关于我国城市住宅小区物业管理的现状、问题及相关对策分析

王钊

甘肃长风电子科技有限责任公司物业分公司

关于我国城市住宅小区物业管理的现状、问题及相关对策分析

王钊

甘肃长风电子科技有限责任公司物业分公司

在房地产的快速发展带动下，作为售后服务的物业管理也出现广阔的前景，从而带来了良好的经济与社会效益，但是同时也出现许多难题与矛盾，对物业管理带来一定的制约作用。本文首先分析城市住宅中的小区物业管理的现状，然后剖析其中所出现的问题，最后提出相应的解决策略，期待能够对小区物业的发展带来一定的指导，从而更好地促进物业管理的持续与有序的发展。

我国城市；住宅小区；物业管理；现状；问题；对策

自一九八一年开始在深圳出现第一家专门的物业管理单位起，我国的物业管理已经获得三十多年的发展历程，同时也取得了较大的进步，其中的新建小区已经基本上都实行物业管理这一新体制，而对于旧住宅区的物业管理也正在加紧处理，从而使得物业管理对小区安全以及卫生等带来积极的作用，但其中所出现的问题也需要尽快地解决。

一、分析当前城市住宅小区的物业管理现状

随着物业管理的发展，我国政府也积极地制定相关的法律法规，于一九九八年国务院颁发加快城镇住房的改革与建设的通知，在其中就提出物业管理应当将企业专业化的管理与业主的自治相结合；到了二零零三年，又下发《物业管理条例》，它使得我国物业管理逐渐地走向法制化与规范化的发展方向；又于二零零七年，对这一条例进行一定地修改，在其中增加了物业服务与业主自治模式相结合的管理办法，至此，我国物业管理已初步形成了法律制度的具体框架；在当前物业管理逐渐进入市场化发展，不仅为城镇住房提供了良好的服务，而且还促进了物业管理的发展，尤其是在经济发达的大城市［1］，物业管理在小区的覆盖率已经超过了百分之五十，在全国范围的比例也呈现逐渐上升的趋势。

二、剖析住宅小区物业管理所出现的问题

（一）物业管理的市场化的程度有待提高

目前大多数的物业公司都是受到房地产单位的直接委托或自建组成的，这对于业主而言，他们难以自由选择小区的物业管理，在某一小区内就会使得物业管理出现一定的垄断现象，从而使得其他的物业管理公司得不到公平竞争管理的机会，此外，在这样的模式下，也使得物业管理的经营模式出现单一化以及较低的市场化程度。

（二）收费情况比较混乱

这主要是由于当前的物业管理模式中出现物业公司与业主之间关系不对等的情况，从而导致一些物业公司在相关的收费标准方面没有实现统一化，由此带来的乱收费情况较为严重，甚至有的是任意地提高收费标准等，这就造成业主对物业管理的不满，有的就采取不交物业费的方式加以对抗，从而使得二者之间的矛盾逐渐加深。

（三）服务质量有待提高

首先一个是安全保卫的问题，这是物业管理中一个重要的服务项目，尽管当前的物业公司也在抓紧地加强这方面的管理，但是仍然会出现一些盗窃案件的发生；其次是要树立良好的服务意识，因为当前的物业公司没有全面地走入市场化，由此而导致的问题就是服务质量较低［2］；最后对小区内公共区域卫生的管理，如污水处理、垃圾处理、绿化建设以及道路等问题，还需要进一步地加强这些方面的管理。

三、解决物业管理的策略

（一）明确物业公司与业主之间的责权

面对当前小区中物业管理所出现的问题，寻求解决办法的关键之处是要进一步地明确物业管理与业主之间所需要承担的责任与所拥有的权利，第一是要严格地根据当前的物业管理相关的法律法规办事，做到一切工作都有法可依；第二是进一步地明确物业管理与房地产之间的权利与义务，从而使得物业管理能够为业主提供更多更优质地服务；第三是物业管理与业主之间要相互尊重，在《合同法》的规定下，积极履行自己的义务，从而促进小区的管理能够更加的科学。

（二）积极推进物业管理公司进入市场

由于当前的物业管理与市场的接触程度不高，由此而导致物业管理缺乏市场竞争，由此带来的是物业管理的服务水平与质量都有待提高，因此积极推进物业管理公司进入市场，一方面可以有效地打破垄断，转变物业公司的发展方向，即就是注重提升服务质量［3］，另一方面是在市场中接受优胜劣汰的选择，从而促进物业在管理工作中更加主动地提升服务质量，从而为业主提供优质的服务。

（三）为物业管理建立考评机制

物业管理公司的发展，离不开业主对物业管理的支持，因此需要对物业管理的各个项目建立一定的考评机制，一方面是促进物业管理能够更加尽心尽力地服务业主与创新管理方式方法，另一方面也可以使得物业管理的工作能够接受小区居住的监督，从而严格地控制乱收费等问题的出现，这对促进物业管理的健康发展具有积极地作用。

结束语

住宅小区的物业管理在本质上是服务工作，从这一特性出发，物业管理的工作需要在竞争机制、管理规则、服务内容以及方式等方面加以创新，进而促使物业管理企业能够在现代化的企业建设中，对住宅小区物业管理起到积极地促进作用，提高当前物业管理的水平，从而使得小区物业的管理能够得到持续、健康发展。

［1］董春玲.农民上楼后的农村物业管理现状、问题与对策——基于北京市的实地调研［J］.农村经济，2013，06：14-18.

［2］杨传明，陈婧，崔亮.城市住宅小区停车问题及解决对策研究——以苏州市为例［J］.现代城市研究，2012，08：82-86.

［3］李思滢.城市新建住宅小区物业管理现状及影响因素探析［J］.科技创新与应用，2015，12：269-270.

王钊（1967-），男，汉族，河南人，大专，助理政工师，研究方向：物业管理。