房地产开发何以成为暴利行业

房地产开发何以成为暴利行业

十多年的时间里已经历了数十轮调控，总体看房地产市场基本并没有大幅下跌反而节节攀升。多数人已经形成了这样的坚定预期：房价不会大跌。这样的市场预期，成为开发商敢于高价拿地的一个重要基础。那么，房地产开发怎样变成暴利行业的呢？这要从土地制度说起。

投κ和产业集聚是地价的关键

党的十八届三中全会明确了“建立城乡统一的用地市场”。有人认为，允许集体建设用地进入市场，经济发达地方的农村、农民获得较高的土地增值收益，而土地增值并非源于农民的投入，是由于土地用途改变，由于政府投资引起的。发达地区的农民获得土地增值收益，对于中西部地区广大农民来说，有失公平，应该实行“涨价归公”。学者黄小虎认为，这种看法确有一定道理，但并不全面。

黄小虎认为，现实中，规划一发布，地价确实往往应声上涨，但这是对未来投资和产业集聚的预期。如果长期没有资金投入，或形不成产业集聚，地价最终还要跌回去，全国到处存在“鬼城”、空城已经印证了这一点。

因此，决定地价走势的关键因素是投资和产业集聚。

改革开放以后，城市建设资金的来源日益多元化，产业集聚也不都是政府主导。例如，北京市昌平区北七家镇郑各庄村，地处城市规划范围，村民在党支部带领下，从建筑业起家，历经从一般加工业到高科技产业；从休闲娱乐的一般服务业，到教育、文化、医疗高端服务业的产业升级。有了资金积累以后，聘请知名的专业规划设计机构，重新规划村庄的建设并认真实施。经过长期不懈的努力，一个过去荒凉贫困的农村，已经建设成为现代化的小城镇。

多年的投入不仅富裕了本村的农民，也提升了周边地区的区位优势。郑各庄还投资数亿元，用于村外道路修建、扩建，以及水电管网的改造等等，承担了不少本来应该由政府承担的责任。类似郑各庄这样的农村，北京还有很多。那么，这些农村自主发展引致周边的土地涨价，是否也要统统归公（政府）呢？

在封建大土地所有者早已不复存在的今天，把涨价归公的口号用于农村、农民的土地，恐怕并不恰当。第一，广大农民是社会主义的建设者，共和国所有土地的涨价，都有他们直接或间接的贡献。第二，农村集体所有的土地也姓“公”，归公也应该有他们的一份。考虑到长期以来他们为国家的发展，做出了比城里人还大的牺牲，甚至应该多归他们一点才对。

制度缺陷是根本原因

房地产开发之所以成为一个暴利行业，最根本的原因，并不是从事这个行业的人的素质如何，而是有关制度安排存在缺陷。上世纪80年代，国务院成立住房制度改革办公室，组织有关政策、理论界调研、拟定房改方案。经过较长时间的探讨，形成了住房商品化的改革共识。其中对住房供应设想了四条渠道：政府出资建房，住宅合作社建房，私人建房和开发商建房。黄小虎认为，政府出资，主要解决最低收入人群的住房保障；住宅合作社作为非盈利经济组织，是普通工薪阶层合作互助解决居住需求的重要渠道；私人建房，主要是小城镇居民用于自住；开发商建房，对应的是高收入人群或富人阶层的居住需求和投资、投机需求。

但1998年启动房改以后，并没有按上述方案实施，在将近10年期间，开发商成了唯一的供应渠道，处于自然垄断地位。这并不是开发商自己争来的，而是有关政府部门的制度安排的结果。任何人只要作了开发商，在行业内部竞争的巨大压力下，都必须追求利润最大化。而普通住宅的利润水平不应该很高，让开发商来负责普通人群的住房供应，是严重的供需错配。

在巨大的居住性需求和巨大的投资、投机需求的共同作用下，房价只会一路高涨，失去控制。后来，有关方面终于认识到，解决城市住房问题，政府不能缺位，承担起廉租房甚至公租房的建设供应责任。但是，城市普通收入人群的问题至今仍然没有得到解决，继续被挤在开发商的供应渠道里，只能是给投资、投机需求做垫底。限购也好去库存也罢，都不能根本解决他们的住房问题。

土地制度也存在缺陷，一是不允许集体建设用地进入市场，即使符合规划，也不能开发商品房，不让农民的宅基地入市交易，结果是进一步强化了开发商的自然垄断地位。二是政府经营土地，导致政府过于依赖土地财政和土地金融，依赖循环往复不断征地、卖地。地价高了政府可以多一些收入，但也把房价抬上去了。房价已经成了令政府左右为难的头号难题，一头是群众利益，一头是政府收入，只要现行土地制度不改，这就是一道无解的死题。

总之，现在我国的城市住房市场，是一个没有充分竞争的市场，开发商处于自然垄断地位，这个垄断地位是现行住房制度和土地制度存在的缺陷所导致的。凭借垄断地位，房地产开发成了暴利行业。暴利，驱使资本到处大量圈地。

依赖开发商的被动局面如何扭Κ

如今，党中央提出，今后一个时期内要着重抓好供给侧的结构性改革。宅基地入市，既是农村土地制度的改革，也是城市住房供给侧的结构性改革，可以开辟一条新的渠道，大大增加对城市居民的住房供应（以租赁为主），扭转多年单纯依赖开发商的被动局面，减轻政府包揽过多的压力。唯一可能的问题，是一些基层政府的管理水平较低，放开宅基地市场以后，可能产生某种程度的暂时的混乱。但只要坚持改革的方向不动摇，问题终会得到解决。

有人担心，放开宅基地市场，会使农民失去最后的保障，成为无家可归的流民，影响社会稳定。黄小虎认为，个案可能发生（但不难解决），成为普遍社会现象的可能性则基本不存在。有供应也有需求，才可能形成市场。我国广大中西部的纯农业地区，经济相对落后，有的地方甚至十分落后，那里非农就业的机会很少，到发达地区打工，最终能落户城市的人也很少。对于农民来说，房子（和承包地）是最后的退路，即使暂时闲置不住，也绝不轻易放弃。由于地处偏远，经济落后，基础设施差，城里人也没有去那里居住的愿望。因此，即使放开宅基地入市，也不可能形成气候，更不会出现大批人流离失所的社会问题。

在沿海经济发达地区，以及各类大中城市的城乡结合部，随着经济的发展，宅基地市场越来越活跃，也并没有产生流离失所之类的社会问题。中国土地勘测规划院和北京市农村经济研究中心，于2004、2005年专题调研了北京农村的宅基地问题。调研了解，1999年至2003年，北京户籍农业人口减少了21%。与此相应，近郊农村约30%、远郊15-20%的农宅，原户主通过经商、务工、上学、参军等各种各样的渠道，已经脱离农村到城市落脚，不再居住。这些宅基地，基本上都进入市场流转了。加上部分自家居住部分出租的，流转的数量相当可观。流转的方式主要是使用权租赁，大部分是短期租赁，也有20年、30年甚至50年长租的，由于是一次性付款，当事人称之为买地或卖地，但本质上还是租赁。

调查表明，完全放弃宅基地使用权的卖方大都是在改革开放以后，有了稳定的非农就业和可观的收入水平，并且已经居住在城市里的人。他们虽然放弃了宅基地使用权，但并未无家可归。总之，改革开放的实践和历史发展的逻辑，并不支持有些人的担心。