营改增对不动产估价方法运用的影响

文/王远新 湖南正阳房地产评估咨询有限公司 湖南岳阳 414000

营改增对不动产估价方法运用的影响

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当前，在现代社会的发展过程中，随着社会营改增的不断普及与推广，不动产业也逐渐将营业税改征成增值税。但是这一变化在实际过程当中是非常复杂的，由此会给建筑、地产等相关行业带来增值税不匹配的现象，从而使不动产在实施营改增问题上面临着一定的问题。其中，营改增对不动产估价方法产生的影响在一定程度上已引起了人们广泛的关注与重视。本文首先对不动产业实施营改增过程中面临的问题进行了一定的分析，进而探讨了营改增对不动产估价方法运用产生的影响，以在一定程度上加强人们对此问题的认识。

营改增；不动产；估价方法

在我国现代社会的发展过程中，营业税改成增值税是大多数税务学者所研究的一个重点问题，当前随着营改增不断的推行与改革，不动产行业也逐渐成为人们所研究该内容的一个重要领域，在实施营改增问题上，不动产行业也是一个比较难处理的行业，其在一定程度上已引起了人们广泛的关注与重视。其中，在不动产估价方法的运用上实施营改增，人们首先应在估价报告中明确估价结果是否含有增值税，以在一定程度上更好地适应增值税作为价外税的特征，而所谓含不含增值税主要是指销项税额，而不是应纳税额或者是进项税额。此外，实施营改增会对各个不同的不动产估价方法的运用产生一定的影响，因此在估价中所采用的估价参数应适应营改增后估价模型的要求，从而有利于更好地保持其参数内涵与取值统一的现象，且对保证测算的价值或价值内涵一致也具有一定的作用。因此，在分析营改增对不动产估价方法运用的影响时，人们应首先对在不动产业中实施营改增面临的问题进行一定的分析。

1、不动产业中实施营改增面临的问题

1.1税率的确定

当前，在我国的增值税计算当中，其主要有四档税率，分别为17%、13%、11%、6%，另外还有3%的征收率是适用小规模的纳税人的。因此，在实施营改增问题上，不动产业的服务税率是参照17%的税率还是选择其他三档中的另一档或者是采用新的税率进行计算则成为该产业中实施营改增的核心问题了。

1.2一些与不动产相关行业增值税计算不匹配

在当下社会中，不动产业获得不动产主要可以分为两个方面的情况，其一是不动产行业自主建设、开发，其中也可以委托施工建筑单位帮忙建设；其二是直接从房地产厂商那购置现有的房产。但是在实际生活中，现如今不动产转让和建筑行业的增值税与不动产业其他方面的增值税不匹配，而这一问题的存在便给不动产实施营改增带来了一定的阻碍，促使其配套设施不够完善，从而使其两者之间的税率存在一定的误差。

2、对估价方法运用的影响

2.1比较法

不动产在运用比较法进行估价时，应首先对交易中成交价格是含税价格还是不含税价格具备清晰的认识，以此有利于在采用比较法的时候既可以将价格统一为含增值税的价格，也可以将其统一为不含增值税的价格。但是值得注意的是，在实际的不动产交易调整过程中，无论是以比例进行调整，还是以数额进行调整，其调整的比例或数额都应该与建立比较基础后的可比实例成交价格内涵保持一致。在实际不动产比较法运用的过程中，无论是以含增值税价格为基础还是以不含增值税价格为基础进行修正或者调整，其修正或调整后的结果应当是相同的。而这也在一定程度上给不动产估价成员提供了一定的指导，即在使用不动产比较法或者是其他估价方法的运用时，其都应该注意保持修正或调整的基础是否一致这一问题，以免给不动产估价方法的运用效果带来一定的影响。

2.2收益法

在不动产收益法的估价运用中，当通过不动产租赁途径来计算收益水平的时候，此时人们首先应明确租赁收入的价格内涵是包含增值税的收入还是没有包含增值税的收入。其中，根据租赁不动产权利人的不同，其可以分为一般纳税人、小规模纳税人和其他个人。对于个人来说，由于征收管理等多方面的原因，当前由于租赁市场中存有税收流失较多等多方面的原因，以此交易租金一般不包含增值税收入。但是对于一般纳税人和小规模纳税人来说，其交易租金一般都包含增值税的收入，因此在计算收益的时候人们都应该将应纳增值税税额作为运营费用加以扣除。此外，在实际不动产收益估价方法的运用过程中，人们也可以不区分房地产纳税人类别、取得应税房地产的时间，从而统一采用简易计税方式来模拟不动产的租赁收益能力，这种方式也是满足相关性的原则要求的，在不动产估价中是可以接受的，但需注意的是在采用简易计税方式确定应纳增值税税额计算净收益的模式下，人们需保障估价数据、估价参数的内涵保持一致。

2.3成本法

成本法是营改增对不动产估价方法运用影响最明显的一种方法，其主要是由于营业税作为一种价内税是不动产开发成本中的一个主要构成内容。在实际运用过程中，成本法主要是以房地产产品的生产费用为基础的，进而来测量房地产价值或价格的一种方法。其中，从房地产产品成本费用构成的来源与性质上进行区分时，房地产产品的价值可分解为外购成本、自行支付成本和追求利润三部分，在实施营改增之后，凡是符合增值税抵扣条件的均可抵扣房地产产品的销项税额，这便在一定程度上改善了传统的经营方式。同时，随着营改增不断的推进，房地产开发企业的成本核算也在一定程度上发生了相应的变化，如一般纳税人的房地产开发成本将逐渐调整为不含增值税可抵扣进行税额的价格，且不动产估价成员通过调查典型房地产开发项目收集的成本费用数据也将逐渐区分为含增值税进项税额的数据和不含增值税可抵扣进项税额的数据。因此，在实际估价时，对于房地产开发项目来说，计算增值税成本价格的处理方式也有所不同，相关成员应对此给予一定的重视与关注。

结语：

综上所述，随着营改增模式的不断推广与普及，其在一定程度上也给不动产估价方法的运用带来了一定的影响，因此在实际运用过程中相关人员需对此给予一定的重视与关注，以使不动产的估价作业可以适应现代社会的发展需求。此外，随着营改增对不动产估价方法产生的影响，估价成员也需加强对此问题的研究，以选用适用的估价方法，并在一定程度上保证估价参数内涵与取值的一致性，最终实现估价结果的测量。

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