房地产开发企业内部控制研究

文/王璐



房地产开发企业内部控制研究

文/王璐

摘要：最近十几年，我国房地产行业得到了飞速发展，房地产企业开发量和销售额屡创新高。但房地产属于资金密集型行业，涉及的资金巨大，财务风险很高，其通过加强企业内部控制，作为控制风险的重要手段。但是长期看来，很多房产开发企业存在一味注重项目开发，而忽略了内部控制的状况，以至于内控环节比较薄弱，给管理造成了很大阻碍，降低了工作效率。并且，让贪腐分子在挪用企业资产、侵吞企业资金方面有了可乘之机。所以房地产开发企业内控管理对于房地产行业的健康发展，有着重要的价值。

关键词：房地产；开发企业；内部控制研究

一、房地产开发企业内部控制存在的问题

(一)内控管理具有复杂性的特点

地产开发企业，因为自身业务的情况，内控活动和风险评估比较复杂。第一，企业本身业务的复杂性使其内控的风险评估及控制活动的建立也会很复杂。房地产开发的周期长、过程复杂、牵涉面广，是一个存在一定投资风险的行业。其涉及的业务有很多，包括项目投资、工程施工、销售管理等。多项业务的组合，使得房地产企业内部控制的风险评估，及其后的控制活动的建立变得较为复杂。第二、地产开发企业在工程建设时会有大量的发包工程，发包工程在招投标及工程款支付审核环节专业性要求较高，稍有疏忽就容易造成企业的重大损失，因此进一步加大了企业内部控制风险评估及控制活动的复杂性。

(二)房地产企业内部控制及风险管理的意识比较淡薄

我国的房地产开发企业大都有着开发和管理轻重不一，效益和控制不平衡的毛病。由于内部控制不能直接产生经济价值，间接效益也需要较长的周期才能看出，导致企业对内部控制的重要性在认识上意识比较淡薄，过于追求眼前利益，把主要精力放在了房产的开发和销售上，没有把内部控制制度的重要性提高到一个应有的认识高度。

最近几年，房地产行业快速发展，企业销售数量也逐年递增，但是企业所面临的各类风险问题也逐步凸显出来了。首先没有制定完善的风险评估系统，因此无法有效的采取相应的风险预警机制；其次是房地产内部控制意识薄弱，执行力度不到位。此现象主要表现在民营企业中，民营企业是我国房地产企业十分重要的一部分，然而其重视业绩提升而忽视了对于企业内部控制的建设，当今很多房地产企业具有现代企业应具备的管理模式，却不具备相应的理念和完整地控制体系。存在诸多问题，比如企业发展的时间不长，管理模式欠缺完善，对内部控制的力度不够，对于风险的防范和管理的意识不够，无法重视现代市场强烈的竞争等等，严重影响着企业未来的发展。

(三)房地产开发企业内部控制实施环境较差

现在我国地产开发企业的内部控制环境有待优化，根本原因：第一，内部控制可实施性的文件有待完善。最近几年，政府部门颁布了一系列内部控制方面的政策规范，包括《企业内部控制基本规范》和配套指引，但其内容仍较为宽泛，缺乏可实施性，以至于在操作过程中与企业的生产经营有所脱节;从执行范围层面，根据上述规范文件执行时间表，除了一些海外和主板上市的公司已经开始实施外，其他公司包括大量的房地产企业仍未真正开展。第二，内部控制操作主体素质有待提高。随着我国房地产调控的不断深入，房地产企业的发展面临新的挑战，管理要求也越来越严格。而房地产企业往往缺乏专门的人才来负责实施内部控制，房地产业务涉及工程、法律、金融、财务、管理等多方面学科知识，员工素质已经不能够满足现有房地产企业内部控制的需求，直接影响到了内部控制的效果。

(四)内部控制体系与业务流程不健全

分析我国的房地产行业，可以发现其普遍存在以项目获利起家的现象，且在短时间内迅速发展。企业在内部控制等问题上的意识不够深入，并且相关体系和流程在管理方面的力度也不够，并且企业自身的设计与企业实际不符，偏离了管理的重点。有些企业套用了不适合的管理模式，企业制度缺乏合理性并且内部不完善，对于财务和业务等重要的方面的管理和认知也是相当欠缺的。很多企业只是具有一部分的内控环节，对于企业的关键部分例如流程和制度方面却不够重视，没有形成一个适用地完整地体系。

二、房地产开发企业内部控制要点

(一)资金活动与运营管理

资金在企业的生产经营中占据着不可或缺的地位，其直接决定着企业的生存能力和竞争能力，以及企业未来的发展趋势，企业应对其有一定的重视。尤其是房地产企业，对于资金的要求比其它企业更高，其业务更复杂，对于企业而言资金风险和资金问题有着不可分割的关系。企业的总体环境以及领域的特殊性和业务的复杂性等都影响着资金，其涉及面广，并且具有不确定性，导致其成为企业内部控制中一个比较薄弱的环节，同时被视为重要领域。房地产开发的重点在于融资和投资两大块，资金运营影响着企业的生产经营，对于风控方面也有着不可小觑的影响。降低资金风险，提高企业资金的使用效率以及利润是企业应该好好思考的一个问题。

(二)全面预算与工程项目管理

房地产开发具有资金风险高以及运营风险高的特性，企业普遍存在对现金流量和运营成本缺乏管理的问题，而导致资金周转不畅且断链的最基本原因是业务活动不切实际。就此现象，企业需要进行全面并且科学的预算和管理，尤其的成本和资金收支这一块。唯有通过对预算管理全方面的控制把握，将资源整合优化，提升企业的运营效率，促进企业的生产经营和持续发展。企业在项目开发的前期、项目执行及项目落实完成的后期阶段，都应该严格按照政策和管理制度执行。预算的编制和执行以及最后的考核，对于项目开发中资金的使用和预算的制定及比例要有固定的模式规范。将财务信息作为主导，制定合理详细的方案，并且对该方案进行到位的监督实施。工程以预算为导向，在招投标及资金收支方面尽量从管理的源头触发，尽可能的降低风险。

房地产开发内部控制管理实质上就是对项目的控制和管理。在开发运营中应该对项目的风险和重要的节点加之更多的关注，并且注意成本和质量，以及安全和进度等方面，对财务有一定的把握，在经营的风险方面有着一定的控制。特别是项目的立项以及项目研究阶段对于操作的规范性以及资金的落实，以及对于项目的施工、竣工方面都需要加大管理力度。

三、控制建议的对策

(一)优化房地产企业内控环境，加强内控执行与监督

首先，应该要加强公司的监督和管理水平，完善当前的结构，创造良好的环境。在内部控制和自我评价以及风控管理方面的宣传时，要和内部进行沟通和评价，监督和管理是的内部控制作业深入与部门及环节，建立有效并且有技术含量的内部控制体系，利于及时地发现并且解决问题，尤其是公关方面可以建立良好的体系，在原有的工作方法上进行改进，做到真正的风控，是企业健康持久的发展。其次，企业要做的是积极收集和自身相关的行业情况，分析市场的情况找出需求，并且在技术方面进行创新，对于项目在投资和运行过程中可能会产生的风险以及重要的业务环节都要重视，做出相应的数据报告和信息判断，还有评估分析以及项目建议和决策。对内部控制和风险控制方面的管理要加强引导、发挥作用并且做出绩效，渐渐形成一个高效科学的的管理体系，做到职责分明以及权利制衡，提高各部分的工作效率，相互配合使得企业的业绩和利润达到最好的效应，在监督评价体系以及内部建设和执行方面加强力度，使得企业的在风控管理这一块真正落实并做出成绩。

(二)从财务角度把握内控要点降低企业风险，实现可持续发展

1.以财务分析为基础，动态管理资金活动

企业的内部控制和财务管理的重点在于资金管理。企业在融资方面要多关注投资报酬的利率等经济方面的数据，利用数据来制定计划进行企业的资金运行活动。融资方案的战略风险和经济方面的评估并且被进行论证。在管理信息系统模式下，建立财务模式进行分析、发现投资机遇并且降低资金风险，对于成本方面要进行充足的考虑，将资本的效益发挥到最大。将信息通过登记的方式格式化，利用软件分析检测财务管理方面是否存在漏洞，尽量避免资金危机，加强对资金的管理力度。

企业在市场中获取利益的能力，对于资金运作的效率以及在市场中占有的比份，都应该是企业应该多花精力的地方，尤其在内部控制和风控、防范方面。利用企业内部控制的管理系统，在科技化的管理模式下精确的掌握企业的情况并做出数据分析，在企业成本等方面加强控制。建立一套健全的管理体系，规范好职工内部的行为，从根本上防范经济犯罪，确保公司的安全和资金的稳定。人力和体系必须同时得到控制，报表和数据一致化，实施监控管理。对财务的走向要有严格的标准实施相应的监督，保证企业内部控制的有效性。

2. 通过全面预算管理，降低财务成本，实现企业效益最大化

企业中设计资金的重要地方都要编制预算计划方案，实施全面的管理，定期对情况进行分析提出决策，建立财务中心对内部情况进行统一的管理。利用软件，针对不同的费用做出不同的管理方案，对于占重较大的费用应该要有明确的限定。根据各个部分上交的数据包包做成一份完成的计划，形成草案，加强管理和控制。通过财务预算合理控制现金，成本和效益都要顾全，规避风险，引导项目运营和企业管理更好的发展。

3.加强采购与付款循环会计控制，降低关键环节资金风险

公司在定价和采购方面应该制定机制，建立相应的数据库，制作相应的报表，对采购流程和资金走向有一个完整地记录，尤其是发票和时间的核对。各部门相互配合，做好市场分析，尽量降低成本。结合企业自身的财务情况等做出客观的分析，在每一个环节中都严格把关确保真实性，对账款的收支也要加强审计力度。与此同时，依据企业的财务状况和资金流向等应该选择信贷等最大限度的为企业增效。

4. 完善项目销售与收款环节的内部控制，实现资金有效循环

公司要在企业的指导下根据项目自身的情况来制定指标，通过市场调查等分析和论证形成报告，通过专业人士和高层审批，严格执行，指导项目的相关工作。建立项目框架，各部门合力，成立相应的小组对重要和重大的业务进行审核，销售中可能存在的风险都要进行审核，将风险降到最低。在合同中的条款应该要有明确的规定，尤其是回款率要加入业绩考评。公司的市场部和销售部要建立相应的转账平台，采取相应的措施防范风险。及时掌握客户的信用状况和相关的缴费清况，对于财务项目进行准确的核对和管理，防止缺失漏项的情况发生，尤其是收款部分要加大力度。

四、结尾

总之，在日益激烈的市场竞争中，房地产开发企业必须充分重视内部控制，提高管理水平，这样才能在复杂的市场环境中做大做强。

参考文献：

[1]陈新.完善房地产企业销售与收款环节内部控制的探讨[J].现代商业，2012(21).

[2]陈留平，刘通，黄娇娇.基于全面预算管理的企业内部控制研究[J].会计之友，2011(08).

[3]陈翔.信息系统的一般控制和应用控制分析[J].会计之友，2010(1)：50-52.

(作者单位：中信兴业投资集团有限公司)