解决商品房库存难题的“三三制”

温洋

中央经济工作会议提出，我国将努力化解过剩产能和房地产库存，帮助农村居民在城市买房，鼓励房地产开发商降低房价，促进房地产开发企业整合、鼓励其转变营销策略；落后的房屋所有权限制应予以撤销，这些决策是非常英明和有前瞻性的。截至2014年底，我国城镇存量住房约200多亿平方米，户均住房超1套，而新房仍在源源不断地涌向市场。待售住房还可供至少2亿人居住，住房投资需求快速下降。据预测，未来5年，城镇20—45岁主要购房群体将下降约10%。根据住房城乡建设部公积金管理司司长张其光研究，2010年后，作为非家庭配置资产的，住房投资需求在快速下降。

为了尽快消化商品房库存，化解金融风险，中央提出引导开发商降低房价，以利于进城农民工购买的方案，但是目前大中城市的房价普遍较贵，每套房的售价少则几十万元，多则上百万乃至上千万元，以进城农民工平均每月3000元左右的工资，根本没有能力购买。加上进城务工人员的流动性较大，不但较难长期固定在一个城市打工，而且还随时准备返乡创业或务工。因此，应改变观念，由拥有房屋的产权，向拥有房屋的使用权转变。建议采用“三、三制”破解商品房库存的问题。

三让

政府让税。房地产开发建设有关的税收包括房产税、城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加）、契税、企业所得税、印花税、外商投资企业和外国企业所得税等，另外还有项目众多的行政管理收费。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%—25%左右。建议将其降到8%左右。

银行让利。房地产开发贷款在各家银行业务中占的比例不是很高，尤其是大的银行业务占比还相对较低，普遍都在8%以下。房地产开发贷款期限一般不超过三年（含三年）。 建议将房地产贷款利率降低到5%左右，还贷期限放宽到5—10年。

企业让利。房地产项目的开发成本主要包括土地成本、建设费、市政配套费用，等等，以国家最低标准承建，造价也难以少于1000元/平方米。实际上，多层普通商品房，建设成本大约在1200元/平方米左右，小高层与高层普通商品房，建设成本大约在1500—1800元/平方米左右，档次越高，造价越高。目前的房价卖到几千到几万元一平方米，不可谓不暴利，建议其将房价大幅下调，盈利不得超过其成本的一倍，否则，按照成本价由国家强行收购后作为廉价商品房出售。

三放

放开限购。对于北上广等一线大城市，由于二孩政策的放开，应允许其市民进行改善性的住房再购买，也就是换房。二三线城市则应完全放开购房限制。

放开限贷。目前公积金贷款的最高额度只有30万元。有的银行还拖延到3个月后才放款。应根据购房者的还贷能力，购房所需的资金给予70%以上的贷款。

放开购房首付限制。目前购房贷款首付比例是三成。也就是如果你要买价值100万元的房子，那么你的首付最少就是100万元乘以30%等于30万元。建议对有住房抵押的贷款可以进一步降低首付比例至1—2成，严重滞销的商品房可以零首付。

三转

转售为租。即由国企或民企将库存商品房进行收购后，为农民工提供短期的廉租房服务；也可作为旅游、大学生创业的租房用途。

转住为医。目前许多城市医疗资源不足，可将部分库存商品房用于建设公办或民办医院、养老院等，但应从政策上严格规定其使用的性质，不允许作为商品房出售。

转住为教。可以将其转变用途为建设学校、幼儿园之需，以解决教育资源短缺的问题，同样必须规定其不得再作为商品房出售。

（作者系九三学社中央委员、广东省人民政府参事）