现行会计准则对投资性房地产会计政策的影响

文/赵红梅



现行会计准则对投资性房地产会计政策的影响

文/赵红梅

摘要：房地产行业是国民经济的重要组成部分，对社会经济整体建设发展有着非常重要的影响和作用。投资性房地产是房地产行业中较为重要的一种投资经营模式，它对整个房地产市场的高速、良性、健康运行具有较大的促进和推动作用，因此，必须要加强对投资性房地产的关注和引导。本文就投资性房地产的相关情况以及会计政策情况进行简单的分析和总结，并就我国现行会计准则对投资性房地产会计政策的影响情况进行研究和探讨，以期更好的促进和推动我国投资性房地产行业稳定、高效、协调、可持续的建设发展。

关键词：投资性房地产；会计准则；会计政策；影响

近年来，随着我国社会经济的不断变化发展，带动了房地产行业的迅猛发展，国内房地产价格持续攀高，给房地产开发商带来了极大的经济利益和社会效益，也给投资性房地产的进一步建设扩展注入了新的动力。与此同时，新会计准则的颁布实施也给投资性房地产的会计政策造成了较大的影响。现本文简要概述投资性房地产及现行会计政策的相关情况，并就我国当前会计准则对投资性房地产会计政策造成的影响进行研究和探讨，从而更好的促进我国房地产经济与市场经济的持续协调发展。

一、投资性房地产概述

（一）投资性房地产的定义

所谓投资性房地产，即是指房地产开发商为了使房屋固定资产不断增值或获取房屋的租金而实行的一种以获利为目的投资性的地产开发活动。

（二）投资性房地产的特点

投资性房地产相较于其他普通地产项目而言，具有显著投资收益的特点，具体特征主要包括两个方面，即：①对外出售，即主要是就房屋的土地使用权进行出租并获取收益后再进行买卖；②单独计量，即其会计科目具有独立性，并进行单独会计核算。

（三）投资性房地产的范围

目前，我国规定投资性房地产的类型范围主要包括有：已出租的建筑物、已出租的土地使用权以及准备增值后转让的土地使用权。而自用房地产、仓库类房地产等均不属于投资性房地产。

二、会计准则对投资性房地产会计政策的影响

目前，我国现行的会计准则已经对投资性房地产的概念、标准、范围以及会计科目等作出明确的规定，对投资性房地产的会计计量以及会计核算也提出了新的要求。具体包括：

（一）对会计计量模式的改变

现行会计准则的实施，使投资性房地产企业改变了原先的会计计量模式，采用一套新型的计量模式——公允价值模式进行相关会计工作的处理。公允价值模式的实施需要一定的必要条件，例如，投资性房地产项目的辐射地区具有较为充分、活跃的房地产交易市场，从而使企业能够更加及时、全面的获取真实、有效的房地产价格信息等，以便于更好的调整企业的投资行为，提高投资收益。

（二）对会计核算的改变

会计核算的改变也是现行会计准则对投资性房地产会计政策作出的一项比较突出的影响。它规定投资性房地产在进行相关会计核算工作时必须要对前提条件进行严格的明确，而后才能进行会计确认，从而使投资性房地产企业能够更加真实、全面的对行业总体资金的优势进行科学、准确的评估，确保投资性房地产企业的投资利益，推动企业平稳、健康、良性的发展，也有利于促进房地产投资市场的经济稳定。

（三）对企业价值同税收之间的关系的改变

目前，我国现行的会计准则对投资性房地产造成的最大影响即是企业价值同税收之间关系的改变。它不仅是对两者之间的关联性进行了简单的调整，而是从根本上对投资性房地产企业的经济链结构以及投资收益模式进行深入的改变。公允价值模式的改变，对原先传统成本核算模式下的资产摊销以及折旧费进行取消，以实际支出计入账面价值，从而降低了账面资产利润的损失，避免抵消税收情况的发生，但也同时会减少投资性房地产企业的实际经济收益和价值。

三、会计准则下加强投资性房地产会计工作的措施

针对当前会计准则对投资性房地产会计政策造成的影响，在今后的工作过程中，企业可以通过采用如下方面的措施来进一步强化会计工作的效率和水平。具体措施如下：

（一）加强对会计准则的重视

投资性房地产企业要通过教育宣传、知识讲座、工作座谈等途径，加强会计人员对现行会计准则的学习和理解，提高他们对会计准则相关要求和标准的重视，使他们能够更加全面、熟练的利用新会计准则对企业的财务资金活动进行会计核算处理，从而更好的完成新会计准则在投资性房地产行业中的有效推行，促进和提高投资性房地产企业会计工作的质量和水平。

（二）构建完善会计管理制度体系

各投资性房地产企业要以新会计准则为指导，结合国家颁布的相关法律规定和自身的实际发展情况，积极构建起一套科学、完善、合理、有效、全面的会计管理制度体系。其主要制度内容通常包括：财务管理制度、物资采购制度、财务预算制度、会计核算制度、资产盘点制度、独立审计制度、考核评价制度以及风险防范制度等，从而使会计管理制度更加符合当前投资性房地产企业的发展需要。

（三）加强财务风险的防范

投资性房地产企业在进行地产投资过程中，要注意对相关财务风险的防范和控制，使其能够在实现提高经济效益目标的同时，降低和避免财务风险的发生。要加强财务风险防范机制的建立和完善，树立风险防范意识，明确风险承担者的责任，不断完善和控制相应的财务管理制度和行为。同时，还要加强对企业资金结构的改革调整，根据房地产投资的实际情况和市场需要严格对财务工作的深入调整和改革，重视财务杠杆在投资性房地产行业中的积极作用和约束机制，从而有效降低投资性房地产企业的财务风险。此外，企业还要积极提高业务盈利能力，加强对投资行为的管理控制，通过商业保险、社会保险等活动实施对财务风险的转移，从而更好的减少和降低投资性房地产企业的财务风险。

（四）大力加强会计内审管理

投资性房地产企业要大力加强对财务工作在各方面、各环节的内部审计管理工作，通过制定相应的管理制度和规范，加强财务内审工作的独特性和权威性，全面对投资性房地产企业的财务会计活动以及行为进行监督和审计，严格审计会计标准和科目规范，及时对财务工作中出现的错误和潜在的隐患进行预测处理，以减少和降低财务报表中的错误或误差，避免造成投资性房地产企业不必要的经济损失。

（五）提高会计人员的职业素质水平

在投资性房地产的会计管理工作中，人员的素质水平和职业能力决定着财务工作能否顺利、有效的开展和落实，因此，各投资性房地产企业必须要加强对会计人员的职业培训，根据当前本企业会计人员的实际情况，通过采取定期培训、讲座、深造等方式，不断强化会计人员对投资性房地产行业理论知识、管理模式以及新会计准则要求等方面的认识和学习，不断培养和提高会计人员的专业技能、素质水平和道德修养，从而积极打造一支专业素质强、业务水平高、职业道德优秀、综合实力强的专业性、高素质人才队伍。

（六）加强对行业金融体系的完善

政府要积极地建立和完善投资性房地产的金融市场体系以及担保体系，根据投资性房地产的行业需求，努力建设一个多层次、多渠道、多方法的金融资本市场。同时，还要进一步深化改革中小投资性房地产企业的行业市场，逐步放松对企业在债券、贷款等方面的限制，积极维护和管理投资性房地产的金融市场秩序，从而有效提高投资性房地产行业的正规化、法制化、系统化和有序化发展。

四、结语

现行会计准则对投资性房地产的会计政策有着较大的影响，对投资性房地产的建设发展有着密切的联系，因此，房地产企业要加强对会计准则的重视，提高投资风险防范，加强市场监督和管理，从而更好的促进投资性房地产行业的改革发展，使投资性房地产能够更加平稳、良性、可持续的建设发展。

参考文献：

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［2］付晓英.论述新会计准则对投资性房产会计政策的影响［J］.赤子（上中旬），2015（03）：129-130.

［3］于云鹤.浅谈新会计准则对投资性房地产会计政策的影响［J］.财经界（学术版），2015（24）：179-180.

［4］张曼，吕秋彤.新企业会计准则对会计信息质量的影响［J］.水利发展研究，2015（12）：33-37.

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由于物业管理公司面对的是广大的业主，收费工作比较繁重，并且应收账款的时间长短也不一样，需要具体情况具体对待。在现实中，费用拖欠时间越长，回收的难度越大，形成坏账的可能性也越大，因此一定要加强对应收账款回收情况的监督和管理，尽量缩短业主逾期的时间，降低坏账的发生率。

（二）调整应收账款回收的政策

科学的收款政策是提高应收账款回收率的重要保障。因此，物业管理公司需要根据不同的业主制定不同的收款政策。对于逾期为缴费的业主需要在合适的时间催款。对于逾期较长时间的业主，业务人员上门催款时改善可以给予业务人员一定的折扣，以便更好的和业主进行协商。另外，为了提高工作人员的工作热情，还需要给予工作人员一定的奖励。

（三）对收账策略进行调整

对于拖欠时间不同和信用品质不同的客户需要采用不同的收账办法，这样可以收到事半功倍的效果，切勿采取一刀切的方式催款。一般情况下，催款都是循序渐进的，首先是通过信函、电话联系等方式，然后是上门面谈、协商，最后是仲裁和诉诸法律。对于超时较短的业主，不要进行过多的打扰，以免引起业主反感，对于时间比较长的业主也需要用婉转的态度通知，在通知无效时可以上门面谈甚至诉诸法律［6］。对于通过法律途径催收的，一定要保存好相关证据，以便获得最有利于企业的诉讼判决。另外，要注意避免超过法律规定的2年诉讼时效。

（四）建立应收账款坏账制度

在商业信用行为当中，坏账行为是无法完全避免的，但是物业管理公司需要尽量将损失降到最低。首先，公司需要坚持谨慎性原则，提前对坏账发生情况进行评估，建立健全坏账准备制度。其次，需要根据业主的财务状况评估坏账的风险，然后选择最恰当的会计政策，根据现行的准则，采用备抵法对坏账进行有效的处理，尽量减少公司的损伤。最后，公司还需要真实的反映管理费用收支状况，维护公司以及广大业主的利益。

四、结语

综上所述，对于物业管理公司来说，做好应收账款控制和管理工作具有重要的意义，有利于降低财务管理的风险，提高企业财务管理的水平和经济效益。因此，物业管理公司的相关领导人员应该进一步提高对应收账款管理和控制的重视程度，优化财务管理的政策，改变收账的方法，做好对业主的信用管理，并加强对应收账款回收情况的监督和管理。只有这样才能做好应收账款的控制和管理工作，将企业存在的应收账款风险降到最低，提高物业管理公司经营发展的质量。

［1］霍晓静，钱艳辉.应收账款的风险控制与管理浅析［J］.网友世界·云教育，2013，（18）：74-75，76.

［2］谢传兰.浅析企业应收账款的内部控制与管理［J］.现代经济信息，2012，（24）：192.

［3］王云燕.浅谈企业应收账款的风险控制与管理［J］.铁路采购与物流，2013，（5）：65-66.

［4］范荣芝.“应收账款”风险管理与控制［J］.安徽冶金科技职业学院学报，2013，（1）：82-83，86.

［5］李彬.化解企业“应收账款”风险刍议［J］.新财经（理论版），2013，（7）：213-214.

［6］郝春华.企业应收账款的控制与管理研究［J］.中国集体经济，2013，（2）：69-71.

作者单位：（国网山东省电力公司东阿县供电公司） （招商局物业管理有限公司广州分公司）