的部品、设计方案、建筑体系，按照一定的模数标准规范住宅构件和产品，形成标准化、系列化住宅部品，减少住宅设计中的随意性，并简化施工手段。[9]目前导致我国产业化住宅发展缓慢的原因之一就是构配件的标准化制度还不够完善，如果能做到在保障性住房中实现标准化设计，不仅可以大大促进产业化的快速发展，还可以使保障性住房建设中的成本、质量、工期都控制在合理的区间内。

（二）发挥住宅产业集团作用

现阶段，分散的建设经营是国内保障房建设经营的主要方式，集中化程度低，产业链还有待完善，整体效益不能充分体现。近年来很多房地产公司都积极的参与到保障房的建设中来，这时就应该以其中有实力、有资历的大型房地产公司为主要力量推动保障房的产业化发展，把分置在不同领域、不同环节却又彼此联系的企业，依托利益统一，实现产品、资金、技术的优势互补。要成功的推广产业化住宅，一个具备投资、研发、设计、施工、后期运营等诸多功能的高水准产业化集团当然是必不可少的。[10]

（三）配套政策要加快完善

首先要建立一套完善的政府监管体制，可以更好的监督保障房的产业化建设，体现在设计、施工、竣工验收、运营维护等环节。其次政府及相关部门也应该对采用产业化方式建造住宅的企业给予一定的财税补贴，从资金上保证工业化的建造方式更广泛的应用于保障性住宅中，使其成本优势逐渐显现，保障房的建设就会有越来越多的企业加入进来，队伍逐渐壮大。

（四）推进示范带动

以保障安居工程为切入点，开展建筑业现代化试点城市和示范园区建设工作，带动周边地区发展。为大力推进保障房产业化，多个省市都建立了试点示范项目，比如合肥天门湖公租房项目，沈阳丽水新城公租房项目，南京万科上访保障房项目等等。万科作为国内建筑业老大，已经在北京、上海、南京等地的保障房项目中运用产业化的建造方式，起到了极好的示范作用。

五、结语

从本文的分析中不难看出，以建设保障房为切入点，依靠政府对其在政策与资金上的协助，对于产业化住宅的发展来说，必然是个有效的平台。在提高产业化的市场认可程度的同时，还提高了产品需求，而有效的市场需求又激发了企业的创新热情。近些年，关于保障房建设，政府部门时间紧，任务重。若采用产业化的建设方式，不仅极大的避免传统建造方式带来的效率低、成本高、质量差等问题，还会将保障房建设成为了绿色环保住宅。可见，在保障房建设中推进住宅产业化势在必行，早日建立与完善两者的互促机制，必将尽快实现合理共赢。

参考文献：

[1]张冬梅，葛励闻.“十二五”期间我国保障性住房建设进展与思考[J].经济纵横，2015，（3）：43-46.

[2]高欣.保障房的住宅产业化建设模式研究[J].建筑经济，2011，（5）：61-63.

[3]王全良，张伟．依托保障性安居工程建设拉动住宅产业化快速发展[J].住宅产业，2011，（Z1）：16-18．

[4]李吉琼.保障性住房的住宅产业化建设路径研究[D].重庆：重庆建筑大学，2014.15-20.

[5]常春光，刘丹，张蓓.保障性住房建设与装配式建筑的互促关联分析[J].沈阳建筑大学学报，2015，17（1）：79-84.

[6]桑培东，张大鹏.保障房与住宅产业化互促分析与发展对策研究[J].山东建筑大学学报，2015，29（5）：414-419.

[7]刘开瑞，余婧.城市化中的公共住房问题及政策建议[J].开放导报，2011，（1）：101-104.

[8]聂维超，刘晓明.工业化生产是住宅产业发展的趋势[J].江西建材，2015，（1）：286.

[9]陈林.国际视角下对我国保障性住房建设发展机遇的一些思考[J].住宅科技，2014，（1）：24-26.

[10]夏谦.我国保障性住房产业化建设策略研究[D].山西：山西财经大学，2014.45-59.