收益法在收益性房地产中的应用研究

汪雪娟

摘要：收益法在收益性房地产应用较广泛，据此，针对该方法应用相关问题进行探讨，其目的是让学生思路更清晰，更容易掌握这种方法。

关键词：收益法；收益性；房地产

中图分类号：F23文献标识码：A文章编号：16723198（2015）26014401

收益法又称收益还原法，是求取评估对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到评估基准日后累加，以此估算房地产的客观合理价格或价值的方法。该方法是评估房地产价值的一种主要方法，被广泛应用于收益性房地产的评估。

1收益法的基本理论

1.1收益法的评估思路

收益法又称收益折现法，它是通过估测被评估资产的未来预期收益，并将其按一定的折现率或资本化率折成现值，来确定该项资产的评估值。即一项资产目前的价值为人们为拥有该项资产预期收益的权利，依据目前的市场利率以及该收益的风险状况，目前支付的价格。这是一种现值货币与将来不断取得货币收入的权利之间的交换。

1.2收益法运用的前提条件

首先，资产的预期收益可以预测并可用货币计量。该方法是从产生收益的能力的角度来评估一项资产，只适用于能直接产生收益，或者说有现金流的资产。对于那些虽然有持续效用却不能产生现金流的资产，以及不能单独计算收益的资产，就不能由此方法得到正确评估。其次，资产所有者承担的风险可以预测并能用货币计量。其次，资产所有者承担的风险可以预测并能用货币计量。被评估资产的风险报酬率能够计算，这是因为资产的价值不仅取决于预期收益，还取决于其风险报酬率的高低。如果一项资产的预期收益很高，但它的风险也很大，投资者就会要求较高的风险补偿，那么该资产的现值就不一定高。反之，如果一项资产的预期收益并不高，但其收益稳定，风险极小，投资者对风险补偿的要求就不会高，那么该资产的现值也就不一定低。最后，资产的预期获利年限可以预测。被评估资产预期获利期限的长短直接影响该资产的现值。

对于房地产而言，只有其收益和风险都可以预期和量化才可以使用收益法。

2收益法在收益性房地产中的应用举例

该法在收益性房地产中的应用以举例的形式说明。具体内容如下：

欣欣房地产公司于2000年4月以出让方式取得一块土地50年使用权，并于2002年4月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米9600元，经济耐用年限为60年。目前，该类型建筑的重置价格为每平方米8400元。该大楼总建筑面积为10000平方米，全部用于出租。据调查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米4元，空置率在10%左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价的1.5%，房地产为租金收入的12%，其他税为租金收入的6%，保险费为建筑重置价的0.2%，资本化率确定为8%。试根据以上资料评估该写字楼在2005年4月的价格。具体计算如下：

首先，估算年有效毛收入。年有效毛收入=2×365×10000×（1-10%）=6570000（元）

然后估算年营运费用。年管理费=6570000×35%=229950（元）；年维修费=8400×10000×1.5%=315000（元）；年保险费=8400×10000×0.2%=42000（元）；年税金=6570000×（12%+6%）=1182600（元）；年营运费用=229950+1260000+168000+1182600=2840550（元）。

第三，估算净收益。年净收益=年有效毛收入-年营运费用=6570000-2840550=3729450（元）。

第四，计算房地产价格。房地产的剩余收益期为45年，则房地产价格=3729450/8%×[1-1/（1+8%）45]=45157677（元）；单价=45157677/10000=9032（元）。

最后，评估结果。经评估，该写字楼房地产在2005年4月的价格为45157677元，單价为每平方米9032元。

3收益法在收益性房地产应用中的注意点

收益法的使用中需要注意各参数的估算，包括净收益、资本化率和收益期限的确定。净收益的具体估算因评估对象的收益类型不同而有所不同，如出租型房地产其净收益通常为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用和租赁税费后的余额。直接经营型房地产净收益的计算要看情况而定，如为商业用房地产，应根据经营资料测算净收益；如为工业用房地产，应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料估算净收益。自用或尚未使用的房地产，可以参照同一市场上有收益的类似房地产的有关资料分情况计算净收益，或直接比较得出净收益。

资本化率为安全利率加风险利率，可以采用市场提取法、累加法和排序插入法，至于采用哪种方法也视情况而定。

参考文献

[1]朱萍.资产评估学教程[M].上海：上海财经大学出版社，2013，（7）.

[2]“收益法”在房地产估价中的应用[J].中国物价，2010，（1）.

[3]韦群.房地产收益法评估计算公式运用注意的问题[J].财会月刊，2012，（5）.