山区地区宅基地地籍调查方法探讨

■ 吴翠芬/詹长根/吴 艺

（1.恩施市国土资源局，湖北 恩施 445000；2.武汉大学资源与环境科学学院，湖北 武汉 430079）

山区地区宅基地地籍调查方法探讨

■ 吴翠芬1/詹长根2/吴 艺2

（1.恩施市国土资源局，湖北 恩施 445000；2.武汉大学资源与环境科学学院，湖北 武汉 430079）

为提高山区地区宅基地地籍调查效率，促进农村集体土地确权登记发证工作的开展，以恩施市三岔乡三元坝村、燕子坝村、阳天坪村三个行政村为例，分别采用简易地籍调查法和数字地籍调查法对宅基地进行调查，并对调查中存在问题进行分析。结果表明：在满足宅基地确权登记发证要求前提下，简易地籍调查法相对于数字地籍调查法可节省40%费用，提高30%效率。采用简易地籍调查法进行山区宅基地调查更具有可行性，对类似地区开展宅基地地籍调查工作具有借鉴意义。

山区；宅基地调查；简易地籍调查；数字地籍调查

地籍调查是指针对每宗地的权属、界址、位置、面积、用途等进行的土地调查[1]。按照城乡土地的不同特点划分，地籍调查可分为城镇地籍调查和农村地籍调查，农村地籍调查根据调查对象主要分为农村宅基地调查与农村集体建设用地地籍调查[2]。2013年，国土资源部发布关于进一步加快农村地籍调查推进集体土地确权登记发证工作的通知，要求进一步加快农村地籍调查，全面推进集体土地确权登记发证工作。农村地籍调查可为接下来的农村不动产统一登记、集体经营性建设用地流转等工作的开展提供便利，对于规范农村集体土地利用，提升农村土地管理水平具有重大的意义。农村地籍调查属于社会基础性工作，资源投入大，经济效益不明显，受地区社会经济发展水平及自然条件的影响，导致各地区地籍调查和管理工作存在一定差异。广大的地籍工作实践者对农村地籍调查工作理论和方法进行了探索和研究，并取得了一定的成果[3-6]。但对不同地区特定条件下的地籍调查缺乏针对性的研究，特别是经济落后、交通不便、人烟稀少的山区地区。在兼顾经济可行性、技术先进性、效率保障性以及成果质量合格的前提下，如何选择最适宜的方法开展山区地区地籍调查工作，没有现成的可借鉴经验。湖北省山地和丘陵的面积约占全省面积的二分之一，为更好地开展山区农村宅基地确权登记发证工作，2012年，在湖北省国土资源厅的支持下，恩施市开展了关于山区地区宅基地地籍调查的实验工作。本文在实验结果的基础上，结合笔者长期从事农村地籍管理工作的经验，从成本和效率的角度对山区地区不同地籍调查方法的可行性进行对比分析，为湖北省或其它同类型地区开展宅基地地籍调查工作提供参考。

1 实验区域概况

恩施土家族苗族自治州（简称恩施州）位于湖北省西南部，国土面积2.4万km2，总人口403万人。恩施州境内以山地地貌为主，惯称“八山半水分半田”，平均海拔高度为1000m，海拔800m以上地区占全州总面积的73%。选取恩施州三岔乡下辖的三元坝村、燕子坝村、阳天坪村为实验区。2012年，三个村行政区域总面积为5784.12hm2，人口8434人，户数2635户，宗地数2717宗。三岔乡位于恩施市城区东侧，以高山地形为主，高程在800～1100m之间。交通道路以碎石路为主，区域内宅基地分散，房屋多沿坡地而建，给地籍调查工作带来一定难度。

2 实验方法的选择

农村宅基地是指农村村民合法使用或依法批准，用于建造住宅、附属用房和庭院等的集体所有土地。农村宅基地一般以宗地为划分单元。结合地籍调查定义，可以将“农村宅基地地籍调查”定义为：针对农村每宗宅基地的权属、界址、位置、面积、用途等进行的土地调查。从调查内容上主要分为宅基地权属调查和宅基地地籍测量两大部分。对于农村宅基地调查的一般流程与方法，在《城镇地籍调查规程》（TD1001-2012）、《地籍测量学》（詹长根，2007）等技术规范及专业著作中均有介绍，在此不再赘述。随着科学技术的发展，航空摄影测量[7]、无人机航测技术[8，9]、“3S”技术[10]等新兴技术在农村地籍调查中得到了应用，相对于传统地籍调查方法，可以大大提高地籍调查的精度和效率。但新型地籍调查技术由于成本高、操作复杂，且对调查人员专业性要求严格，只适合于部分有条件地区。农村地区，特别是山区地区，由于经济条件落后，专业人员稀缺，大多采用传统的地籍调查方法进行地籍调查。传统地籍调查方法主要以解析法技术和GPS-RTK技术为主。其中，解析法技术以内业操作为主，辅以外业补充方式进行，GPS-RTK技术侧重于外业实地测量。本文将基于解析法技术和GPS-RTK技术地籍调查方法分别称为“简易地籍调查法”和“数字地籍调查法”。

3 实验过程及结果

分别采用“简易地籍调查法”和“数字地籍调查法”对实验区进行地籍测量，基本步骤及结果详见下文，并对两种方法下的人工效率和单宗地调查成本进行计算。

3.1 简易地籍调查法

简易地籍调查法的主要思路是使用钢尺和手持激光测距仪，采用图解测量的方法，依据《城镇地籍调查技术规程》《土地登记办法》等相关技术规程和法规完成实验区宅基地地籍调查工作。主要工作流程：①基础资料收集。包括原始地籍档案、土地登记台账、土地证、建房许可证发放台账等。②前期准备。获取最新的正射影像图、数字线划地图等资料，制作工作底图，预编宗地号。③实地调查。采用30m钢尺和手持测距仪，丈量界址线边长，绘制宗地草图，填写地籍调查表。④内业整理。采用几何图形综合法量算宗地面积。⑤成果入库。对调查过程中形成的数据资料进行处理和编号并对应挂入数据库。

(1)人工天测算。采用简易地籍调查法对三元坝村、燕子坝村、阳天坪村2717宗地进行调查，总工天数为612人工天。任务完成率=2717/612=4.44宗/人工天。

(2)成本测算。按照现时市场情况，人工天的成本为300元（含工资、劳动保护、三险一金、食宿、交通等）。则每宗地的人工成本为：300/4.44=67.57元/宗。

(3)市场价格测算。市场价格=成本价格+税费+管理费（含测量设备、接待、车辆等）+合理利润，不含基础图件资料、数据库建设的费用和乡镇村参与人员的协作费用。税费为市场价格的8.5%，管理费为市场价格的10%（无RTK接收机和全站仪），合理利润为市场价格的10%。则2012年市场价格=67.57/（1-0.085-0.10-0.1）=94.50元/宗。按照6%的还原利率，2016年其价格为94.50×(1+4×0.06)=117.18元/宗。

3.2 数字地籍调查法

数字地籍调查法的主要思路是基于GPS-CORS基站，采用网络RTK方法，布设两个以上相互通视的图根控制点，依据相关技术规程和法规完成实验区宅基地地籍调查工作。主要工作流程：①基础资料收集。包括原始地籍档案、土地登记台账、土地证、建房许可证发放台账等。②地籍测量。对集体土地使用权开展地籍测量，包括RTK图根控制测量，同时与宗地原始发证信息进行比对，重点关注信息不一致处。③内业整理。制作1∶1000比例尺图纸，同时将原发证地籍档案进行数字化存储，并与测量和调查数据进行对比，将原来合格发证数据在图上进行界址描绘，形成发证面积。不匹配宗地按现状进行宗地设置。④宗地统一编码。以新测量形成的图纸为基础，与所有权确权形成的村界套合，按照宗地统一编码规则进行全图编号，并按现状量算宗地占地面积。⑤审核入库。核对新宗地号和原发证地籍档案的权利人、地址对应关系，确认无误后将图形、档案挂入库内，建立农村集体土地使用权数据库。

(1)人工天测算。经统计，调查聚集居民点的宗地数为2717宗，总工天数794人工天。则任务完成率=2717宗/794人工天=3.42宗/人工天。

(2)成本测算。按照现时市场情况，人工天的成本为300元（含工资、劳动保护、三险一金、食宿、交通等）。则每宗地的成本为：300/3.42=87.72元/宗。

(3)市场价格测算。市场价格=成本价格+税费+管理费（含测量设备、接待、车辆等）+合理利润，不含基础图件资料、数据库建设的费用和乡镇村参与人员的协作费用。税费为市场价格的8.5%，管理费为市场价格的15%，合理利润为市场价格的10%。则2012年市场价格=87.72/(1-0.085-0.15-0.1)=131.91元/宗。按照6%的还原利率，2016年其价格为131.91×（1+4×0.06）=163.57元/宗。

4 宅基地权属调查存在的问题

在对实验区宅基地权属调查中，存在以下几个问题：

(1)地广人稀，空宅多。整个实验范围为5784.12hm2，宗地数只有2717宗，且多分散在山区中。在进行地籍调查时，需徒步到达每家开展工作，耗时耗力。调查人员通过土地利用分布图和询问的方式进行房屋概略定位、查找，到达后经常发现该房屋长年无人居住，甚至房屋已经坍塌，核查宗地权利人信息困难。

(2)地籍档案陈旧不全。从1985年第一次个人宅基地清理工作开始至今陆续有发证，恩施市农村宅基地土地登记发证率已达到95%左右，但由于时间跨度大，缺乏系统性推进，地籍档案存在重复、不全、缺乏现势性等问题。

(3)信息收集困难。实验区范围内约有50%左右的人长期在外务工，使得权属人信息、权属证明收集存在困难，家中老人对多宗共墙分界线指界不够准确，为日后权属纠纷埋下隐患。

5 结论和建议

通过采用数字地籍调查法和简易地籍调查法，对恩施市三岔乡三元坝村、燕子坝村、阳天坪村共2717宗地进行宅基地调查实验，两种调查方法成果均满足土地确权登记发证要求。从任务完成效率上看，简易地籍调查法为4.44宗/人工天，数字地籍调查法为3.42宗/人工天，简易方法比数字方法效率要高30%；从费用效率上看，简易地籍调查法的市场价格为117.18元/宗，数字地籍调查法的市场价格为163.57元/宗，简易地籍调查方法比数字地籍调查法的费用要低40%。恩施市总宅基地数约20万宗，按此推算，采用简易地籍调查法可节约8000人工天，节省费用约927万元。简易地籍调查法无需精密仪器，测量方法简单，可操作性强，效率较高，成本低。所以，采用简易地籍调查法进行山区地区宅基地地籍调查更具有可行性。对于平原聚集型居民点，尤其是乡镇所在地，土地的经济价值较高，宜采取数字地籍调查法。

为提高宅基地地籍调查效率，通过对实验区地籍调查问题的分析及工作总结，提出以下建议：①充分发动群众和依靠村干部，建立确权登记发证的联络平台；②对已发证登记宅基地，在开展调查前收集全部发证资料，如土地证、建房许可证台账等；③以村民小组为基本单位开展地籍调查，依据小组发证姓名列表，在驻村干部带领下逐一核实宅基地信息，尽可能查看百姓手中的土地使用证，重点关注发证号、最新发证日期、权利人和实际使用权面积情况等信息，并对相关资料及身份证明拍照留存，对共有使用权宗地必须进行现场指界确认；④在图件制作、对档上线工作中充分利用电子表格统计工具，以便对宗地档案信息进行统计和分析。

[1]TD1001-2012,地籍调查规程[S].

[2]詹长根,唐祥云,刘丽.地籍测量学[M].武汉:武汉大学出版社,2007.

[3]李俊辉,赵绒绒.泰州市海陵区城镇地籍调查技术方法探讨[J].现代测绘,2014,37(3):41-43.

[4]朱小兵,冯洁,栾卫东.农村地籍调查技术方案探讨——以北京市百善镇试点为例[J].云南大学学报(自然科学版),2006,28(S1):209-2012.

[5]詹长根.关于地籍测量几个前沿问题的思考[C]//《测绘通报》测绘科学前沿技术论坛摘要集.北京:测绘出版社,2008.

[6]于福玖.数字化测量技术在地籍调查工作中的应用[J].测绘与空间地理信息,37(2):193-195.

[7]曹泉根.在农村村庄地籍调查中采用航空摄影测量技术方法的应用研究[J].现代测绘,2012,35(5):51-53.

[8]宋亮.无人机航测技术在农村地籍调查中的应用[J].北京测绘,2014(4):96-98.

[9]马海涛,汪继伟.基于无人机开展村庄地籍调查精度的可行性研究[J].科技资讯,2012(2):94-95.

[10]潘家文,程晓勇,米国庆,等.基于“3S”技术的北京市农村地籍调查技术方法研究——以怀柔区试点为例[J].测绘与空间地理信息,2009(4):54-59.

Discussion on the Method for Carrying out Cadastral Investigation ofRural Homestead in Mountainous Regions

WU Cuifen1, ZHAN Changgen2, WU Yi2
(1.Enshi Municipal Bureau of Land and Resources, Enshi Hubei 445000, China; 2.School of Resource and Environmental Sciences, Wuhan University, Wuhan Hubei 430079, China)

In order to increasing the effciency of cadastral investigation of rural homestead in mountainous regions, and promoting the work of confrming right,registration and certifcation with regard to the rural collective land,this paper, through taking three administrative villages of Sancha town in the city of Enshi as an example,holds an inquiry into rural homestead by adopting simple cadastral survey and digital cadastral survey, and analyzes the problems that we face in this work.The results show that on the premise of meeting the requirements of right verification, registration and certification of homestead,simple cadastral survey can save 40% of the expense, and increase 30%ofeffciencyrelative tothe digital cadastral survey.Furthermore, it is possible for us to survey the homestead in mountainous areas by using the method of simple cadastral survey, and itmay also provide reference meanings for the work carried in similar areas.

mountains areas; homestead investigation; simple cadastral survey; digital cadastral survey

F301.2；F062.1

A

1672-6995（2016）05-0059-03

2016-02-25；

2016-03-29

吴翠芬(1970-)，女，湖北省恩施市人，恩施市国土资源局土地管理工程师，大学本科，主要从事地政地籍管理工作。