太原市“以房养老”模式可行性分析

摘 要：当前，在我国老龄化问题日益严峻、社会养老保障面临诸多困难的阶段，“以房养老”成为了新型的解决养老问题的途径之一。尽管该模式对提高老年人的生活质量、减轻国家养老负担有着重要意义，但同时也面临许多困境。

关键词：以房养老;可行性;反住房抵押贷款

一、“以房养老”的概念界定

“以房养老”又称“住房反向抵押贷款”或“倒按揭”，是指老年人将自己的房屋产权抵押给相关的财产保险公司或金融机构，此类机构在综合评估房屋的价值、增值及折损之后，每月或者每年在相应的核算基础上支付现金给投保的老人，老人在享用这笔收入的同时，还可以免费居住在自己的房屋内，直至逝世。之后，房屋的产权归财产保险公司或金融机构所有，他们有权出租或拍卖被抵押的房屋。

二、太原市养老问题现状

1.养老金缺乏，影响养老质量

经调查统计，太原市民中认为养老金不足的人数占到80%，只有20%的人觉得养老金略有结余或者充足，而这部分人中，月收入相对低的人占多数，这反映了现在很多人对自己的养老金问题十分关注并表示担忧。据一项调查显示，2011年全国城镇单位从业人员的养老金替代率（劳动者退休时的养老金领取水平与退休前工资收入水平的比率）约为43.6%，低于国际劳工组织的最低标准，养老金替代率过低，意味着退休人员的生活水平和质量也将会下降。

还有项调查发现，一部分企业退休人员的退休金及养老金，远远不够承担其入住养老院的费用，约有四成的老人是由其子女负担养老院费用的。由于养老金的不足，有一大部分老年人的晚年生活质量并不高，甚至会随着寿命地增加而更加贫穷。

2.老龄化程度加剧，养老问题日益突出

太原市最近的人口普查统计得出，总人口由334.44万增加到420.16万，增长速度为2.31%，而在这部分增长人数中，60岁以上的老年人口年均增速为3.02%，65岁以上平均增速为3.88%，均高于总人口的平均增速。显然，太原市老龄化进程逐步加快。与此同时，也存在养老机构不完善、设施不配套等问题，以及一部分老年人由于个人原因而抵触去养老院养老。在这些原因下，养老问题越来越难，创新养老保障机制，探索多样化养老方式已迫在眉睫。

三、太原市“以房养老”的可行性分析

（1）调查显示，32%的被调查者愿意将房子作为养老的依靠，48%的人则赞同留给子女。可见，有相当一部分的人愿意尝试这种养老方式，而关键还在于改变人们的价值观念。

（2）受到传统观念的影响，老人都习惯于将自己的房产留给子女继承，对于这部分人来说，其观念很难改变，向他们推行“以房养老”并不容易。但对于有房产而无子女的老人来说，这一养老模式的认可度就比较高，他们也更愿意以这种方式让自己安享晚年。

（3）针对“以房养老”在太原是否可行，笔者在多个社区发放了300份调查问卷，其中36%的人认为可行，39%认为不可行，还有25%的人持无所谓的态度，而这25%的人多数是在观望国家政策的动向，即国家一旦出台相关政策，他们也有可能会觉得这一模式可行。因此，这就为太原市推行“以房养老”的模式提供了一定基础。

四、对策及建议

1.明确政府相关职能

“以房养老”的实施需要金融机构的参与，而我国金融机构对这一产品的积极性并不高，结合国外经验来看，首先必须由政府带头去做，因为老百姓认为金融机构没有安全感和保障，所以政府必须成为这一模式的宣传者和支持者，成为政策的推行者，承担制定规则、监督约束、以及出现风险后的最终担保人的职责。结合太原市的政治、经济等情况，制定出符合太原市实际情况的相关政策，真正让老人“老有所依”。

2.加强宣传力度，改变传统观念

受我国历史文化传统的影响，在很多人心中，“养儿防老”的观念已然根深蒂固，很多思想传统的老人很难接受用房产来养老而不是留给子孙。因此，要创新并推行这样一种新型的养老方式，转变国人的观念是重要前提。

针对这一问题，政府可以从特殊老年人群到一般老年人群，逐步放开“以房养老”的试点。先面向空巢老人和独居老人等障碍少、需求大的人，通过政府和金融机构的宣传，使他们更好地接受这一模式，然后再逐步推广。

除此之外，政府还可以推出不改变房屋产权的“以房养老”的模式，人们心理上会更容易接受这种既可以取得养老金又可以保留房屋产权的方式，这样的方式有利于改变人们的观念。

3.建立相关激励制度

保监会要鼓励保险公司参与养老服务业建设，另外各金融机构也可以开发相关产品，比如子女可以优先购买被抵押的房产，或住房升值后子女可以享受一部分的收益等等，政府通过创建相关的激励制度使“以房养老”模式逐渐正规化。

三、评价

要构建一个完善且多元化的养老模式，不仅需要健全政府及社会的养老保险制度，还需要企业和个人的参与，尤其是相关金融机构的跟进。

作为养老保障的途径之一，“以房养老”不可能适用于多数老年人，也不可能完全替代传统的公共养老，这是一种基于个人自愿选择的方式，是对社会基本养老保险制度的补充，也只能作为一种中高端市场化选择来改善部分老年人的生活质量。

美国、加拿大、新加坡、荷兰等国家作为“以房养老”的他山之石，为我国这一领域的发展提供了诸多适用的经验。但我们也不能一味照搬他国模式，还应在总结北京、上海等试点地区经验的基础上，不断探索符合本地实际的特色的“以房养老”的模式。

作者简介：

郝婧（1992～），女，山西太原人，山西财经大学研究生在读，行政管理专业，研究方向：公共政策分析。