基于层次分析法的房地产风险评估

王燕飞

(吉林化工学院 理学院，吉林 吉林 132022)



基于层次分析法的房地产风险评估

王燕飞

(吉林化工学院 理学院，吉林 吉林 132022)

摘要：根据德尔菲法，对房地产开发所涉及的不同领域筛选出4个二级指标和15个三级指标构成房地产投资风险评价指标体系.利用Matlab软件，建立层次分析模型，量化投资风险.最后，以吉林市某项目为例验证了模型的实用性和有效性.

关键词：风险评估；房地产；层次分析法；德尔菲法

随着我国社会主义市场经济的逐步完善，全面建设小康社会目标的逐步深化，房地产业在宏观范围内已走出了近20年的酝酿和探索阶段，迅速发展成为国民经济的重要产业[1].近几年我国房地产开发投资虽然总体上呈现理性、健康的发展态势，但是目前部分地区投资增幅过大、房地产价格上涨过快，出现了不同程度的投资盲目性、“过热”、“虚热”和结构性问题，暴露出房地产开发潜在的、较严重的风险[2-3].突出表现在以下几个方面：一、住房价格过高；二、开发资金依赖于贷款；三、房地产开发商投资风险意识差[4].所以建立一个科学、有效的风险评价体系对于识别和量化房地产投资项目中的风险十分必要.

1房地产风险评价指标体系

层次分析方法(AHP)是定性分析和定量分析相结合的统计方法[5]，在许多决策问题中有广泛的应用.下面就应用AHP法对房地产投资项目进行风险评价.为识别房地产开发项目的风险，运用德尔菲法[3]对20位专家进行问卷调查.其中有5位来自于该房地产公司，有3位来自于相关的建筑施工企业，有4位来自于建筑设计院，有3位来自于高等院校方面的从事建筑工程方面的专家，有2位来自于政府土地和规划部门，还有3位来自于工程监理公司.他们从事房地产方面的工作约5～14年，平均年龄为42.5岁，比较熟悉工程风险评价方面的工作.对于影响房地产项目的备选风险因素和问卷调查结果见下表1、表2和表3.

表1　影响房地产项目风险因素备选表

表2　二级指标调查结果表

表3　三级指标调查结果表

由他们对影响房地产项目的因素进行选择，对于二级值指标选取率在75%以上的指标，三级指标选取率在50%的指标，构建成房地产项目风险评价的指标体系.统计得出4个二级子项，15个三级子项.构造得到房地产投资风险因素的层次分析图,如图1所示：

图1　房地产投资风险因素层次分析图

利用20位专家给出的各个因素评分的平均值可建立判断矩阵：

利用同样的方法，根据专家对三级指标的风险重要度分值，可分别得到二级指标对三级指标的判断矩阵，并利用Matlab计算出权重向量[7]，具体结果见表4.

表4　房地产投资项目的风险因素权重表

在绝对评价体系中单一的评价指数并无意义，需要结合风险指数的标准线，以便更好的理解这一指数所代表的含义.为此设定房地产投资项目的风险指标标准(5分制)，见表5.

表5　风险指标标准

2算例

我们以吉林市某房地产投资项目为例，进行风险评估.该项目为高层与多层相结合的住宅小区，占地约94亩，建筑面积160 000.小区有一室一厅、二室一厅、三室二厅几种户型，面积区间48-143.针对该项目，请20位专家分别给出二级指标和三级指标的风险分数.在专家填写风险评定表格之前，我们向他们提供了该项目的详细资料，并介绍了表格填写的办法，对评分标准等内容作了相关说明，以保证在问卷填写时，评分标准的一致性.评价采用5分制，高风险为5分，较高风险为4分，一般风险为3分，较低风险为2分，低风险为1分.20位专家对该项目的评分人数统计情况见表6.

对20位专家给出的三级指标风险评分的平均值分别与表4中三级指标对二级指标的权重对应相乘再相加得二级指标的风险分值依次为3.036 5、2.447 7、3.85、2.574 95.则将其分别与表4中二级指标的风险权重相乘再相加得到该项目的风险值为2.87，即该项目在这个风险评价体系中的指标的风险指数为2.87，属于中等风险，在开发过程中应注意监视风险.

表6　某项目风险大小评分人数统计表

参考文献：

[1]申立银，俞明轩.房地产市场风险[M].天津：天津大学出版社，1999：285-286.

[2]郭仲伟.风险分析与决策[M].北京:机械工业出版社1987：57-56.

[3]裴子英.房价波动:市场机制与宏观调控的作用[J].吉林化工学院学报，2012(7)：32-36.

[4]俞明轩.房地产投资分析[M].北京：首都经济贸易大学出版社，2004：28-30.

[5]邓雪等.层次分析法权重计算方法分析及其应用研究[J].数学的实践与认识，2012(7)：32-36.

[6]林士伟，于军.模糊理论在房产交易平台上的应用研究[J].吉林化工学院学报，2006(2)：55-59.

[7]徐晓敏.层次分析法的运用[J].统计与决策，2008(1)：46-49.

Risk Assessment of Real Estate Project Basing on

Analytic Hierarchy Process

WANG Yan-fei

(College of Sciences,Jilin Institute of Chemical Technology,Jilin City 132022,China)

Abstract:According to Delphi method，the risk evaluation index system of real estate investment project is constructed.It consists of 4 second grade indexes and 15 third grade indexes.The analytic hierarchy process model is built using matlab software so that the risk can be quantified.Lastly the validity and practicality of the model is verified through a instance of a project in Jilin.

Key words:risk assessment；real estate；analytic hierarchy process；Delphi method

中图分类号：O 212.4

文献标志码：A DOI：10.16039/j.cnki.cn22-1249.2015.11.024