辽宁房地产发展中存在的主要问题与对策

邓丽丽

摘要：近年，随着国家经济结构的转型和辽宁地区经济的低迷，房地产的走势也趋于下滑，2016年预测辽宁房地产行业喜忧参半，因此，如何应对辽宁地区房市的变化，地方政府可以借鉴如下对策。

关键词：房地产税种 住房租赁体系 土地财政

一、辽宁房地产发展中存在的主要问题

（一）经济增长缺乏动力，整个社会投资变缓

从2013年起，东北三省GDP增速明显回落。2014年辽宁省全年固定资产投资2.44万亿元，同比下降1.5%。其中，房地产开发投资5301.3亿元，同比下降17.8%。进入2015年辽宁的经济形势进一步恶化，2015年1-8月规模以上工业增加值下降%5.1；公共财政预算收入下降22.9%；固定资产投资下降15.4%，而商品房销售额下降了25.9%。

（二）市场需求乏力，去库存压力大

沈阳房地产整体开发体量很大，商品房库存量较高；目前，沈阳自有住房群体比例达80%左右，楼市整体需求较弱。沈阳目前的库存仍是省会城市中最高的，需要消化20个月。

（三）省房企销售利润率普遍较低

一方面辽宁省房地产市场起步较晚，另一方面国家近年又不断出台调控房地产的政策，这些使得辽宁房价一直处于围绕成本左右的低价，导致辽宁地区房企的销售利润率普遍偏低，房地产企业再投资动机不足。

（四）房地产供给与需求结构不匹配

一是商品房开发结构趋同，开发商忽视了消费者在户型面积、居住环境和配套设施等方面的需求。二是区域性结构矛盾比较突出，大量房产项目开发分散、建设零散。三是市场消费者普遍需求的中小套型供不应求。

（五）县域市场房地产开发问题迭出

一是在房产销售过程中，违规销售期房现象频出；二是县域市场中房地产开发商良莠不齐；三是商品房开发层次不高，部分房企规模较小；四是产品供应结构不合理，住房供应体系不规范。除此之外，廉租房、经济适用住房等保障性住房的供应比例不高。

二、2016年房地产未来走势预测

当前，辽宁省的经济下行压力仍然存在，楼市仍处于低谷期，房价也处于较低的水平，现阶段高库存的现状进企业进一步放缓了开发节奏，长期看这有利于降低库存，促进市场走向供需平衡。2015年，保障性安居工程建设和独立工矿区及国有林区、垦区棚户区改造是两大重点，在201 7年基本完成独立工矿区棚户区改造任务。2016年即将开始的“十三五”是辽宁省全面振兴的重要时期，也是加快推进以改善民生为社会重点建设的重要时期。随着居民收入的持续增加，特别是东北三省基数小，增涨空间大，寻求自住型和改善型换房需求量也会进一步扩大。

三、辽宁房地产发展对策

（一）改革房地产税种，建立“轻流重保”的税收体系

为了稳定房地产的价格，可以改革房地产的税种，尝试加大保有环节的房地产税的征收，减少流转环节的房地产的税收。适当降低流转环节的契税和营业税等，以扩大交易量。在保有环节中，将房产购买和保有环节的税费合并转移为保有过程中的税从而降低建设阶段的成本。除规定一定的免税面积外，所有不动产按照房地产市场评估价格来确定计税依据。

（二）完善房地产金融信贷机制和进行公积金制度创新

鼓励房地产企业与金融机构的紧密合作，开展房地产金融创新业务；推进房地产抵押贷款证券化进程；鼓励房企通过房地产项目债券化、房地产信托、股权合作、上市等渠道筹集开发资金；并加强银行信贷资金管理，防范和化解风险。

另外，还可以在公积金制度上进行创新。辽宁省可以尝试探索对一些真正需要保障制度的弱势群体提供公积金的保障措施，在全国范围内率先把真正需要保障的中低收入群体囊括进去，满足他们的基本住房需求。

（三）建设住房租赁体系

廉租房不需要租用者提供购房成本，可以大大降低住房需求者的进入成本，可以立竿见影地解决弱势群体的住房问题。政府在实施过程中可以根据需房者的收入采取不同的住房政策，将中高收入者纳入到商品房市场中，而将低收入者纳入到廉租房市场中，由此实现市场经济层面和社会发展层面的共同前进。

此外，待条件成熟时，可以建立由非营利组织及住房租赁公司，与政府、私人住房所有者形成的全覆盖、多次性、高效率的租赁住房供应体系，有条件地将非户籍人口与户籍人口合并考虑为租赁住房的供应对象。

（四）提高土地财政的可持续性

保证土地财政的可持续性对地方政府而言极为重要，对此：

第一，政府可以进行相关配套建设，确保房地产开发项目保值增值。良好的配套设施对房地产价值提升具有重要作用。地方政府作为基础设施的提供者，可以合理地、系统地安排城市的各种资源。第二，建立土地出让金基金，确保细水长流地使用。第三，提高土地利用效率，增加其他税收收入来源。

（五）大力发展第三产业，减轻地方政府财政对房地产业的依赖

省政府要充分利用财政扶持政策大力发展能够吸纳最大就业人口的第三产业，加快经济发展方式的转变，形成多元发展、多级支撑的现代产业体系，尤其要发挥辽宁省重工业的优势，并积极引进新型工业和高新产业，推进经济结构的转型升级，保证辽宁省地方财政的可持续发展。

（六）逐步完善房地产估价制度

逐渐地，为了更好的计税，可以相应地在税务部门建立房产评税机构和制定健全的评税制度。逐步形成一套符合辽宁地方实际情况的房地产估价理论和方法体系，为相关房产税的计征提供科学的依据。

除此之外，要尽快建立一支精通房产估价理论和富有实践经验的估价师队伍，实行房地产估价人员的资格认证制度。