房地产回暖还是回光返照？

孟德阳

自2014年开始，房地产行业内就不断听到这样的感叹：凛冬将至。

时值一年中“金九银十”的销售旺季，从9月最新发布的销售数据来看，情况比想象的要乐观。

据国家统计局的数据显示，从今年5月开始，全国商品房销售额增速就已开始由负转正，连月攀升。1-9月，全国商品房销售额同比增长15.3%，销售面积同比增长7.5%，自今年以来，房地产销售数据一直保持增长。

商品房的销售规模增加，价格也在不断提高。据统计局测算，8月70个大中城市新建商品住宅价格同比综合平均从上月下降0.4%转为上涨1.7%。

但在销售情况回暖的同时，房地产投资趋势可谓一片“惨淡”。自今年1月以来，国内房地产开发投资增速和土地购置面积增速一直在下探，毫无反弹迹象。1-9月，全国房地产投资开发增速下滑至2.6%，相比去年同期公布的数据已下滑9.9个百分点；而土地购置面积同比下滑已经达33.8%。

销售和开发的曲线落在一起，组成的是一个“X”型。相关专家表示，行业目前正处于去库存阶段——巨大的商品房存量让开发商无意再获取新的项目。

房地产进入“白银时代”的口号已经喊了一年多，开发商也都清楚，即便有钱挣，也要付出远比过去十数年更多的努力。销售渐热、投资冰冷，是回暖还是回光返照？

仍在去库存

业内认为，政策利好和市场需求的回升是构成回暖的两大核心原因。

自今年“3·30新政”以来，购房需求被不断释放。近一段时间，随着货币政策的持续宽松和贷款政策的利好，成交量不断攀升。

新房和二手房成交量均出现攀升，而二手房的数据则从侧面反映出了市场的购房意愿。

安信证券统计的数据显示，19个大城市9月二手房合计成交79401套，同比上升65.8%；1-9月累计同比成交712854套，同比上升71.3%。值得注意的是，其中北京和深圳两座城市的前九个月二手房的成交套数比去年同期翻了一番，增长分别为103.6%和140%，回暖迹象明显。

而在新房方面，戴德梁行华北区研究部高级经理陆明对《英才》记者称，市场上仍处于去库存的阶段。

安信证券统计得出，27个大中城市9月住宅可售套数合计151万套，同比去年上升了12.9%；平均去化周期11.1个月。而一、二、三线城市的去化周期分别为7.1个月，11.5个月和14.2个月。也就是说，如果按照现在的速度，三线城市的存量一年之内也卖不完。

而一份来自平安证券的研报指出，今年1-9月，10个代表城市月均新批上市面积571万平方米，尽管月均新批上市面积同比下降12.7%，但绝对供应量为自2010年以来第二高水平，这显示开发商的推盘力度在加大。

再来看开发商的表现。根据CRIC数据显示，今年前三季度（截至9月30日）开发商

签约销售金额排名前15位的开发商中，保持销售增长的有13家，销售金额同比增长17.1%，略高于全国平均的15.3%。

“销售量的增长也是国家出台相关政策后希望看到的结果。”一位业内人士这样判断道。

销售投资背离

陆明对《英才》记者称，销售数据和投资数据的“背离”实际上是两类市场主体的问题：销售数据显示的是购房者的行为，而投资数据的下行则体现的是开发商的意愿。

9月，根据海通证券的统计，一、二线城市土地成交量出现了环比回升，而三、四线城市则环比下滑。而相比去年，一、二、三线城市的成交面积和金额也都出现了下滑。

陆明认为，房地产投资增速不断走低，与高库存量和房地产公司融资难度的加大有关。

尽管今年整体融资增速比较平稳，但从国家统计局的数据来看，截至9月末，开发商通过贷款、自筹和海外资金三个融资渠道的融资规模同比都有所下滑。其中利用外资下滑幅度达46.8%，这与今年人民币的汇率波动等因素直接相关——融资成本正在提高。

记者查阅数据后发现，今年排名靠前的房地产公司上半年的筹资（融资）活动现金流量净额多数出现了下降。

而国内如银行的金融机构也正在对房地产贷款表现出谨慎的态度，这导致了房地产公司不得不去考虑其他融资渠道，比如房产众筹等创新手段。

“未来在房地产的融资模式会从间接融资到直接融资转变。”陆明说。

归根结底，房地产最终是资本的游戏，野蛮人已经虎视眈眈，今年上半年多家房地产公司被金融机构举牌正说明了这一点。