投资性房地产公允价值模式应用情况研究

投资性房地产公允价值模式应用情况研究

程竞

（安徽国际商务职业学院财会金融系，安徽合肥231131）

摘要：文章从企业会计准则对投资性房地产计量模式的规定入手，对比分析了成本模式和公允价值模式的特点，认为公允价值模式更适合于投资性房地产的价值计量。但从近几年我国上市公司披露的相关数据来看，公允价值模式并未在投资性房地产的后续计量中广泛使用，随后文章深入分析了公允价值模式未被充分应用的原因，并提出完善公允价值模式计量的建议。

关键词：投资性房地产；公允价值；信息相关性

企业为赚取租金、资本增值而持有的房地产被称之为投资性房地产。投资性房地产的后续计量一直是被探讨的话题，企业在计量时也会纠结于成本与公允价值之间。但从我国上市公司近年来的相关数据显示，在年报中披露有投资性房地产业务的上市公司中仅有3～4%左右的企业采用了公允价值计量，可以说上市公司对公允价值的应用依然保持着谨慎的态度。

一、投资性房地产计量模式的对比分析

我国《企业会计准则第3号——投资性房地产》（2006）规定：“投资性房地产的后续计量可以采用成本模式也可以采用公允价值模式，但是同一企业只能采用一种计量模式对其投资性房地产进行计量，并且投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。”

（一）成本模式

在成本模式下，无论外购或自行建造都根据购入或建造的实际成本入账。后续计量类似固定资产和无形资产，需要按期计提折旧或摊销，若存在减值迹象的，还需对其进行测试并计提减值准备。

投资性房地产采用成本模式计量，符合会计信息质量中可靠性的要求。在成本模式中，投资性房地产的价值在初始确认和计量中一经确定，后期只对其进行折旧或摊销的计提，以及减值准备的计提，不会去考虑房地产市场价值变动的影响，因此对企业利润的影响是比较稳定的，由于不会根据市场调增或调减资产价值，进而也降低了企业操纵利润的可能。另外，在成本模式中，会计准则和税法的处理是一致的，即便有差异，通过简单的调整就可达到口径一致，这样不会增加纳税调整的工作量和难度。

（二）公允价值模式

在公允价值模式下，应用的前提是公允价值能够持续可靠取得，即有活跃的市场、能从市场获得类似房产价格信息等，并无需对资产计提折旧或摊销，但需要按期确认资产的公允价值，同时调整账面。

公允价值更能满足信息质量相关性的要求。在公允价值模式中，投资性房地产的价值在初始确认后不是一成不变的，企业在资产负债表日，需对其价值进行重新评估，根据评估后的价值调整其账面，差额进入损益，这种做法会使投资性房地产的账面价值更贴近市场价值，在房地产价值日益攀升的情况下，大大增加了企业的净资产，增强了企业的融资能力，优化了财务报告的信息。

（三）公允价值模式的先进性

公允价值计量属性相较于成本计量属性有明显的优势，它能够更为及时准确地反映当前市场的情况，使会计信息更具相关性，符合决策有用的会计目标。谢诗芬教授在《公允价值：国际会计前沿问题研究》中提出的公允价值符合经济收益概念、全面收益观、现代会计目标等的十大理论基础，已经充分说明了公允价值计量属性的优越性和先进性，这也将会是未来会计计量的发展趋势。

采用公允价值计量会使资产的价值反映得更及时，更有利于投资人做出决策。由于投资性房地产的持有目的是为了出租获取租金或出售赚取差价，有交易性强的特点，这个特点会使企业更加注重会计信息的决策有用，所以公允价值模式从理论上来说更加适合在此应用。

二、公允价值模式在投资性房地产中的应用现状

近年来，我国上市公司中拥有投资性房地产的企业在逐年增加，但是绝大部分上市公司在投资性房地产计量模式的选择上依旧沿用了成本模式（如表1所示），即便许多企业的所在地有活跃的房地产交易市场，有很好的公允价值计量条件。还有一些同时在内地和香港上市的企业，由于香港地区准则要求披露公允价值，这些企业便选择在H股用公允价值模式，而在A股继续使用成本模式。可见，企业对公允价值模式的应用积极性并不高，究其原因，应该是多方面的。

表1：投资性房地产计量模式应用情况

三、公允价值模式在投资性房地产中应用受阻的主要原因

（一）企业会计准则对公允价值模式应用的规定较为苛刻

在国际会计准则中，公允价值计量模式被广泛运用，为了与国际接轨，我国在06年颁布的新企业会计准则中引入了公

允价值计量属性，但是对于公允价值模式的应用，有较为严格的规定。

公允价值模式应用的前提条件是活跃的房地产交易市场或类似房地产的价格信息。但是投资性房地产这种资产与金融工具不同，通常不存在活跃的市场，而且房地产交易发生的频率也无法同金融工具相提并论，交易的价格也受很多因素的影响，在这种情况下，公允价值的获取难度随之加大。

《企业会计准则第3号——投资性房地产》（2006）规定：“企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，作为会计政策变更处理，已采用公允价值模式计量的，不得从公允价值模式转为成本模式。”这就意味着，如果企业在计量模式上选择采用公允价值模式，即便市场条件发生变化，也没有转回成本模式的可能。

由于准则对公允价值模式的种种限制，致使企业对公允价值模式的选用采取了谨慎的态度。另外，准则对很多问题也没有具体详细的说明，比如，公允价值应用的前提是要具备活跃的房地产交易市场，但缺乏判定一个市场是否为活跃交易市场的标准。有了活跃的交易市场，还要能从市场中获得同类或类似房地产的价格信息，同类和类似房地产也缺乏具体的判断标准。

（二）公允价值模式的应用成本较高

在成本模式下，只需按期提取折旧或摊销即可，而在公允价值模式下，则需要按期进行公允价值的确定。但现实是，有很多地区的房地产交易并不活跃，其公允价值信息的质量很难保证，在这种情况下，公允价值的取得就需要聘请专业的评估机构来评估确定了，而高昂的评估费用则增加了企业的经营成本。

相较于香港地区，中国内地企业采用成本模式进行后续计量明显划算很多，这是因为香港会计准则更加注重公允价值的披露。即使企业采用成本模式计量，也需要在附注中披露其公允价值，如果公允价值无法可靠确定，也需要说明无法可靠确定的原因，并且尽可能地披露公允价值的估计范围。在这样的准则要求下，两种计量模式的应用成本几乎相同。而在中国内地，准则要求完全不同，采用成本模式进行后续计量的企业无需披露其公允价值情况，这样一来，企业就可以省下一笔代价不菲的评估费用。

（三）成本模式计量投资性房地产使会计信息更具可比性

根据近年来我国上市公司披露的财务信息来看，在拥有投资性房地产业务的企业中，仅有4%左右的企业采用了公允价值。所以企业在选择计量模式时，为了和大多数上市公司保持一致，为了保证会计信息的可比性，更倾向于选择成本模式。

在为数不多的采用公允价值计量的企业中，公允价值取得的方法不同也影响着会计信息的可比性。由于我国企业会计准则对公允价值的计量依据没有特别限定，导致企业在实际应用中采用了多种方法来确定公允价值，《财政部关于我国上市公司2010年执行会计准则分析报告》指出，在当年27家采用公允价值模式的上市公司中，15家公司采用房地产评估价格，9家公司参考同类同条件的房地产价格，1家公司采用实地调查取得的价格，还有两家公司未披露其公允价值确定的方法，总之，采用不同方法获取并确认的公允价值会在一定程度上影响会计信息的可比性。

四、优化公允价值模式在投资性房地产中应用的建议

从我国上市公司披露的数据情况来看，企业在选择计量模式时，对公允价值依旧保持了谨慎的态度，这是企业基于多方面考虑的结果。为了使公允价值模式更好的应用在投资性房地产中，本文提出如下建议。

（一）调整准则导向，完善准则细节

我国企业会计准则尽管在投资性房地产的后续计量上给了企业选择的权力，即可以在成本模式和公允价值模式中选择其一，但是准则对公允价值模式的使用条件较为苛刻且有诸多限制，相较之下成本模式的使用则简便经济。要提高公允价值在投资性房地产中的应用普及程度，则准则的导向首先要有一定的变化，应该鼓励和引导企业积极的使用公允价值，倡导企业关注会计信息的相关性。

准则内容需要做一定的调整。首先应当改变计量模式只允许从成本模式转为公允价值模式，反之不允许的规定，如若出现公允价值无法持续取得的情况，应当允许其转回成本模式计量。其次，准则应当要求企业在披露投资性房地产价值时，无论使用何种计量模式，都应提供公允价值的信息及其确定的方法，确实无法取得公允价值的，也需像国际会计准则要求的那样，披露公允价值无法取得的原因以及公允价值的大致范围。再次，准则对投资性房地产公允价值的获取方法也应有所规定，特别是在没有活跃房地产交易市场的情况下，公允价值在估计过程中所涉及的估值模型、参数等应具备一定的标准。

（二）构建活跃市场，规范评估业务

公允价值模式在投资性房地产中应用最理想的状态是有公开活跃的房地产交易市场，在完全竞争的市场中，公允价值是最可靠的。但我国目前的房地产市场尚不完善，信息获取的渠道非常有限，在这种情况下，我们应该充分利用网络，建立房产交易系统及行业市场信息数据库，提高房产交易的公开透明度，也为公允价值估值提供必要的参考数据。

在房地产市场活跃性不足的情况下，估值计价便成为公允价值重要的取得来源，公允价值的真实性与可靠性也就同评估业务的规范程度息息相关了。相关部门应严格规范资产评估制度，设立专门的房地产评估机构，并对其评估人员的专业资质进行审查，以保证公允价值取得的质量，保障会计信息的相关性。

参考文献：

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