农民工城市住房消费选择的影响因素分析——基于CLDS（2012）数据的实证检验

杨 巧，杨扬长

（中南财经政法大学金融学院，武汉 430073）

农民工城市住房消费选择的影响因素分析
——基于CLDS（2012）数据的实证检验

杨 巧，杨扬长

（中南财经政法大学金融学院，武汉 430073）

利用2012年“中国劳动力动态调查”（CLDS）数据，研究了农民工城市住房消费形式选择的影响因素。采用二值Logit模型进行计量，实证结果显示务农经历、工作时间、技术证书、住房公积金等农民工就业特征对住房选择具有显著的影响；同时幸福感、邻里熟悉程度等影响农民工城市融入程度的指标亦对其住房需求产生作用。技术偏向型农民工与劳务偏向型农民工在其住房选择上存在较大差别，前者更倾向于选择购房。基于上述研究，一方面应加快城市产业转型，创造更好的就业机会，另一方面应加强农民工职业技能培训，提高其就业能力。通过就业稳定性和就业质量的提高，增强农民工城市居留意愿，有效解决进城农民工住房问题，促进农民工市民化以及城镇化进程。

农民工；就业状况；城市住房；消费选择

我国工业化、城镇化进程中，大量人口由农村流动到城市，2015年《国民经济和社会发展统计公报》数据显示，全国农民工总量达到27 747万人，比2014年增加352万人。“十八大”报告明确提出要“有序推进农业转移人口市民化”，2014年《国家新型城镇化规划（2014—2020）》有针对性地提出要促进1亿农业人口落户城镇。加快农业转移人口市民化的步伐，已成为我国提高城镇化质量和推动经济发展的关键所在。农业转移人口市民化，意味着其进入城市就业和居住，其就业状况、收入水平会影响其城市居留意愿，进而作用于其住房消费决策。现实中，住房不仅是农民工在城市生存发展的物质保障，还决定了其进城后的社会生活环境，是农民工市民化的重要内容之一。当前通过住房制度的完善，建立解决农民工住房问题的合理机制，不仅有助于加快人口城镇化速度，提高人口城镇化质量，还可推动住房市场的供给侧改革，促进房地产市场可持续发展。

1 文献综述

人口从乡村向城市迁移，关键问题在于就业与住房。近年来国内对农民工就业与住房问题的研究成果颇丰。第一，研究农民工居住水平影响因素，探讨农民工就业状况对其居住水平的影响。王丽梅等[1]、彭华民等[2]、刘保奎等[3]、石智雷等[4]、李莹等[5]研究指出农民工城市就业状况、收入水平、务工时间是影响其居住水平的主要因素。第二，研究农民工居住状况对其城市居留意愿的影响。蔡禾等[6]、黄乾[7]等、陈春等[8]研究指出，相较于其他因素，农民工住房状况对其城市定居意愿的影响最大；邹一南[9]指出不同家庭生命周期阶段的农民工家庭的永久性迁移决策受到住房因素的影响最大。第三，农民工购房决策影响因素。为推动新型城镇化进程，有效化解当前房地产库存，各地政府都出台了促进农民工购房的政策，在此基础上，董昕[10]、刘成斌等[11]、孙中伟等[12]研究了城市化进程中的拉力和推力对不同类型农民工家庭购房决策的影响。上述研究中，农民工住房问题的分析大多从住房面积、房屋设施、居住环境等角度展开，2015年后有学者对农民工家庭购房决策问题有一定研究，但尚缺少从农民工家庭住房消费形式选择角度的分析。

家庭住房消费形式选择即住房租买选择，属于典型的家庭经济决策内容，Arnott[13]认为住房租买选择不仅是家庭的消费选择，也是其投资决策，人们会在消费预算约束下通过购房或租房，实现自身效用最大化。Herderson和Ioannides[14]认为经济因素中收入、财产、房价等对家庭住房租买选择起主导作用。Mok[15]认为经济因素对住房选择的影响是通过人口因素实现的，收入对住房租买选择的影响实际是源于家庭所处生命周期阶段的差异。Brow、Schwann和Scott[16]利用1990—2004年澳大利亚家庭面板数据构建Logit模型，发现家庭财富因素是影响住房租买决策的主要原因。Aarland和Nordvik[17]建立了挪威低收入家庭截面数据的probit模型，发现相比经济变量，家庭特征变量对住房租买选择的影响更为重要。与国外相比，国内学术界对住房租买选择的研究较少。郑思齐等[18]利用城市家庭截面数据研究发现，家庭特征与市场特征对住房租买选择的影响显著。虞晓芬[19]利用杭州住房市场调查数据，研究发现除家庭特征、住房特征、租购成本外，房价预期、迁移可能性、城市归属感等心理因素也是住房租买选择的重要影响因素。郭新宇、薛建良等[20]对农民工群体住房租买选择的差异进行了分析比较。

从上述研究成果出发，当前我国学术界对农民工就业与住房问题的研究视角较为单一，未全面考察农民工城市就业状况对其住房消费形式的影响，实证中的数据样本也大多是针对个别省份展开的调研。此外，学术界对住房租买选择的研究主要针对城市家庭，少有对农民工群体住房租买选择问题的研究。采用二值Logit模型研究农民工就业状况对其住房租买消费选择的影响，可以进一步了解这一群体不同住房消费形式的影响因素，完善住房制度和农民工市民化相关政策，为进城购房落户和进城务工租房解决住房问题的农民工群体提供可行且有效的支持，推进城镇化进程。

2 研究假设

在前述文献研究基础上，本文从2012年“中国劳动力动态调查”（简称CLDS）数据库中筛选出农民工城市住房消费形式选择的影响因素。本文的因变量是：“家庭现在居住的房屋类型”，分为完全自有和租住两种类型。在自变量的设计上，本文分为三大类：农民工城市就业状况、城市融合程度、个体与家庭特征。本研究认为农民工城市住房消费形式选择会受到以上三方面因素影响，并提出以下研究假设：

假设1：城市就业状况好，收入水平高，职业技术性含量高的农民工更倾向于在城市购买住房。

假设2：工作时间长、社会保障程度差的农民工群体更倾向于在城市租房解决住房问题。

假设3：农民工城市融合程度越高，越倾向于在城市购买住房。

假设4：受教育程度较高，已婚且子女数量较少，抚养负担较轻的农民工更倾向于购房解决住房问题。

3 数据来源和变量描述

3.1 数据来源

本文数据来源于2012年CLDS，CLDS（2012）数据是“985”三期“中山大学社会科学特色数据库建设”专项内容。该调查聚焦我国劳动力的相关议题，是一项跨学科的大型追踪调查。2012年的调研样本覆盖了全国29个省、市、自治区（除港澳台、西藏、海南）。本文根据研究对象的设定，选取了“被访者出生时户口性质”为“农业户口”的样本，在对数据进一步加工处理后，本文最终采用的样本共有3 857个样本。

3.2 模型设定与变量描述

住房的租买选择是一个二值变量，使用传统的线性回归分析易使结果出现偏差。因此本文选择使用二值Logit模型进行实证分析。[21]

其模型设定如下：

其中，X1为就业特征因变量，主要有是否有过务农经历、家庭年总收入、工作时间、工作满意度、专业资格证书的数量、公积金以及养老、医疗保险的有无等；X2为城市融入特征因变量，主要包括幸福感、城市中熟人数量以及与邻里的熟悉程度；X3是家庭人口特征控制变量，主要包括年龄、性别、婚姻、子女数量、健康状况、受教育程度等。

本文被解释变量为所选样本的住房租买选择。在CLDS数据中，“家庭现在居住的房屋类型”明确反映了样本农民工的住房消费决策。根据研究需要，本文剔除了“其他亲友借住”等样本，保留“完全自有”和“租住”两个回答的样本，并设置租买选择的虚拟变量，将“完全自有”设置为1，“租住”为0。本文的主要解释变量为农民工的就业特征。主要包括：是否有过务农经历、家庭年总收入、工作时间、工作满意度、专业资格证书的数量、公积金以及养老、医疗保险的有无等。其中，为防止异方差，对家庭年总收入取自然对数。另一重要解释变量为农民工城市融合度指标，主要包括幸福感、城市中熟人数量以及与邻里的熟悉程度。

为更好地研究农民工就业选择对住房租买选择的影响，本文控制了人口特征、家庭特征等已经得到证实的影响农民工城市居留意愿和居住水平的相关变量。主要包括年龄、性别、婚姻、子女数量、健康状况、受教育程度等。变量的描述性统计结果见表1。

表1 变量的描述性统计

4 计量分析

4.1 全样本二值Logit回归分析

为观察各主要解释变量对住房租买选择的不同影响，本文使用嵌套模型进行分析，模型结果见表2。就业特征模型中，除工作满意度外，其余就业特征均呈显著。农民工在进城务工前在农村一般从事农业生产活动，而我国农村农业发展较为落后，农民收入的微薄使得有务农经历的农民工进城工作后往往不想再回农村进行农业生产，因而有务农经历的农民工往往更决心通过住房购买居留于城市中。从专业技术证书上，我们可以看出拥有多种专业技术的农民工群体往往更倾向于住房的购买，这与当前城市就业岗位对农民工整体素质的需求提升有关，往往技术型农民工能获得更高的收入，从而使其住房购买力得以提升。家庭年总收入对住房租买选择产生负向影响，这可能与城市房价过高，农民工倾向于进行购房的储蓄行为相关。农民工往往对就业方面收入等因素看的较为重要，而对工作环境、工作时间等的要求不高，从而导致工作的整体满意度并不显著。相比较而言工作时间的长短却呈正向显著，但其系数十分的小。此外，五险一金中，我们选择了住房公积金、养老保险、医疗保险的有无作为因变量，从表中可以看出，三种相关保障的显著度较低，有公积金有助于住房购买的选择，而有养老、医疗保险却对住房租买选择产生负向的影响，这可能与农民工群体多在农村拥有替代的新农村养老、医疗保险相关。

城市融入模型中，所有变量均为显著，尤其以邻里熟悉程度最为显著。“远亲不如近邻”，与住所邻里熟悉程度的增加以及朋友的增加使得农民工在心理上对城市更有归属感，增加了其居留意愿，更可能倾向于购买住房实现城市居留。农民工在城市中幸福感程度亦有助于提升其购房意愿，但从实证结果看，系数较小。

家庭人口模型中，除了健康状况与受教育程度不显著，其余变量均显著。从年龄变量看，随着年龄的增长，农民工群体更倾向于购房解决住房问题，而资产积累相对较少的青年群体，工作的不稳定性和较差的经济能力使其更倾向于租房。从性别上看，农民工家庭主事人为男性的相对于女性的而言，选择购房的可能性更大，这与男性经济能力较女性高相关。婚姻状况亦是影响住房租买选择的重要因素，在所有模型中其系数稳定在0.2左右，表明在城市中已婚的农民工群体比未婚群体更倾向于购房解决住房需求。另外购房所带来的生活、教育的稳定性等利好因素使得子女数量对住房租买选择亦产生正向的影响。

表2 全样本二值Logit回归结果

此外，全样本模型中，在控制其他因素后，性别的因素呈现不显著。而教育程度开始呈现正向的显著，养老保险与医疗保险失去了显著性。其他因素的显著性均呈现较好的稳定度，表明了模型计量结果具有一定的准确性。

4.2 分职业类型二值Logit回归

分职业回归中，根据CLDS（2012）问卷中“最近一份工作（或目前职业）属于什么职业种类”的回答，我们将职业类型分为无职业、劳务偏向型职业、技术偏向型职业，将问卷答案中的“无职业分类及代码”归为无职业类型；将“商业、服务人员”“农林牧渔水利业生产人员”“生产、运输设备操作人员及有关人员”“非正式职业（保姆、看护）”等归为劳务偏向型职业；将“负责人”“专业人员与技术人员”“办事人员与有关人员”以及“军人”归为技术偏向型。其中劳务偏向型职业占据59.1%，表明进城务工人员的职业类型多集中于劳动密集型行业。

表3 分职业类型二值Logit回归

从分职业类型的回归结果（见表3）来看，职业类型对于住房租买选择的影响表现明显。无职业模型中，仅年龄、子女数量、务农经历、邻里熟悉程度等数个指标保持显著。而劳务偏向型职业模型与技术偏向型模型的显著性保持较好，这也体现了农民工就业状况对其住房租买选择影响的存在。具体来看，在劳务偏向型模型中，相对于技术偏向型职业模型，公积金失去了显著度，这显然与劳务偏向型职业较少有缴纳公积金的情况有关。劳务偏向型中的有无务农经历指标系数与全样本模型的系数相反，这可能与劳务偏向型职业收入水平与农业生产收入相差较小，造成这一类农民工城市居留意愿不强。对比工作时间变量，我们可以发现由于劳务偏向型的职业劳动作业强度较技术偏向型大，工作时间长，导致农民工购房意愿下降。而从与职业能力水平相关的专业技术资格证书来看，技术偏向型模型保持显著，但其系数较劳务偏向型小。专业技术资格证书数量对劳务偏向型农民工的边际效用要远大于技术偏向型农民工。在家庭总收入方面，我们同样可以发现劳务偏向型农民工与技术偏向型农民工存在较大的区别。虽然两者的系数都为负数，偏向于储蓄行为，但技术偏向型的系数要远远大于劳务偏向型，这表明技术型农民工住房购买的意愿会更为强烈。

4.3 分区域二值Logit回归

CLDS调查样本覆盖29个省、市、自治区（除港澳台、西藏、海南），但我国区域之间发展不平衡，东中西部房地产市场发展状况以及各地农民工收入水平、生活习惯等存在较大的差异，因而有必要进一步分区域回归，以更好度量各区域农民工就业状况对住房租买选择的影响。本文根据国家统计局的东中西部分类，将北京、天津、河北、辽宁、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东等10省份归为东部；吉林、黑龙江、山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南、内蒙古等9省份归为中部；广西、重庆、四川、贵州、云南、陕西、甘肃、新疆、宁夏、青海等10省份归为西部。

从分区域回归结果（见表4）来看，东中西部地区存在一定的差异。西部变量显著性最好，与全样本模型保持了较好的一致性。从东中西部的就业特征变量对比来看，有无务农经历的系数在中部保持最大；收入变量上东部地区与中、西部系数相反，原因可能在于东部地区的农民工收入水平高于中西部地区；专业技术资格证书数量仅中部地区保持显著。

表4 分区域二值Logit回归

5 结论与建议

本文利用CLDS（2012）相关数据研究了农民工群体就业状况对其住房租买选择的影响，实证结果显示农民工就业特征中，务农经历、工作时间、技术证书、住房公积金等对住房租买选择具有显著的影响；同时幸福感、邻里熟悉程度等影响农民工城市融入程度的指标亦对其住房需求存在重要影响；技术偏向型农民工与劳务偏向型存在较大的差别，前者更倾向于选择购房。基于以上研究，建议如下：

5.1 完善租赁型保障房供给及公积金相关政策

由于农民工群体中较大部分为劳务偏向型，城市购房意愿不强，但是劳务偏向型的工作机会主要集中在人口聚集度较高的大城市，目前公租房和廉租房大多只针对城市户籍人群，对进城务工农民群体的保障缺失，因此需要进一步完善租赁型保障房分配制度。此外对于倾向于购房的技术偏向型农民工群体，在其购房前，通过租赁型保障房解决其住房问题，使其能较快完成购房的首付积累，通过住房公积金制度的完善，可以进一步提高这一群体的住房支付能力，为农民工购房提供有效金融支持。在完善农民工进城就业福利保障的同时，提高其城市居留意愿，增强住房消费能力。

5.2 提升农民工基本素质，加强农民工技能培训

农民工的教育程度、职业技能、职业类型等就业特征以及幸福感程度等城市融合特征对增强农民工住房购房需求具有显著的影响。因而政府应加强对农民工教育文化、职业技能的宣传和培训教育，在增强农民工城市归属感的同时，提升其就业质量和水平，稳定其生活和工作从而达到增强其在城市购房的意愿。同时，这也有利于促进农民工市场化进程，逐步推进新型城镇化建设。

5.3 实行差异化政策，加快三四线城市产业转型

我国不仅存在东中西部的经济社会发展差异，而且存在一二三四线城市的发展差异。对于当前中央提出的通过农民工市民化适当消化房地产库存的政策，各个区域各个城市应结合自身发展情况和特点，采取合理有效的差异化手段，循序渐进推动政策执行。就当前形式而言，三四线城市库存压力要远大于一二线城市。因而，对于三四线城市而言，要加强产业转型升级，创造更多更好的就业机会，吸引农民工定居购房。

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［3］ 刘保奎，冯长春.我国农民工住房问题的政策困境与改进思路［J］.中国房地产，2012（3）：21-24.

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Factors of Migrant Workers’Urban Housing Tenure Choice——An Empirical Test Based on Data of CLDS in 2012

YANG Qiao，YANG Yang-chang
（School of Finance，Zhongnan University of Economics and Law，Wuhan 430073，China）

Based on the data of CLDS in 2012，the article studies the factors of migrant workers’urban housing tenure choice.The empirical results show that the employment characteristics of migrant workers such as farming experience， working time，technical certificate and housing fund have significant effects on housing tenure choice.At the same time，the indexes of migrant workers merging into urban community，such as degree of happiness and neighborhood familiarity also have an important effect on housing tenure choice.In contrast to physical workers，skilled workers are inclined to choose to buy a house rather than rent one.Therefore，on the one hand，the government should speed up the urban industrial transformation and create more job opportunities；on the other hand，the government should strengthen migrant workers’skill training，and improve their employment capacities.By improving employment stability and quality，it’s necessary to strengthen migrant workers’desire for living in cities and effectively solve their housing problem to promote the urbanization of migrant workers and the process of urbanization.

migrant workers；employment situation；urban housing；tenure choice

（责任编辑 刘双良）

F291.3

A

1674-2362（2016）06-0011-06

2016-09-19

国家社会科学基金项目（14CRK015）；中央高校基本科研项目（1510504）

杨 巧（1979—），女，湖北荆州人，副教授，经济学博士，主要从事城市经济学、房地产市场研究；杨扬长（1993—），男，浙江温州人，硕士研究生，主要从事城市经济学、房地产市场研究。