城市直管公房微整治模式与精细化管理研究

曹小曙， 王妙妙， 任慧子， 谢　昊

(1.中山大学地理科学与规划学院，广州 510275；2.陕西师范大学西北国土资源研究中心，西安 710062；3.陕西师范大学交通地理与空间规划研究所，西安 710062; 4.广州市房地产研究中心，广州 510030)

城市直管公房微整治模式与精细化管理研究

曹小曙1,2,3*， 王妙妙1， 任慧子4， 谢昊4

(1.中山大学地理科学与规划学院，广州 510275；2.陕西师范大学西北国土资源研究中心，西安 710062；3.陕西师范大学交通地理与空间规划研究所，西安 710062; 4.广州市房地产研究中心，广州 510030)

采用直管公房统计数据和现状调研构建直管公房点状数据库，运用ArcGIS分析直管公房空间布局与现状特征，探索直管公房国有土地主导政府储备与整治互动模式、公私联营型整治模式、历史特色建筑保护型整治模式、产业转型升级型整治模式等4种模式；从构建三维直管公房管理数据库、潜力预测和类型划分、整治标准与准则指引、整治后效益评估体制和监管机制等方面提出精细化管理建议，以期为直管公房合理整治、精细化管理、实现多方共赢和激发经济增长点及社会效益的喷发点提供借鉴．

直管公房； 微整治模式； 精细化管理； 多方共赢

改革开放以来，在全球经济一体化和资本市场一体化及中国整体社会运行体制急剧转型背景下，以城市外部空间快速扩张和内部空间结构调整为重要表征的城市空间重构正受到广泛关注[1]．经过30年的快速发展，我国城市正面临着经济发展、城市人口增加导致的城市建设用地需求量急剧增加以及耕地保护、生态安全影响下的城市建设用地供给量减少的新挑战[2].因此，土地资源的刚化约束及城市增量土地供应趋紧倒逼土地利用方式的转变及产业经济的转型升级成为新一轮经济增长的主旋律，对于存量土地再开发的城市更新成为地方政府解决空间发展瓶颈的重要突破口，是土地节约集约利用的重要抓手，是推动城市未来经济增长的主要动力和重要发展途径之一，更是支撑新型城镇化发展的关键．

对存量建设用地的城市土地再开发逐渐成为地方政府解决土地资源紧缺的重要途径，由此引发的土地空间利益冲突问题也日益突出[3]，尤其是土地产权方面．存量建设用地再开发规划作为又一次调控城市空间资源合理配置的重要公共政策，应发挥其作用，更好地平衡各方利益，实现多方共赢．从我国现有的土地产权制度来看，城市土地国家所有、农村土地集体所有、国有土地缺乏产权化的人格代表[4]和将要实行的“引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营”的政策意见，引起中央与地方政府及政府各管理部门之间的利益博弈，显化了再开发中的用地者追逐短期经济利益的目的性，导致了以房地产开发导向的土地再开发单一模式，由此产生的负效应凸显[1]．直管公房作为国有资产之一，在存量土地再开发中具有特殊性，是推动城市空间结构调整和功能布局完善的强力推进器[5]．

近年来，学术界对存量土地再开发进行了广泛研究，研究内容集中在城市更新、城市复兴、城市再生、城市再开发和城市再利用的内涵界定、再开发治理、再开发特征和模式[6-10]；旧城镇改造[5,11-12]、旧厂房改造(即棕地再开发)[13-14]、旧村庄改造[15-16]、绅士化[17-19]等特征、问题、互动机制、利益博弈和模式等；国有资产的改造、经营改革、管理[20-21]等．目前大多立足于理论和实践层面对大面积连片存量土地再开发模式和运作机制等进行探讨，缺乏对零散的存量土地再开发理论、模式和运行管理的深层研究．本文将深入探讨城市转型和土地节约集约背景下直管公房改造模式与管理，分析直管公房住宅和非住宅空间分布特征、存在问题和产生的影响，并提出直管公房微整治模式和精细化管理建议，对于指导未来直管公房高效经营与管理、制定适宜的直管公房政策及引导城市整体环境质量的提升具有重要的理论及现实意义．

1　研究区域现状与特征

1.1数据来源和研究方法

本研究采用XX区国土资源和房屋管理局提供的住宅和非住宅合同统计表，以合同中地址为基础获得直管公房经纬度，应用ArcGIS的经纬度转点功能将统计数据转变为点状数据，经投影变换后得到直管公房点状数据库，同时对XX区直管公房进行了地毯式摸查，如用地现状、用地性质、周边产业、基础设施及环境、直管公房建筑物年代、层数、结构和质量等，进一步完善直管公房点状数据库，在此基础上运用ArcGIS空间分析模块进行直管公房住宅和非住宅相关分析．

1.2现状特征

XX区伴随着改革开放的春风，城市化、工业化的粗放型扩张导致大量低效用地的存在，出现土地开发利用效率不高、土地集约度低且浪费严重的现象[22]．该地区人多地少、土地开发密度高，面对耕地资源及后备建设用地紧约束和供需矛盾的尖锐性，要突破当前该地区的土地利用瓶颈，改变过去粗放式的土地利用模式，通过存量土地再开发，向存量要增量，向整治要土地；关注“后土地经济”，以建设为重点转向以管理为重点，向管理要效益，向效率要效益，向运营要效益，是该地区空间资源优化配置和城镇化健康发展的重要途径及形成该地区更新循环用地的良好效应．

直管公房作为该地区重要的存量土地之一，很大部分是解放后没收、代管官僚资本家等的房产、1958年对私人出租房进行社会主义改造完成后接管的房产[20]以及中心城区拆迁安置户过渡期租赁房产．目前直管公房面临着建设年代较早、安全隐患较多；房源分布零散、违章搭建严重；维修资金匮乏、修缮任务艰巨；建筑和环境质量差、配套设施不全；承租住户复杂、老年和贫困人口集聚；租金低且利用效益不高等一系列问题，造成了国有资产严重流失，扰乱了租赁市场的正常运转秩序．鉴于此，应加强直管公房的微整治与精细化管理，盘活存量，提高直管公房使用效益，确保国有资产保值增值．

本研究基于XX区直管公房点状数据库，对XX区直管公房(住宅和非住宅)目前面临的一些问题进行梳理与阐释．XX区住宅和非住宅直管公房总面积76 804.99 m2，其中住宅类直管公房面积1 178.61 m2，非住宅类直管公房面积75 626.38 m2．住宅和非住宅类直管公房从空间分布和数理统计特征上均存在一定的差异性．

1.2.1住宅类直管公房空间分布南北差异大，与适宜居住的山水城区的空间定位不相协调通过分析XX区住宅类直管公房空间数据库，获得了住宅类直管公房房屋建筑面积、产别、合同到期、租金标准(元/(月·m-2))、住宅使用面积(m2)及租金(元/月)等要素的空间分布情况，得到XX区住宅类直管公房分布的一般规律特征：房屋建筑面积差异较大，以面积较小房屋为主，单套建筑面积最小5 m2，面积较大房屋数量较少，最大601 m2，大多集中在0～60 m2之间，占4 278套；以公产为主，经租产和代管产次之，新接管未办承租有少量分布，无主代管产、抢修代管产及民产极少分布，整治潜力大；已到期房屋数量最多且建筑面积最大，总建筑面积为146 393.15 m2，未到期次之，空置房屋数量较多，整治迫在眉睫；除由于空置、接管未办承租及孤寡免租等公房外，租金标准整体普遍偏低，基本处于2～4元/(月·m-2)水平；房屋现状以已出租为主，空置和接管未办承租有少量分布，其他用途复杂多样，如空置、空地、已拆、不交租、行政办公用房、业主强拆、物业公司用作临时收租点、小区管理处用、镇已改做路、业主强占等，但分布数量极少；月租金高低差异极大，最低月租金为7.8元，最高月租金为1 320元，月租水平较低，零月租房屋较多；建筑年代较远且层数较低者分布在XX区北部，相反，建筑年代较新且层数较高者分布在XX区离市区较近的南部．整体来看，住宅直管公房各要素特征在该区南部优于北部，和南部靠近市中心、人口多、经济发展程度强，北部偏远且经济发展弱有很大关系．

图1直管公房空间分布示意图

Figure 1Spatial distribution of public house

XX区的独特区位决定了其是一个山、水、城、田交融的担负着景观生态功能的特殊区域，其生态控制构筑了一个大都市区北部的自然生态空间，是适宜居住生活的山水城区的最佳体现．从生态阀值和生态平衡的视角入手，经济、社会和生态目标相协调是具有生态城市特征的山水城区目标实现的有力保障．在生态保护的特殊区域，新一轮的土地开发自然受到限制，而散落在各处的零散破旧的直管公房与XX区山水城区的定位格格不入，也严重影响了其生态环境的平衡性和城市形象，同时体现出人居环境的亟需改善，面对XX区南部城市化和北部农村化的二元格局，相应的直管公房也呈现出南部发展较好与北部破败的二元格局，因此，在宜居山水城区的目标导向下直管公房南北二元格局通过循序渐进的微整治来打破，真正实现以生态为主的宜居山水城区．

1.2.2非住宅类直管公房差异化特征显著，与南北有别的经济发展格局相一致通过对XX区非住宅直管公房空间数据库的分析，获得了非住宅直管公房地块建筑面积、产别、合同到期、租金标准(元/(月·m-2))、住宅使用面积(m2)及租金(元/月)等要素的空间分布情况，得到XX区非住宅直管公房分布的一般规律特征：房屋建筑面积差异极大，如单套建筑面积最小为4 m2，最大为1 114.89 m2，相差278.72倍；各类型房屋数量差异较大、建筑面积总和差异不大，4～60 m2的房屋占总面积的49.46%；以经租产和公产为主，经租产和公产非住宅直管公房分别占总面积的34.48%和53.97%，合计占总面积的88.44%，代管产有少量分布，托管产数量最少，非住宅直管公房改整治提升潜力巨大；批发零售用地数量最多、面积最大，占非住宅直管公房总面积的72.12%，商务用地占非住宅直管公房总面积的10.67%；由于强占、空置等原因导致的其他用地占非住宅直管公房总面积的10.45%，面积较大；教育科研、行政管理用地及仓储用地数量及面积均较少，占非住宅直管公房总面积的5.87%，商业整体水平较差，整治提升空间巨大；租金标准差别极大，单套租金标准最低为0.3元/(月·m-2)，最高为100元/(月·m-2)，最高标准是最低标准的333.33倍，租金标准普遍偏低，零租金房屋较多，租金标准极大低于市场租金参考价，需加快与市场对接程度及水平；房屋使用情况复杂多样，以未到期为主，占非住宅直管公房总面积的56.74%，公开招租未签合同、空置、内部使用、强占使用、无合同、有人使用及产权有争议房屋少量分布，非住宅管理水平亟待提高；单套月租金高低差异较大，最高为27 935.37元，最低为22元，且低租金数量最多、面积最大，如月租金为22～500元的非住宅直管公房占其总面积的39.47%，高租金房屋数量相对较少，如月租金在5 000.01～27 935.37元的非住宅直管公房占其总面积的5.71%，和市场参考价差距较大，房屋破旧和区位优势不明显是租金偏低的重要原因；建筑年代较远且层数较低者分布在XX区北部，相反，建筑年代较新且层数较高者分布在XX区离市区较近的南部．整体来看，非住宅直管公房各要素特征同样在该区南部优于北部，这和南部城市化程度高、第三产业发达、人流量大、商贸服务业兴盛及中部和北部处于城乡结合部地区和农村地区，地处偏远、人口少且环境混杂、经济发展缓慢等有很大关系．

图2　住宅类直管公房空间分布差异图

由于XX区在过去的发展中形成以东南部生态环境保护区域、南部城市化空间拓展难区域、北部城乡结合部乡镇企业集聚区域肩负水源保护区且工业化发展受限区域三重空间特征，在发展中XX区面临南部的城市化非重点发展方向而遭受边缘化、北部工业化作为生态环境保护区而受限的困境，因此，XX区形成“南北有别”的经济发展格局，即南部城市化地区以商贸服务业为主，北部城乡结合部地区以工业生产为主，“南北有别”的双中心经济格局与非住宅类直管公房南部租金高、建筑质量好及北部租金低、建筑质量差等二元差异特征相一致．随着XX区发展战略格局的调整，其走城市化和工业化并重的发展道路，紧紧把握当前城市战略调整的良好发展机遇，以非住宅直管公房微改造为抓手，创新改造模式，发展会议、展览、休闲娱乐服务中心，形成以生态和空港凝聚活力的创新型城区．

图3　非住宅类直管公空间分布差异图

2　微整治模式

存量土地再开发过程中，采用不同的再开发模式，将影响城市的社会、经济、文化的发展[11]．吴良镛[23]提出了城市有机更新模式，以阻止大规模推倒式重建对北京老城的破坏及对低收入居民的驱逐．结合城市发展的现实需求和城市发展处于“快”而“变”的时代背景之中，满足居民的现实住房要求，缓解社会矛盾，合理控制建筑环境质量，保护历史文化环境，优化城市空间，实现直管公房社会效益、文化效益、美学效益、城市文脉效益、建筑效益和经济效益等多元整体效益的凸显．基于XX区直管公房的现状特征及存在的问题，结合实际问题和需求，综合借鉴现有存量土地再开发模式，探索直管公房国有土地主导政府储备与整治互动模式、公私联营型整治模式、历史特色建筑保护型整治模式、产业转型升级型整治模式等4种模式．

2.1国有土地主导政府储备与整治互动模式

土地储备作为政府经营城市的一种重要手段，能够使政府在土地管理的实践中实现资源与资产并重的目标[24]．政府以经营城市的理念参与城市存量土地的再开发与运营，积极进行各方利益协调与土地资产管理，不仅有效盘活城市存量土地，而且完善土地市场，实现了土地资源的优化配置，使城市土地资本实现增值，给地方政府带来财政收入[25]，促进城市综合开发与均衡发展．此外，面对政府要促进国有土地资产保值、增值的需求，城市规划和土地储备是重要手段和前提，城市规划侧重为土地资产变现提供基础、创造条件，土地储备为土地资产变现提供平台，两者需协调配合，进行良性互动，才能有效促进城市的可持续发展[26]．直管公房的管理主体为政府部门，在管理过程中体现住房保障功能和非住宅直管公房的工业、商业等价值同等重要.因此，现有单一的政府收储方式无法解决零散直管公房的问题，将政府收储与直管公房整治结合，方可显化直管公房社会与经济功能的作用.XX区直管公房分布零散，以公产为主，托产、经租产、代管产、民产等并存，可通过土地置换、资产回购、无偿收回、异地安置、协议收购等政府储备方式处理好各分散直管公房使用权关系的异化，在用地性质、收益分成等方面协商一致后，将原本使用权分散的直管公房集中收储，做到收储和整治规划协同互动，在解决老年和贫困人口保障性问题的同时，促进政府收益增加，既实现规模经济，又提升直管公房利用率及产生更大的效益．

采用SPSS 13.0软件对数据进行分析处理，计量资料以（均数±标准差）表示，采用t检验；计数资料以（n，%）表示，以P＜0.05表示差异具有统计学意义。

2.2公私联营型整治模式

实践证明，完全依靠政府或市场导向的政策合理解决城市更新问题是困难的[27]，因为现代城市是“个人、家庭、社区、志愿组织、非政府组织、私营企业、投资商和政府机构大量投入资本、技术和时间的产物”[28]，因此要实现城市经济、社会、环境等方面的可持续发展，需在存量土地再开发中构建公私联营型整治模式．直管公房低效利用与区位优越、管理主体唯一与使用主体多元等的多重特征决定了其公私联营型整治模式，突破了公私联营用于村镇集体土地开展的范畴.由于直管公房具有经济外部性，通过公私联营型综合整治可增强区域经济发展活力和促进周边土地升值，为实现多方共赢提供了契机．为此，在直管公房改造和管理中引入触媒理论，作为直管公房改造设计的一种新思路，变单一改造模式为公共产品主导的多元复合开发模式，变一次性资金回笼和短期高回报模式为阶段更新、有序建设和持续回报模式[12]，将为解决目前存在的房屋破旧、租金低、管理难度大的直管公房问题提供新的途径．城市触媒，又叫做城市发展催化剂，是由城市所塑造的元素，反过来可以促进城市持续、渐进的发展[29]．因此，引入更新触媒是各方利益的共同诉求，在直管公房改造中应用城市触媒理论建立起一种公私联营型的多方共赢模式，通过更新触媒的选择、触媒空间系统的建立，确保直管公房有序改造和直管公房保值增值，为市场运作指明方向，同时兼顾政府、企业、直管公房实际使用人等各方利益，顺利实现直管公房改造多方共赢的目标．XX区直管公房分布零散，多为低矮建筑，租金水平较低，未能形成集聚效应且房屋实时监管难度大，随着城市建设改造的力度加大，直管公房的分布更加碎片化．因此，从XX区实际状况出发，弱化直管公房产权归属，强调市场价值，对邻近的直管公房采取联合经营，建立一家资产运营公司统筹管理该片区商业直管公房，采取临近公房统一经营、公房与临近私房联合经营等措施，促进商业集聚化，提升片区整体价值，实现片区公房效益提升最大化，促进直管公房经营管理的规范化和现代化．

2.3历史特色建筑保护型整治模式

在日益复杂多变的市场环境以及多元博弈的利益格局下，城市存量土地再开发具有多目标、多主体、系统性强等特点[30]．直管公房作为存量土地之一，其在整治的过程中面临物质性老化、结构性及功能性衰退问题，与之相伴而生的是传统人文和历史文化环境的继承和保护问题[30], 那么在历史遗产逐渐消失的当下，通过对直管公房采用历史特色建筑保护型整治模式提升区域软环境，不仅是地方的强烈需求，也是一种创举.对XX区年代较为久远，利用极具年代感的连片特色直管公房，根据“古为今用，推陈出新、新旧共融”[31]的整治理念，对其进行修旧如旧、功能置换、公共空间整治及外部环境综合整治等，吸引摄影、画廊、设计等产业的利用，改造升级为艺术或设计产业基地或园区，形成创意产业基地，使直管公房整治处于保护和功能空间的再利用双重效应，做到保护与发展并重，实现文化效益、经济效益和社会效益三轮驱动．

2.4产业转型升级型整治模式

城市经济制度决定着城市的空间结构模式，产业结构是经济活动的抽象形式，对城市形态和空间结构的变化起决定性作用[32]．面对城市经济的转型，产业转型是经济转型的最关键一环.目前产业转型大多是政府自上而下的强制性方式和少量自发的自下而上的方式，这与共建幸福和谐城市的理念不相符.直管公房管理主体唯一，使用主体多元，2个主体发展诉求契合，“自上而下”和“自下而上”协同整治促进产业转型升级，共同推动城市物质环境的改善和空间格局的优化．对于背负城市发展历史欠账且亟需优化城市空间的XX区而言，应突出城市规划指引，实施创新驱动发展和产业转型升级，通过工业用地类、仓储用地类和连片批发零售用地类再开发创建政府扶持的产业孵化基地和创意产业集聚，形成产业集聚效应．因此，针对非住宅直管公房多为低层次不具规模的批发零售型商业、工业用地和仓储用地，分布零散且租金水平较低，采用自下而上自发型产业转型升级整治和自上而下策划型产业转型升级整治相结合的整治模式，将不同类型和规模的产业在时空上赋予基本功能和从属功能，塑造具有持续活力的城市空间，形成休闲娱乐、商贸展览、创意产业和工业设计等现代服务功能聚集区，满足宜居乐居宜业乐业的需求，营造“以人为本”的产业转型升级型人文社区，抢占经济制高点．

3　精管理建议

3.1构建三维直管公房管理数据库

3.2直管公房整治潜力预测和类型划分

直管公房整治潜力预测评价是了解其整理潜力大小、划定整治类型区、合理安排直管公房整治工作的重要依据．以社区为尺度，全面分析直管公房受经济社会发展条件、未来发展需求、生态环境保护要求等的约束影响下进行直管公房整治与现状直管公房利用相比可挖潜的直管公房整治规模预测．直管公房整治潜力受规模潜力、生态潜力和社会经济潜力三部分影响，具体包含概略测算和精细测算2种方法．概略测算以整治范围内的直管公房整体作为潜力预测对象，自上而下地构建潜力预测指标体系进行潜力测算，并由此划分潜力等级，对直管公房整治潜力预测进行总体判断．精细测算则以整治范围内的所有直管公房各社区单元作为潜力预测对象，借助ArcGIS技术进行数据库运算，通过基于情景分析法测算区域内直管公房的整体整治潜力．概略测算和精细测算相互补充、相互结合、相辅相成．

直管公房整治类型的划分，可增强其整治的空间指导和约束功能．以社区为尺度、以直管公房使用用途和突出重点区位为视角、以区域内直管公房潜力预测为基础，综合分析直管公房所处区位、周边产业、环境及基础设施、房屋建筑年代、建筑层数、建筑结构、建筑质量、建筑结构和建筑综合价值等，划分直管公房改造类型，为分区分类型整治提供铺垫．

3.3直管公房整治标准与准则指引

针对当前直管公房整治与各类规划协调及衔接不足等问题，分析直管公房整治与土地利用总体规划、城乡规划、主体功能区规划、生态保护规划、基础设施规划、产业规划等各类规划的关系，制订直管公房整治与土地利用总体规划、城乡规划等各类规划衔接的直管公房整治技术标准与准则．在区域直管公房潜力预测、类型划分和整治定位的导向下，根据城市化地区、城乡结合部地区、农村地区不同发展区域确定直管公房整治模式和整治主体合作模式，依据不同的整治类型区及与土地利用总体规划、城乡规划等众多规划的衔接确定整治强度，确保直管公房整治的合理化和健康化．因此，对比国内外城市在整治规划标准编制方面经验的基础上，从整治对象、整治范围、整治模式、功能引导、强度控制、公共设施和基础设施等标准与准则做出规定，以期规范直管公房整治体系，实现直管公房精细化管理的现实需求．

3.4建立直管公房整治后效益评估体制和监管机制

通过直管公房整治将产生可观的经济效益、社会效益和环境效益．在经济效益方面，直管公房整治在促进城市产业转型升级、激发经济活力等方面将发挥重要的作用．另一方面，直管公房整治将盘活存量土地资源，节约集约土地和提升土地利用效率；在社会效益方面，按照“充分整治、有机更新”的理念，在用好用活现有基础设施的基础上，进行住宅直管公房微整治，改善人居环境，整体社会效益显著；在环境效益方面，直管公房整治在充分利用原有设施的基础上，通过整治重构新的城市功能空间，提升城市形象的同时改善城市环境，创造较好的环境效益．因此，应围绕经济、社会和环境效益三方面进行直管公房整治后效应评价，意义重大．

在开展直管公房整治后效益评估的同时，应建立直管公房整治监管机制，包括整治前、中、后一体化全程动态监管，监管内容涉及直管公房利用情况、产权、租赁、物业管理、整治过程、整治后满意度评价和整治效果等，实现真正意义上的多方共赢．

4　结论

直管公房作为国有资产之一，由于多方原因，利用效率较低，在土地资源紧约束的背景下，盘活存量直管公房资源，释放土地价值，激发经济活力，提高直管公房使用效益，意义重大．通过对XX区直管公房的全面调研和分析，综合考虑区域空间结构、产业结构和布局、人口及经济社会发展等趋势，探索以国有土地主导政府储备与整治互动模式、公私联营型整治模式、历史特色建筑保护型整治模式、产业转型升级型整治模式等4种直管公房微整治模式，并从构建三维直管公房管理数据库、直管公房潜力预测和类型划分、直管公房整治标准与准则指引、建立直管公房整治后效益评估体制和监管机制等方面进行精细化管理，实现直管公房的社会良性发展和多方共赢．未来直管公房的微整治和精细化管理后的效益评估和示范效应应成为重要的研究方向．

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A Research of the Fine Management and Micro Regulation Mode of Public House

Cao Xiaoshu1,2,3*, Wang Miaomiao1, Ren Huizi4, Xie Hao4

(1.School of Geography and Planning, Sun Yat-Sen University, Guangzhou 510275, China;2.Center for Land Resource Research in Northwest China, Shaanxi Normal University, Xi’an 710062, China;3.Institute of Transport Geography and Spatial Planning, Shaanxi Normal University, Xi’an 710062, China;4. Guangzhou Real Estate Research Center, Guangzhou 510030, China)

Statistical data of public house and survey of current situation is synthesized, thus a data set of the location of public house is built. The spatial distribution and characteristics of public house are analyzed with ArcGIS, to explore four micro regulation models of public houses, they are: regulation mode of dominant public house’s state-owned land government reserves, interactive, regulation mode of public-private affiliation, regulation mode of historical architecture protection and regulation mode of industry transformation and upgrading. Many fine management suggestions are proposed from framing three-dimensional management data of public houses, potential prediction, type classification, governance model guidelines, benefit assessment and monitoring mechanism, which will provide reference for rational transformation and fine management of public houses to reach a win-win situation and achieve social benefits.

public house; micro regulation mode; fine management; multi-win-win situation

2015-02-28《华南师范大学学报(自然科学版)》网址：http://journal.scnu.edu.cn/n

“十二五”国家科技支撑计划课题( 2013BAJ13B04)

曹小曙，教授，Email: caoxsh@mail.sysu.edu.cn.

F301.2

A

1000-5463(2015)05-0103-09