情势变更原则在房屋买卖合同中的适用分析

刘 成

吉林师范大学，吉林 四平 136000



情势变更原则在房屋买卖合同中的适用分析

刘 成

吉林师范大学，吉林 四平 136000

一、房屋买卖合同中引入情势变更原则的必要性

房屋买卖合同具有特殊性，属于远期交货行为，在性质上体现期权交易。为了能够更好地引导房地产市场的良性发展，规范房屋交易行为，需要不断地完善法律制度，强化合同管理效果。在房屋买卖合同的构建中引入情势变更原则。

(一)情势变更原则能够化解房屋交易过程中出现的风险，保证合同双方根据风险状况对利益失衡状况进行调整，维护房地产行业健康发展，稳定经济增长。

(二)情势变更原则的实行为双方构建公平合理的交易环境，充分的体现了诚实守信的原则。主要目的就是为了维护法律制度的价值目标。房屋买卖合同的构建中将会使交易双方的安全性，保证交易秩序正常进行[1]。在房屋买卖合同中引入情势变更原则，将会促进基本价值的完整性。

(三)我国法律实践要求情势变更原则的引入。情势变更原则在处理房屋买卖合同纠纷的过程中能够保证双方的基本经济利益。采用行政干预的形式将不能够使纠纷得到合理的解决，并且将会加剧双方之间的矛盾[2]。法律实践对房屋买卖合同纠纷中情势变更原则的引入较为明显。

二、房屋买卖合同中适用情势变更原则的措施

房屋买卖交易的过程中需要引入情势变更原则，保证合同双方的根本利益。情势变更原则在房屋买卖中的引入必要性明显，同时还需要不断地进行强化完善。

(一)正确理解房地产行业法律法规

在法律实践的过程中制定房地产行业宏观调控具有不可抗力性，同时也不属于商业风险。在司法实践的过程中不能够进行过多时间的进行书籍查询，无法详细的对理论著作进行研究。因此，房地产宏观调控会与实际情况具有一定的差异性[3]。对于房地产行业宏观调控的法律法规属性也没有得到进一步的确认。因此，要正确理解情势变更原则在房地产买卖合同中的法律属性，能够针对一般情况出台相应的司法解释，这样才能够合理的应用情势变更原则，更好地解决合同双方的纠纷，保证司法秩序的稳定性。

(二)完善情势变更原则法律制度

房屋买卖过程中涉及到的金钱数量相对较大，需要保证合同履行时间相对较长。如果不能够合理的引入情势变更原则将会导致合同纠纷的出现，严重的损害交易双方的根本利益。在司法实践的过程中要避免资源浪费情况的出现，降低审理周期，简化程序，提升办事效率。因此要不断地完善房屋买卖过程中出现的合同纠纷，能够利用情势变更原则进行法律程序的简化。针对实际状况进行公开审理，这样确定审判结果之后，进行备案，既要保证效率同时也要体现公平。

(三)明确情势变更原则的法律效果

情势变更原则适用之后需要对合同进行变更或者解除。这样维护合同双方的协商一致性。在主观愿望基础上对双方的根本利益进行保障。要保证审判结果的公平性，能够准确的解决双方的纠纷。要对自由裁量进行一定的限制，避免情势变更原则的滥用，这样将不会保护到合同双方的利益。应通过逐步提高法官的选任标准，提高法官的素质来实现，短期内则可以通过限定适用情事变更原则的法院的级别来控制。这样可较为有效地保证自由裁量权被良性行使，从而使情事变更原则的适用不离初衷。

三、结语

情势变更原则是重要的法律制度，对于解决双方合同纠纷发挥着重要的作用。同时也是对契约严守原则进行的补充。国家在新时期颁布了房地产市场的调控政策，购房者对出现的调控政策会与卖房者产生一定的纠纷，双方都不想承担风险。这时候就需要发挥情势变更原则的作用。无论是房地产企业、业主还是施工单位都要重视规范使用情势变更原则，将能够考虑到的因素都融入到房屋买卖合同当中，最大限度的控制纠纷的产生。

[1]沈晖.情势变更原则在商品房买卖合同中的适用探析——以国家“房地产新政”为背景[J].中国房地产：学术版，2013(10)：56-63.

[2]邹艳珏.不可抗力与情势变更原则在房屋买卖合同纠纷处理中的适用探析[J].仲裁研究，2010(2).

[3]王凤丽.房屋买卖合同纠纷适用情势变更的思考——基于房产调控新政策的分析[J].周口师范学院学报，2012，29(4)：105-108.

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