城市综合体的商业模式和城市价值研究

金巍　刘荣坤

摘 要：随着我国城市社会经济的快速发展，国内一二线城市、甚至发达的三四线城市中涌现出大量城市综合体，成为城市发展过程的标志建筑之一。城市综合体对促进城市发展的作用日益凸显，但是也存在许多项目由于商业模式存在问题成为阻碍城市发展的烂尾项目。所以，城市综合体项目只有盈利的商业模式，才能体现企业的价值，才能对城市发展具有价值。

关键词：城市综合体；商业模式；城市价值

一、城市综合体相关概念

城市综合体是由国外传入到国内的一种城市空间形态，英文简称为HOPSCA，即Hotel、Office、Park、Shopping Mall、Convention、Apartment。城市综合体是指将城市中的商业、办公、酒店、餐饮、会议、娱乐、居住、交通枢纽等城市功能在空间上进行组合，并使各功能之间形成一种相互补充、促进的关系，最终形成一个多功能、多业态的城市综合建筑群。

城市综合体是城市发展到一定阶段的产物，其建筑空间形态最早出现在发达国家，经过几十年的发展，发达国家呈现出一批典型的城市综合体建筑群，例如巴黎拉德芳斯、日本新宿、纽约洛克菲勒中心等都是全球经典的大型城市综合体，特别是巴黎拉德芳斯建于上世纪50年代，至今仍保持着旺盛的生命力。

城市综合体对于我国来说是一种“舶来品”，直到上世纪九十年代才传入我国，如北京国际贸易中心、上海新天地等。城市综合体在国内经过二十几年的快速发展，经过地产企业的改进，已经成为国内城市商业、娱乐休闲、酒店、会议的综合载体，成为现代城市文化中不可或缺的一部分。

二、城市综合体的商业模式

目前国内城市综合体的开发和运营主要由房地产开发企业负责，国内比较成功的开发商包括万达、宝龙等，这些开发企业的商业模式已经日趋成熟，满足大型城市综合体的开发、运营要求。但是不同的城市、不同的开发商所运用的商业模式存在巨大差别。

1.开发体量

城市综合体的开发体量在一二线城市之间存在着较大的差异，小的城市综合体建筑面积约在30万方左右，大的城市综合体建筑面积约在100万方左右。

一线城市北京、上海、广州、深圳在项目规划时，往往会将项目体量控制在100万方左右，具有建筑面积大，商业业态齐全的特点，而且开发商均是国内外知名开发商，具有较强的现金流、品牌效应和实践经验，使项目可以依托公司/集团强大的实力进行规划设计、招商运营。一线城市的城市综合体具备HOPSCA的所有功能，包括休闲娱乐、高端零售、甲级写字楼、高星级酒店和住宅产品。

二线城市（如武汉、杭州、南京）商业综合体项目的建筑面积主要集中在50万-80万方。项目开发体量大小主要根据当地市场容量的大小和潜在的需求量，在功能上涵盖中高端零售、甲级写字楼、中高端住宅和休息娱乐功能，项目中的星级酒店一般是国外或国内星级酒店。在二线城市进行开发的开发商与一线城市开发商一样。

三四线开发建设的城市综合体体量较小，功能具备城市综合体的基本功能。

2.开发建设周期

写字楼、商业零售、娱乐休闲、酒店餐饮和住宅是商业综合体项目在规划设计中必备的核心功能业态。其中，写字楼和零售业态是标志性功能，作为投资高、功能齐全、体量大的建筑群，对开发商控制项目的能力要求很高，否则项目会出现亏损甚至烂尾。

城市综合体的开发周期长，投资回收周期更长，开发商一般需要3年-5年（万达集团除外，万达广场从拿地到开业的周期一般会保持在2年以内）的开发建设周期。也有很多项目由于集团开发策略，开发能力的限制，需要制定分期开发的方式，采用这种开发方式会使开发建设周期延长，如上海开发建设周期达15年之久的新天地。

3.空间规划布局

房地产开发企业在进行项目规划设计的时候需要从多个角度考虑。首先，要根据国家政策和城市中长期规划，对项目所在城市的总体发展趋势、社会零售总额、住宅、酒店、办公的现在和趋势进行分析总结。其次，项目开发方要考虑项目周边的基础设施（如交通的可达性、公共交通便利性、停车位、货物运输及装卸等）条件，充分考察项目周边的民风民情，最终实现项目与周边城市环境相融合。

项目规划设计过程中要充分结合周边环境，特别是进出项目动线的设计和项目可达性，这包括地铁口的衔接、下沉式广场运用，以及人流的导入系统。实现进入项目动线达到三维一体，设计出一套完善的内外部动线体系。

4.目标客群一致性

商业综合体具有包容性强，功能布局选择弹性大的特点。从项目的实际运行中发现，项目不成功的一个重要原因是项目规划布局存在问题，而规划布局中最核心的是项目进驻品牌的目标客群是否一致，能否在项目内部实现互补。

商业综合体项目是通过将购物、休闲娱乐、办公及居住的功能进行整合，达到各建筑形态之间相互兼容，实现一体个整体的概念。而具体建筑面积的分配比例需要结合很多因素，包括：地块经济指标、企业与政府达成的协议、国家/城市社会经济发展、开发方规划设计和内部投资收益率。

商业综合体所处的城市、区域不同，对业态的定位也不同，即使同一区域的不同项目定位也会存在差异。这主要是因为在不同区域的城市综合体定位存在差异，定位的差异导致商业功能配比不同。在城市商业中心、城市商业副中心、新兴商业区和社区商业区所辐射的范围和商圈定位不同，导致出现的客群也存在很大差异。所以，在进行商业综合体也太配比和招商过程中需要对品牌进行梳理，实现品牌之间的优势互补，提高项目客流量。

5.开发建设模式

商业综合体项目在确定开放建设模式的时候需要针对不同的投资要求，结合对项目所在区域、城市调研的数据，最终确定项目的开发建设模式。通过对国内外商业地产开发的经验总结后发现商业综合体具有三种开发建设模式：①独立开发模式，由实力较强的房地产开发企业或财团独立投资运营的开发模式；②企业——政府模式，往往是由于政府暂时无法承担项目土地整理、规划的费用，需要企业参与协助，并将某一地块通过协议的方式给予企业进行开发；③企业联合开发模式，现在城市综合体的投资规划对企业的要求越来越高，单凭一家企业有时很难承担，所以企业往往强强联手，各自发挥自身优势，联合搭建商业综合体开发建设模式的全新平台。

6.运营模式

城市综合体的投资开发对于许多有实力的开发商只要资金到位就可以，但是项目建成后的运营相比开发建设则要困难。因为后期运营的好坏决定项目投资回报周期的长短或者盈亏的多少，万达之所以有现在的成就是经过前两代产品摸索出来的，创造出“订单式”运营模式。

项目能否盈利虽然与开发建设模式有直接的联系，但是真正对项目盈利产生影响的是项目交付后的运营模式。如何确定项目的运营模式对提高项目内部收益率至关重要，目前城市综合体项目广泛运用的运营模式包括两种：①将坚持物业全部持有出租，通过租金获取收益，例如中粮大悦城系列；②出售部分物业弥补资金短缺，同时持有项目中黄金位置的物业，即租售结合模式，例如万达广场系列。

三、城市综合体价值

商业综合体对区域/城市最大的贡献是通过最佳的业态组合提高区域的客流量，从而带动区域经济的发展。

商业综合体之所以具有城市价值，主要是因为商业综合体具有丰富、多样化的业态组合，标准的商业综合体项目涵盖酒店、办公、购物、娱乐休闲和居住等功能，为消费者提供“一站式”购物体验，消费者能够在项目内部实现“衣食住行娱”。另外，商业综合体项目的运营可以为当地政府提供上千个工作岗位。因此，商业综合体项目的价值主要体现在商业和社会两个方面。

1.商业价值

商业综合体对于城市最大的商业价值是带动人流。经济的发展必须依靠人的流动，只有发生人的流动便会产生交易行为。商业综合体作为区域内大型“一站式”购物天堂，必将吸引其辐射范围内的消费者进行消费。另一方面，成功的商业购物中心的发展必将培养起区域内商业氛围，进而提高项目自身和区域内的土地价值、商业价值，以及促进第三产业的发展。例如，商业地产龙头万达每进驻一个新兴商业中心必定会抬高区域地价和房价，并迅速将项目转换成区域商业中心。

2.社会价值

成功的商业综合体在创造城市商业价值的同时也会创造相应的社会价值。

社会价值一方面体现在提升城市整体形象，运营成功的商业项目往往会成为城市对外宣传的名片和城市的标志，甚至会成为城市的旅游景点之一。例如，上海的南京路、成都的宽窄巷子、武汉的“楚河汉街”等。另一方面，商业中心的运营将带来大量的工作岗位，这些岗位大多以体力劳动为主，因此为城市的失业者提供再就业机会，对维护社会问题具有不可估量的作用。

四、总结

城市综合体项目是城市社会经济发展的产物，同时城市综合体的出现也促进城市社会经济的发展。未来随着城市间、城市内部商业竞争日趋激烈，城市综合体的商业模式将直接决定项目的成败，更决定项目对城市价值的大小，重视项目商业模式对于每个商业地产企业显得日益重要。

参考文献：

夏联喜.房地产开发策划案例精解——商业地产[M].北京：中国建筑工业出版社，2013.

作者简介：金巍，淮阴师范学院助教，硕士，主要研究方向：共有产权房、商业地产、物业管理等；刘荣坤，本科，中国人民银行淮安市中心支行，主要研究方向：财税理论与政策