“营改增”对房地产企业的影响及其应对

张劲涛

【摘要】随着“营改增”的进一步深入，在2015年，建筑业和房地产业、金融保险业的“营改增”势在必行。营业税改增值税的根本目的是为了减少重复征税，为了减轻企业的税收负担，是结构性减税的重要措施。“营改增”从整个宏观经济来的确能促进产业结构调整，降低企业税负，但不是所有的行业都能受益，房地产行业和建筑行业在“营改增”中将会遇到很多的困难和挑战。房地产行业“营改增”的相关文件和具体实施细则尚未落地，因此房地产企业要未雨绸缪，及早做好应对策略，以税制改革为契机，加快企业的转型。本文就“营改增”对房地产行业可能会造成的影响进行了具体分析，并提出了应对的策略。

【关键词】“营改增”；房地产；应对

随着建筑行业、房地产行业的“营改增”日益临近，在政府和各大主流媒体对“营改增”一遍叫好声中，建筑施工企业、房地产开发企业却显得十分谨慎，据目前普华永道对全国20家大中型房地产开发企业进行的调查显示，超过90%的受访企业均表示了对“营改增”后企业税负上升的担忧，其中近40%的企业认为“营改增”后企业税负会明显上升。因此房地产行业有必要认真思考“营改增”对企业的影响及要如何应对。

一、“营改增”对房地产开发企业的影响

1.对企业税负的影响

“营改增”对房地产开发企业税负的影响是企业最关注的问题

（1）税率对房地产企业流转税税负的影响

现行税制下房地产开发企业是按“销售不动产”税日依销售全额缴纳征收5%的营业税，实行“营改增”后房地产开发企业的增值税率可能为11%，也有可能为17%，税率有大幅度上升，虽然营业税和增值税的税基不同，营业税是按销售额全额征收，增值税是采用抵扣进项税的方式。假设房地产开发企业的增值税率为11%，销售收入为A，可抵扣进项税的成本为B，现行税制应缴的营业税为Ax5%，“营改增”后企业应缴的增值税为A÷（1+11%）×11%-B÷（1+11%）×11%，在不考虑其他税种影响的情况下，计算两种税制下企业应缴纳的营业税和应缴纳的增值税相等，则B/A=49.6%；若房地产开发企业的增值税率为17%，按上述方法计算，则B/A=96.3%，房地产开发企业取得可以抵扣进项税的成本达到销售收入的96.3%时，“营改增”前后企业所缴纳的流转税是相等的，但在实际经营中这是不可能的。因此，“营改增”后房地产开发行业的税率定为11%，从理论上讲，房地产开发企业若能获取足够的增值税专用发票，流转税税负会有所下降；若增值税率为17%，则企业的流转税税负只会增，不会降。上述的假定中能获得进项抵扣的成本税率均为11%，但实际上涉及到房地产企业成本的许多行业是适用税率为6%或3%，比如设计、咨询、勘察等。 （2）“营改增”对土地增值税和企业所得税的影响 营业税和增值税虽都是流转税，但在税制设计和财务核算上存在很大区别。增值税为价外税，营业税为价内税，“营改增”后房地产开发企业的销售收入、成本按价税分离计量，企业收入、成本、利润将不同程度的降低，从而影响企业的土地增值税和企业所得税。“营改增”后流转税税负增加，土地增值税和企业所得税税负有所减少，但流转税的增加是否能低于土地增值税和企业所得税的减少，一是要看房地产开发企业执行的增值税税率；二是要看企业获取增值税进项抵扣额。

（3）受相关行业“营改增”的影响

与房地产行业相关的行业很多，“营改增”对这些行业的影响，势必影响到房地产开发企业。建筑安装业是与房地产开发行业密切相关的直接上游企业，建筑业在“营改增”会受到很大的冲击，由于建筑施工企业原料购买的品种繁杂，除了钢材等主要材料能取得增值税进项税抵扣外，大量的零星材料采购如砂石、石头、泥土等无法取得增值税专用发票，建筑施工企业的主要成本中人工成本占有很大比重，约占工程造价的25%，人力资源成本无法进行增值税进项税额抵扣，因此建筑施工企业的税负将会上升。根据税负转嫁的原理，建筑施工企业会将提高的税负转嫁给房地产开发企业。另外，融资成本是房地产开发企业三大成本之一，金融行业目前仍未实行“营改增”。这些密切相关行业的“营改增”将会影响房地产企业税负。

（4）“营改增”土地成本进项税额抵扣对企业税负的影响

房地产开发的成本主要有三大项：一是土地成本；二是建筑成本；三是融资成本。土地的成本占房地产开发成本的30%～40%。从目前来看土地成本无法抵扣进项，“营改增”对一二线城市高地价获取土地的企业是一个巨大的压力。房地产开发企业土地涉及的进项税额是否可以抵扣，如何抵扣？这将影响房地产企业的总体税负。

2.对企业经营管理的影响

（1）在现行税制下，房地产开发企业根据具体的项目情况采用设立分公司、子公司或联合开发等，“营改增”后，企业的纳税地点可能会发生变化，营业税在项目所在地缴纳，增值税缴税地点则在机构所在地缴纳。母子公司可以实现项目纳税，总分公司只能汇总纳税。

（2）“营改增”后企业的预算编制、招标、销售定价等方面影响

“营改增”前，成本预算、决算都是按含税价对相关原材料等进行工：程造价预算的，“营改增”后将国家的工程定额标准也会随之重新进行凋整，公司所有的预算和招标将按新定额标准调整。

3.对企业财务管理与会计核算的影响

（1）营业税为价内税，增值税为价外税，实行“营改增”后，企业的主营业务收入因扣除增值税而减少，假定税率为17%，原主营业务收人为117万元，“营改增”后主营业务收入变为100万元，增值税销项税为17万元，同理，也会降低同定资产的价值和主营业务成本。从而影响企业资产、利潤等财务指标。

（2）在现行的税制下，房地产开发企业财务管理水平参差不齐，征收营业税时不涉及进项税额抵扣的问题，在发票的管理上也不是很严谨，其难以胜任增值税征收事务的要求。“营改增”后会计核算工作、核算方法都发生了变化，增加了成本控制的难度。

（3）“营改增”对房地产企业现金流的影响。现行税制下房地产开发企业需要在房屋预售期便确认预售收入，并预缴营业税，这样占用了企业的流动资金。“营改增”后，项目前期购进材料，施工投入等会产生大量的进项税留抵，不用缴纳增值税，对房地产开发企业来说，可缓解资金的压力。

二、房地產开发企业面对“营改增”的应对措施

1.做好思想准备

房地产开发企业内部要在思想上高度重视，特别是公司领导决策层，不要认为“营改增”只是财务部门的事情，要从上到下的统一思想，全员关注“营改增”，形成合力。房地产开发企业要认真分析“营改增”对本企业的影响及企业自身的优劣势，对“营改增”前后的数据进行认真分析测算，根据分析结果制定可行的方案。

2.做好人员调整和各职能部门应对“营改增”的工作

应对“营改增”条件许可的企业可成立专门的小组，负责研究“营改增”的应对策略，并组织各部门的实施。财务部要配备专人负责增值税的核算、发票管理及增值税的申报工作，是规范会计工作，提升财务核算质量，加强进项抵扣发票管理。企业的采购部门、法务部、工程部等，要重新梳理已签订的合同，对上游供应商、建筑施工企业进行摸底、筛选，根据供应商、建筑施工企业资质、规模、产品质量、报价等因素综合考虑，并把开具是否能开增值税专用发票作为选择的重要条件。房地产开发企业要重新测算并确定定价政策；调整企业全面预算体系；

3.加强人员培训

企业应加强员工专业知识的培训，通过对相关业务人员（财务部、决算部、采购部、销售部、办公室等）进行专业的增值税专用发票知识的培训，全面系统的了解增值税相关业务知识，强化税务风险管控能力，以适应增值税征收的要求，保证“营改增”的顺利过渡。

4.做好过渡朝的应对

房地产开发企业应对“营改增”的冲击，首先要考虑的是日前已开工或已完工未完全销售项目，这类项目成本已发生，无法再取得增值税专用发票进行抵扣，现在实现的销售，要按增值税进行缴纳。国家政策尚未出台，但房地产开发企业要做好准备，对现在已开工的项目进行全面梳理，如进度情况、成本情况、发票取得情况、销售情况等等进行分析研究，制定对这类项目具体的应对方案。企业对需要采购的大型同定资产，除非必须，则可延缓采购时间，以期获得同定资产的进项税；对小金额采购是否一定要取得增值税专用发票等问题，要认真测算价格变动与增值税的临界点，以期对企业带来更多利益。

参考文献：

[1]郭祥营改增对房地产行业是“利好”吗？财会月刊.2013（34）

[2]张运贤刍议“营改增”对房地产企业未来影响及对策会计师，，2014 （14）

[3]张淑常浅析房地产企业如何应对营改增的试点扩围市场周刊，2015（01）