对武汉二手房交易的几点建议

文/郑敏 湖北经济学院 湖北武汉 430205

对武汉二手房交易的几点建议

文/郑敏 湖北经济学院 湖北武汉 430205

针对目前武汉市二手房交易中存在的不合理现象，在分析原因的基础上提出了二手房交易的几点建议：应加大对卖方的约束；应加强对中介的管理；（3）应加强有关机构的管理；（4）应尽早落实房地产税。本文的研究具有很大的现实意义。

二手房；诚意金；定金

最近，笔者走访了武汉多家二手房中介，参与了多宗二手房买卖交易，发现目前二手房交易中存在很多不合理现象。本文对这些不合理现状进行了剖析，并提出二手房交易的一些建议，希望引起相关部门的重视，促进二手房市场的健康发展。

1　目前二手房交易现状

1.1二手房跳价严重

在一系列买房利好政策的影响下，二手房跳价非常严重。

2016年2月至今，本人亲历了多次跳价，比如一套当代国际花园7号精装楼，80平方，中介早上和我说的房东报价为82万，下午准备去看房时中介打电话问房东是否方便过去看房，结果卖方直接就说现在价格变了是88万，如果不接受新价格就不用来看房，当时就把中介气晕。还有一套位于当代卡梅尔小镇的房子，89平方，报价75万，中介说如果满意可以先付诚意金，帮忙讲价，基于本人对其非常满意就付了诚意金，等了个把星期也没消息就直接说75万愿意成交，结果第二天我满怀喜悦准备签约时被告知卖方要跳价到78万，交易告终。

房东跳价如此随意，无论对于中介亦或对于买房都是极大的折磨，不亲身经历无法真实无法理解其中的辛苦。为了看房，整日搜索网络房源，不停打电话询问，整日东奔西跑，经常也不能寐。当买方半夜在考虑那个价格合不合适的时候，也许房东正想着如果买房接受价格该找个什么理由跳价呢。为了促成交易，中介为卖方说了多少房子的好话，带多少个买房看了多少个房子。房东的跳价让买房和中介做了多少无用功，二房东只是电话里说句话而已。

1.2虚假房源泛滥

随着网络的普及，越来越多的买家习惯通过网络寻找房源，足不出户就可以了解各种房源信息。不过通过这两个月的买房，笔者发现很多所谓的房源其实根本就不存在，在你比较了很多房源信息后，在打电话询问时往往被告知该房源年前已售，如果再追问网上明明写着几分钟前更新，就会说是系统自动更新。或者会说现在的价格已调，一般说的价会比网上标价上升5%～10%，买家的比较分析相当于没做。

虚假房源不仅在网上普遍存在，在二手房中介实体店也是普遍现象。一般买家刚刚看房都会留意二手房中介的橱窗，上面有很多房源信息，不过当买家去向中介询问某房源时，会被告知这些房源时去年的，大部分是不存在的，或者价位与橱窗标价相差很多的。记得有一个卡梅尔小镇的二手房中介，直接说他们橱窗里的房源全部是已售房源，叫买房不用去看。在橱窗挂虚假房源目前已经成了理所当然的了。

虚假房源如此泛滥，严重影响了二手房市场的诚信。

1.3部分中介职业道德低下

由于二手房市场信息不对称，在二手房交易中，中介所掌握的交易信息比买家及卖家多得多，一些居心不良的中介往往利用这点做些不道德的勾当。在签订正式购房合同议价前，中介是不会让买卖双方有机会联系上的，当然这也是对于自身行业的自保，不过部分职业道德低下的中介会利用这点大做文章。比如，如果房东表现出急于卖方，就算是有多个买家有意买房，中介也会加以隐瞒，建议房东降价，当然房东对他的算盘也很清楚却不能自己找买家无奈之下，有些房东就直接和中介商定一个较低的净得价，高出部分归中介所有，这样中介就有了报高交易价的激励。比如买家急于买房，就算有几套合适的房源，中介也不会很爽快地带你去看，无论你要的是那种户型，让你觉得房源很紧，或者干脆说没有让你着急，乘机中介就会说些房价上调的必然性。

一套现代.森林小镇的房子，本人从来没去看过，不过有找过中介说过对房子的要求，结果过几天中介打电话过来说什么有一套房子很符合笔者的要求叫本人赶紧去看看，还说另几个买家正在谈，还有一个买家谈得差不多了。这是什么情况，一套房子找这么多买家看，都有人谈得差不多了，还在到处找买家，这是卖房子还是拍卖房子，为了抬高价格中介也是够损的。

一套位于当代卡梅尔小镇的房子，房东报价70万，本人比较满意，中介说这套房子可以讲价到68万，说合适可以先付诚意金，由于上一次的教训直接拒绝了，让其直接讲价合适会直接签约，为表房东的诚意还当面和房东打电话了，听得出来电话那头的房东确实很想卖房。后来一直都是给中介打电话问进展，最后无奈我说70万直接约房东吧，后来居然告诉我房东想再等等，到此已经认识到肯定是中介从中作梗。

2　二手房交易不合理现状存在原因分析

目前二手房交易中存在的上述不合理现象，主要原因可归纳为以下几点。

2.1 二手房交易中对卖方的约束不足

在目前武汉二手房市场，二手房交易中的所有税，包括营业税（2016年5月1日以后改为增值税）、契税、个人所得税、佣金等都由买房承担。如卖方有意卖房可直接去任何一家中介说明房子情况即可，无需承担任何风险。二手房交易中，卖方是最自由的。一般卖家会把房子挂在多个中介，最后估计他自己也忘记房子挂了多少个中介，导致房子通过其中一家中介售出后其他中介也得不到相关信息，当然就算他没忘记也没有告知其他中介信息的激励。因为卖家不负任何责任，很多不诚心的卖家也会加入其中，比如一套卡梅尔小镇的房子，去看房时房东是住在里面的，他说房子可以不卖的关键是看价格，言外之意是加价，问他为什么报那个价，他说他买这个房子也不便宜挂出去就是试试有没有人愿意这个价格买自己房子有么有升值，还建议我不要买他的房子了。一房多挂、不诚心卖家的加入都无形中增加了虚假房源数量。

在签订正式购房合同以前，卖方是不负任何责任的，但是买房和中介已经付出很多了，目前的行规下这个时候房东跳价买房和中介真的是一点办法也没有。2016年2月上海某房东跳价160万，2016年4月份又有报道说北京房东死也不收定金，万一明天又涨价了呢。

在签订正式购房合同以后，卖方收了一定的定金，如果卖方违约将返给买房定金并加付双倍定金。在武汉，定金一般是2万，如果卖方违约成本是4万。相对持续上涨的武汉房价，4万对于卖家根本没有什么约束，必须提高定金的数额。

二手房交易对卖方如此放松，致使买家和中介的很多劳动失去意义，严重侵害了买家和中介的利益。

2.2 对中介缺乏有效地管理

随着二手房市场的持续升温，从事二手房交易的中介也越来越多，实体的有链家，吉家，21世纪，乐百家，美梦家园等，线上的有爱屋吉屋，房天下，58同城等。不过收费标准相差很远，从2.70%～1.00%，比如100万的成交价，佣金从2万7千到1万之间变化，差额达1万7千。不要以为高的佣金对于高服务，其实不然，2016年初就曾报道某大型中介机构没有充分了解房源抵押情况促成二手房交易事后不负责任事件。在于那些高佣金的中介打交道后也发现其服务质量很有问题。目前急需对中介佣金进行统一管理。

中介挂虚假房源也习以为常，如果责问他们为什么售出了还挂着他们都会不以为然说你不懂行规，大家都是这样吸引买家的。这里骗人还真有理由，这种风气必须得管管。

2.3对有关机构缺乏监管

曾听中介说一套位于卓刀泉的房子，交易价为80万，买家就贷款了80万，方法就是在房价评估的时候虚报房价为100万。在与中介打交道的过程中，当说到要就多少税时，都会问你有多少首付，如果首付多就少报成交价避税，如果首付低就多报成交价多贷款一些。从中介的语气中可以看出对评估机构的监管严重不足。

评估机构对房子评价偏低逃税直接危害国家利益。评估机构对房子评价偏高直接减少首付比例降低了买房门槛，抬高房价损坏原来买房人利益，透支买房人群，扰乱房地产市场。

2.4 房产持有成本过低

目前，由于住房兼有居住和保值功能，房产持有可住可租且几乎无需任何持有费用，越来越多的人选择投资房产，推动房价的上涨，居高不下的房价直接影响了人才的置业。有一定经济实力的人投资房产，依靠不动产财富的增值、溢价收入，靠收取租金就可以过上富足的生活。而另一方面，一部分人辛辛苦苦工作，大部分工资都交了房贷或者一辈子可能也买不了一套房，大部分工资都交给了房东，艰难度日。这必然会加大社会贫富差距，而这种贫富差距与个人努力、个人能力关系不大，更多的与出生条件有关，有失社会公平，与社会主义核心价值观相悖。

过低的住房持有成本让房东的卖方主动性不高，一般抱着“房子报价偏高，有人买就卖，没人买就先放着也不吃亏”的心态。在房价持续上涨的形势下，有些房东就是一个字，“拖”，今天报个价，有人买了，就跳价，过一阵子房价上来了又有人买了，又跳价……反正拖着也不需要什么成本。

3　二手房交易的几点建议

3.1 加大对卖方的约束

第一，由中介统一规定，卖方要想在中介挂出出售信息，必须交付一定的押金，这样可以大大增加卖家委托多家中介出售的垫付费用，大大减小一房多挂的现象。

第二，卖方交付押金的数额不能太小，针对武汉市，可以定为1万。

第三，卖方交付押金是可以全额退回的，不过必须附加一定条件，如果卖方通过其他中介已将房子售出，卖方应在签订购房合同当天通知其他中介，否则押金按超过的时间只能部分退回。这样可以大大减小中介信息跟进的成本。

第四，房屋正式买卖合同签订后，卖方收取定金，目前武汉市为2万，买房违约定金不退回，卖方违约赔偿2倍。为了更好地约束卖家，可以适当提高定金数额，针对武汉市，可以定为房屋出售价（原来定价）的10%，即一套100万的房子，定金为10万。卖方违约定金不退回，卖方违约退还定金的基础上赔付2倍以上，大大增加违约成本。

第五，卖方违约的赔偿额度与违约的时间相关。买房违约定金不退回，卖方违约时间在签订买卖合同3天之内的直接赔偿2倍，违约时间在签订合同3天以上的应增大赔偿倍数，如可以规定每过一天增加10%，增加卖方拖延过户成本。

3.2 加强对中介的管理

第一，打击虚假信息。实体店外面所挂牌必须是真实在售房源，如房源已售出应及时撤除。

第二，加大网络信息管理，完善网络信息系统，可参照淘宝等网上购物网页，加入买房者评价一栏，对某房源，对某经纪人做出评论。

第三，对中介佣金做出统一标准。

第四，取消诚意金。诚意金只能约束买房，对卖方毫无约束，除了让本来就很被动的买房更加被动，毫无意义。

3.3 加强有关机构的管理

第一，加强估价机构的管理。对于那些故意保低交易价避税以及故意报高价已获得更大贷款的估价机构予以严惩。

第二，严厉打击首付贷。对于那些提供首付贷的机构一旦确认即刻取缔，并予以一定的经济惩罚。

3.4 尽早落实房地产税

对投资性住房征收房产税是对财富的再分配，有利于缩小贫富差距，促进社会公平，应尽快落实。要想其发挥有效作用，具体的应做到以下几点：

第一，房地产税应征得足够高，可以按房子估价的一定比率收取，这个比率可以直接取当年银行一年定期利率。

第二，充分考虑实际情况，对于家庭唯一住房应免征房产税；还建房应免征房产税；若家庭有二套以上商品房免征税面积按人均一定面积算，对于每户家庭，至少按3人计算。

结语：

本文在深入参与二手房交易的基础上，发现目前武汉市二手房交易存在的不足，分析了其存在的原因，并提出了以下建议：

（1）应加大对卖方的约束，提出应想卖方收取押金，增加定金数额等建议；

（2）应加强对中介的管理，提出统一佣金，取消诚意金，建立中介黑名单等建议；

（3）应加强有关机构的管理，提出应规范估计机构管理，打击首付贷机构的建议；

（4）应尽早落实房地产税，提出增收房地产税的紧迫性和具体实施原则。

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