浅谈不动产登记条例对农村土地流转的影响

杨浩

摘要：《不动产登记条例》是由国土资源部、住房及城乡建设部协同国家税务总局、国务院法制办等有关部门起草实施，是保护不动产权利人的合法财产、落实《物权法》的一项有效措施，不仅为未来核定税基做相关准备，也为促进房地产市场的健康可持续发展打下基础。相比城市土地，农村土地更复杂多样性，其流转形式也不尽相同，不动产登记条例的实施将会对农村土地流转产生深远的影响，基于此，本文将就不动产登记条例的基本内容，实施意义及对农村集体土地流转的影响展开论述。

关键词：不动产登记条例；农村；土地流转

自2015年3月《不动产登记暂行条例》颁布实施后，截止10月底全国已有198个市（州）完成了市级职责整合（占全国市县总数的60%），1193个县（区）完成县级职责机构整合（占全国市县总数的42%），目标是在2015年12月31日前基本完成“四统一”：全面实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的统一。

一、不动产登记条例概述

不动产登记是物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记薄的法律制度。不动产登记作为物权公示手段，其登记的首要意义在于物权变动的公信、公示，具有公示力、公信力、形成力及推动力四种效力。著名民法学者梁慧星先生指出：“不论物权法如何完善，若是没有一个好的登记制度，那物权法就不会有好的结果，不会得到切实的实施”。正确掌握不动产登记条例与物权法的相关规定，对于做好涉及不动产案件的执行，保障土地交易安全，维护土地交易秩序，促进房地产市场的发展都有着重要的意义。

二、不动产登记条例的实施意义

不动产登记制度最主要的两大功能是：一是明晰和保护产权，二是保障交易和便利性。1）实现了不动产登记制度的统一。实现了各级职责机构的整合，有利于提高登记的公信力和效率，结束不动产城乡分割的格局，实现城乡市场的对接，有助于提高农村不动产的流转自由和保护力度，促进农民市民化；2）使得不动产登记制度进一步信息化和规范化，不仅明确了登记机关的设置、不动产登记薄的基本技术规格、登记范围及登记程序，同时也明确了登记队伍专业化的要求，规定了登记信息的保护，在实现各相关行政管理部门信息共享的同时，注重对公民财产信息的保护。3）提高政府治理效率和水平，逐步实现窗口对外，减少办证环節，“房地合一”更方便群众、企业办事。

三、不动产登记条例对农村土地流转的影响

1.不利影响

一是有可能使得农村土地过度集中，拉大贫富差距。当农村土地流转进一步市场化后，拥有土地使用权的农民可自由进行土地交易，善于经营的将会掌握大量的土地，不善经营者则选择将土地使用权出售或转让以获得收益，优胜劣汰，农民之间的贫富差距也会进一步扩大。二是农民的最大社会保障在于土地，不动产登记条例实施后，自由流转的土地将会使农民失去土地的保障，虽短期获利，但将丧失与农村土地相关不动产的长期收益，农民身份依旧，无法获取足额的养老金，农民养老等社会保障问题凸显。

2.有利影响

1）为农村土地改革奠定重要的制度基础

《不动产登记条例》规定中将各类不动产归属权利纳入统一的登记范围，使得不动产登记制度成为农村土地改革和房地产税改革的重要制度基础。统一登记的范围除了房屋等建筑物、构筑物所有权，还包括建设用地使用权，集体土地所有权、宅基地使用权，及林地、草地、耕地等土地承包经营权等，这意味着与农村土地制度相关的农用地及集体建设用地等的确权工作将会着手开展。确权是流转的基础，《不动产登记条例》为农村土地改革奠定了重要的制度基础。

2）促进农村集体土地流转的抵押转让和市场化发展

不动产登记条例实施后，不动产登记簿将对农村土地所涉及的不动产进行统一登记，有利于广大农村土地大量有偿流转，逐步合理利用。不动产登记明确土地面积、界定用途、评估价值，若要承包农田进行粮食生产，则可以与承包人签订合同，对不动产进行登记备案，不会因承包权不确定而担心土地随时被收回，方便土地的抵押转让；市场主体可以对农村土地实行竞争模式，以此来优化农村土地相关不动产的配置，实现土地市场化的发展；明晰的产权是市场经济的核心，通过不动产登记明确土地产权，可以有效解决当前我国市场化改革中农村集体资产归属不清、保护不严、流转不畅、权责不明等问题，促进土地的自由流转。

国务院发展研究中心农村部部长叶兴庆认为，下一步会进一步推进农村集体产权制度、土地承包经营制度改革，相关的土地物权法、承包法等法律修改有望加快。进一步放活土地经营权、开展集体经营性建设用地入市试点、推进集体资产确权到户等都会成为今后土地改革的看点。

3）促进基于农业用地权利的金融产品的开发和提供

《不动产登记条例》规定，多部门要对不动产进行统一登记并进行信息共享，在配合农村土地制度改革下为财税、金融等部门开展金融服务和流转工作提供有力保障。《条例》规定有权共享不动产信息的涉及国土资源、金融、工商、审计、统计、民政、公安、水务、财政等多个与农村土地改革和房地产税收改革相关的部门。对房屋、土地等不动产进行统一登记，并向金融机构共享信息，一方面统一登记和共享宅基地、集体经营地信息，有助于集体经营性土地的抵押融资和公平入市，对农业用地承包经营权的登记及共享也有利于促进农业用地权利金融产品的开发及提供，另一方面，统一登记也有利于降低和避免不动产重复抵押所造成的信用风险。

四、小结

不动产登记，短期来看挑战与风险并存，但从国家的长治久安来说，统一的不动产登记最终会是一个便民利民的工程，是与时俱进、适应市场经济发展的体系，体现了建设“服务性政府”的新思维，不管是政府部门、地方机构、企业还是广大人民群众都应该积极参与配合，共创和谐社会。

参考文献：

[1]王洪亮.不动产物权登记立法思考[J].法律科学，2001（03）

[2]陶芳.我国不动产登记制度若干问题研究[D].复旦大学，2010年

[3]戴志华.湖南省娄底市农村土地流转研究[D].湖南农业大学，2010年