郑州市保障性住房现状及问题研究

摘 要：郑州市保障性住房在“十二五”期间获得了飞速发展，取得了巨大成就。但是公租房存在申请过程繁琐漫长，分配不及时造成闲置较久，部分公租房设计不合理，生活配套设施不完善、物业费较高，少部分公租房存在违规转租行为等问题，棚户区、城中村改造项目快速扩张，政府负担较重;优惠政策不到位，手续繁琐，难办理;政府监管不到位;拆迁难，协调工作难，临时过渡费用高等。建议今后减少申请环节，简化申请程序;产品设计、建设注重人性化;规划先行，科学实施，稳步推进;政府加强监管，公开、公正;设立第三方协调机构，顺利实施拆迁改造。

关键词：郑州市 保障性住房 发展历程 问题研究

中图分类号：F293.33

文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2015）08-160-02

一、郑州市保障房建设发展现状

保障性住房已经成为国家保障民生的重点项目。郑州市作为河南省的省会，在保障性住房建设方面取得了一定的成就。但是在建设中原经济区，加快城镇化建设，人口老龄化趋势严重的大环境下，保障性住房的建设规模仍然不能有效的满足需求。

1995年，郑州市是全国第一批“安居工程”试点城市之一，2001年又为全国首批建设廉租房保障制度城市之一。“十一五”期间，郑州市共建保障性住房258.83万平方米，总套数31937套。新开工经济适用住房项目91个，累计新开工面积669.98万平方米，竣工项目67个，竣工面积453.90万平方米，累计完成投资64.39亿元，公开销售房源21883套。全市廉租住房在建面积21.33万平方米，竣工面积2.99万平方米， 累计完成投资3.7亿元，全市累计有17293户低收入住房困难家庭享受到了廉租住房政策。

“十二五”末，郑州市保障性住房覆盖面平均达20%左右，其中县（市）、上街区保障性住房覆盖面达15%以上，使城镇中等偏下和低收入家庭住房困难问题得到基本解决，新就业职工和来郑务工人员的住房困难得到明显改善。符合廉租住房申请条件的家庭实现应保尽保，廉租住房实物配租比例达到50%以上。

二、保障性住房现阶段存在的问题

1.公租房申请过程繁琐漫长，不人性化，由于分配不及时，公租房闲置较久。惠济区裕华美欣小区申请者，从递交申请到最后申请成功花费1年半时间，同时手续繁琐，单一个《郑州市公共租赁住房租赁资格证》就审核了半年。其他申请成功的住户也花费1到2年时间不等。有住户反映住户开个死亡证明还要多人全部到场，复印申请资料就花费近百元，老人身体不好，也需要跑来跑去。2014年10月，开始入住的17个公租房大多交房已久，距离交房到入住时间最短的也有1年半。由于分配不及时，导致闲置时间较长。

2.部分公租房设计不合理，公租房设施未考虑残障人士和老年人生活需要。有些总面积不超过60平米，可除去公摊，室内实际使用面积才20多平米，而且还设计了2个卧室，成为迷你卧室，只能放下一张一米的小床。部分公租房没有阳台，使租房人无处晾晒衣服。部分残障人士，由于本身身体原因，收入较低，公租房申请成功，解决了住房问题，但是设计者却未考虑使用者是否是特殊情况，没有电梯，没有暖气，没有残疾人辅助设施，这给盲人或腿脚残疾者的生活也带来诸多不便。

3.公租房生活配套设施不完善、物业费较高。管城区的荷塘月色小区入住一个多月，天然气、有线电视、车棚等设施没有配套建设好。管城区荷塘月色小区45.6平米的一居室，月租24元，物业管理费每月50元，物业管理费为租金的两倍。让部分住户感觉承担起来比较困难。同时也发生过因为住户不交物业费，电梯停运，住户和物业管理人员发生冲突事件。

4.少部分公租房存在公租房转租的违规行为。在芙蓉花苑公租房租住首日就有人张贴转租广告，虽然这个不是普遍行为，但是却意味著公租房分配过程中仍有少部分人提供虚假信息或者通过其他途径获得市场溢价。

5.城中村改造项目快速扩张，加重政府负担。完全国有化村集体土地会使地方政府背负沉重的补偿成本和社保负担。2014年郑州市200多个自然村已经批准改造170多个，2015年到2017年郑州市城中村改造项目将有6256万平方米，快速的拆迁工作使得基层政府难以兑现给拆迁户的安置承诺，不仅影响了拆迁户的生活，还给政府信誉带来极大损害。为求政绩而操之过急，导致城市看起来比过去好看了，但却给以后的发展埋下了很多隐患。城中村改造10年后留下众多的后遗症却集中爆发：房产证拿不到、房屋质量差、规划混乱等问题屡见不鲜。

6.优惠政策不到位，手续繁琐，难办理。棚户区改造的优惠政策目前体现的不充分。政策倾斜不明显。中心城区手续繁琐。拆房再盖房，涉及到日照、容积率问题。手续繁琐，优惠政策不到位。手续办理难，获得建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证这五证都需要较长时间，最短半年，一般一年，有些甚至三年以上，这些都是政府部门办事效率较低，规划局、土地局、建设局和房管局不协调统一，不作为所造成。

7.政府监管不到位。郑州的城中村改造过程中，往往是企业先与村民、村委会甚至所辖区域主管单位进行接触，私下达成一致意见，以支付一定数额定金为代价签署所谓“协议”，之后再由政府介入，将土地收归国有、进入一级土地市场，而最终的招拍挂环节也成为一种流于形式、可有可无的例行仪式。政府监管的缺位，给种种不良行为留下了巨大的空间。城市绿地、道路配套等公共资源，也因为政府在运作之初没有有效参与或合理规划，项目开发欠缺整体考虑，开发商通常想的是如何在有限的土地上尽量多盖房子，而绿地和市政道路则统统不在他们思考范围之内。企业追求开发利润本身无可厚非，但没有引导、不加节制、不计后果地过度开发土地，带来很多后遗症。部分房企在“五证”不齐全的情况下，房屋已售完。

8.拆迁难，协调工作难。由于各个地区补偿标准不一致，有些按照原来的建筑面积进行补偿，使得部分群众为了得到更多的拆迁补偿，昼夜施工，加高自己家住所，以期得到更高补偿，同时各个地区存在相互比较之风，如果某拆迁项目较邻村补偿少，群众集体不同意，在这种氛围内，部分导致拆迁费用越来越高。部分区（县）国营老厂矿、企业居多，改造任务重，市里的拆迁改造标准不符实。部分区（县）少数民族（回族）居多，因民族习惯、生活习性等原因造成改造压力增多（管城区）。

9.临时过渡费用高。郑州城中村改造项目拿地成本相对国有建设用地较低，但是拆迁安置成本较高。按一般城中村自建房屋400平方米补偿面积计算，单每户村民两年安置费用就高达200多万，并且，如果安置房延期一天交付村民，则双倍给予赔偿。村民临时安置好是保持项目实施的，维护社会稳定的必要保证。但是费用较高，也成为开发商一笔沉重负担，同时为了赶工期，项目的质量可能会受到损害。

10.城中村改造容积率越来越高。调查显示，城中村改造的体量普遍较大，超百万平方米的项目过半，最小也有30万平方米，在郑州市三环以内的城中村项目，容积率均高于4.5，在5-7之间，而三环以外的城中村改造项目容积率普遍在3.0以下，在2-3之间，主要原因是三环以内城中村项目拆迁成本较高，随着拆迁的推移，总体拆迁成本越来越高。

三、对策建议

“十三五”期间，国家将向人口密集、住房供需矛盾突出的大型城市倾斜，这对郑州市来说一个重要的机遇。产业集聚区务工人员属于在城镇有稳定的就业和生活的常住人口，既是新型城镇化建设的重要力量也是未来新增城镇人口的主要来源，统计调查显示，15.1%的产业集聚区务工人员已经在城镇买房，49.3%的产业集聚区务工人员出于“子女上学“或者”上班方便“打算未来三年内在城镇买房。针对郑州市保障性住房进行的调查显示，对公租房的需求高达78%，此外，有71.9%的人支持郑州市保障房的建设。

1.减少申请环节，简化申请程序。成立强有力的市级议事协调机构，全面谋划、统筹推进;取消对租房补贴家庭申请公租房时的租赁登记备案期限限制。积极推进“政务大厅”建设，各部门按照公开透明、便民高效的要求，对保留的行政审批项目进一步优化审批流程，推动审批事项的程序化、法制化。对于无法到场的老年人和残障人士可以采用视频化等方式办理，方便群众。将公租房交房之后分配完毕控制在半年之内，有效提高公租房的利用率。

2.产品设计、建设注重人性化。选择资质较高，经验丰富的设计者，使设计能更多地体现出人性化的设计，在这个方面香港是走在前列的，它的建筑以精致但是功能设计合理齐全而世界闻名。郑州市公租房和棚户区改造和城中村的建设也要有前瞻性，建筑的生命周期较长，只有做好全面的规划，才能使其适应长久的发展。

3.规划先行，科学实施，稳步推进。只有当公租房、城中村改造、棚户区改造与全市整体的规划设计相协调，相一致，才能呈现出规划的魅力，整体的效果，但在实际中，往往先建设，搞割据，以项目为中心，而不以全局为中心。这样使整体就比较分散，实际操作中规划可能也会被改变。在实际操作中，各个区域的城中村改造由各个区域来主导，在市一级，项目较多，每年的规模都较大，步伐不稳定，前期开发体量较大，造成后期力量不足，部分项目不得不延迟计划。

4.政府加强监管，公开、公正。普通住户在发现问题之后，无法自己与开发商抗衡，而在没有途径的情况下，只能依靠法院或者非法手段来发泄自己的不满，造成恶劣的社会影响。政府需要加快监管，有效解决双方之间的矛盾冲突，特别是维护力量较弱的住户，优先保障住户的利益。审核环节要更公开、透明，广泛宣传，让所有享有政府保障性住房的人都能在广大人民的监督之下。强化对“市民”的宣传教育和培训工作，让村民变成市民后生活理念发生转变，更文明、更先进，生活各个方面更进步。

四、结语

总之，设立第三方协调机构，顺利实施拆迁改造。制定实施细则，实现政策、法规、文件等无缝对接引进并培育专业人才，统筹整合资源、创新方式方法，高效有序合理推进，采取多种方式进行补偿，如部分区之间土地可以适当灵活置换、实行货币化拆迁等多措并举，可以一次性给钱，不再考虑回迁等一些列问题，解决集中安置的潜在弊端。

（基金项目：郑州市科技局软科学项目，编号：141PRKXF624）

参考文献：

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[2] 吴福象，姜凤珍.保障房、高档房与我国房地产市场调控——基于东中西三大地带省级面板数据的实证分析[J].财经理论与实践，2012

[3] 高霞.保障房建设的资金支撑[J].中共四川省委省级机关党校学报，2011

[4] 魏国学.急功近利的城中村拆迁改造易埋隱患[N].北京日报，2013

[5] 牛静敏.郑州市保障房可持续发展的调查和思考[J].中共郑州市委党校学报，2011（3）

（作者单位：中共郑州市委党校 河南郑州 450042）

（责编：吕尚）