央行“双降”利好楼市几何

◎ 高荣伟（河南南阳社旗县委党校，南阳473300）

央行“双降”利好楼市几何

◎ 高荣伟（河南南阳社旗县委党校，南阳473300）

根据央行公告显示，自2015年10月24日起，将金融机构人民币贷款和存款利率进一步下调0.25个百分点， 以进一步降低社会融资成本 。其中，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%；一年期存款利率下调0.25个百分点至1.5% ，其他各档次贷款及存款基准利率、人民银行对金融机构贷款利率相应调整，但个人住房公积金贷款利率保持不变。

央行向来是金融界的风向标，央行双降对于“金九银十”之后的楼市有什么影响呢？“金九银十”刚过，又再次迎来双降，楼市能否就此焕发激情？

“对楼市可谓重磅利好 ”

实际上，这已经是今年央行第五次降息和降准了。央行频繁运用信贷杠杆，我国信贷政策日渐宽松。目前来看，贷款利息已达近25年来的最低点，接连一系列政策鼓励购房需求，表明政府稳定市场的决心。而多轮宽松货币政策已渐次发挥作用，房地产需求正在逐步回升。

从短期内来看，尤其是至年底这个阶段来看，央行本次“双降”是利好。首先，通过注入流动性，从而活跃货币市场和资本市场，此时就会有部分资金从其他行业借机撤出流入房地产市场，毕竟目前房地产市场的保值增值功能得到大家的认同。其次，促使商业银行房贷更趋于积极性，对于信贷发放和成本降低都有利好，最终活跃购房市场。再次是将发挥一种预期作用，此类降准政策反映了政策层面对于宏观经济的关注，由此影响人的心理预期。今年以来一系列政策的出台，不断释放着利好。9月底宣布降低购房首付款，在不限购的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付比例调整为不低于25%。如今“双降”出台， 且不是一个单一政策，而是一 套 “组合拳”，预计接下来还会有再次降息降准的可能性，未来极有可能会出现像2009年两成首付的情况，一系列政策的出台刺激着楼市不断回暖。

对于购房者来说，这种直接的信贷刺激影响非常大，目前一线城市的首套房贷款折扣主流在九折左右，人们普遍预测未来有出现八五折或者八折的可能性。专家分析，双降的短期效应正在显现，对于人们进行投资时的判断将发挥重要影响，尤其是对于楼市的正面影响更大。

对于很多人来说，存款利率一降再降，已经没必要再去银行存款了。此次降息后，一年期存款的基准利率仅1.5%。也就是说，如果在不考虑上浮的情况下，市民拿10万元存一年定期，到期本息是101500元。而之前公布的9月份居民消费价格指数（CPI）为1.6%，如物价维持1.6%的上涨速度，那么今天的10万元可以买到的商品一年后就需要101600元。也就是说，如果通过存款的方式放在银行，对于储户而言，他的财富缩水了100元。

一些地产商指出 ，此番基准利率的降低，对于一些想要买房的个人和家庭来说，房贷压力变小了。比如买房时商业贷款100万，贷款期限30年，利用等额本息还款法，降息后每月月供减少157元左右，总利息共减少了5.65万元左右。如以贷款年限20年为例，按照旧政策，基准利率为5.65%，月供为6963元，总利息67.1万；按照新政策，基准利率为5.40%，月供为6822元，总利息63.7万；月供少还141元，20年少付利息3.4万。所以，央行降息将进一步缓解购房者房贷压力，刺激消费者购房欲望，有利于加快去库存，同时也减轻房企贷款压力，对楼市可谓重磅利好。

“双降”效果立杆见影

据官方公布的数据，今年上半年我国经济增长7%，低于2014年全年增速7.3%。第三季度经济较上年同期增长6.9%，创下自2009年初以来的最低增速。这些统计数据表明，我国经济大环境并不乐观，央行此前出台的措施尚不足以扶持经济走出困境，在此背景下，央行连续出台旨在提振经济增速的措施，就不足为奇了。央行希望通过本次“双降”的货币政策举措帮助提振经济，并抵补财政性存款流出带来的影响。

从前三季度来看，楼市“救市”政策频发，业内人士普遍看好一线城市、部分二线城市。库存去化周期在15个月以下的城市，如合肥、南京、苏州、南昌等城市，楼市需求在救市政策刺激之下开始集中释放，楼市基本面开始好转。在多轮救市政策刺激之下马上会出现一波入市的行情。根据各地媒体披露的数据，此次央行“双降”正式出台后，楼市在10月底再次搭上了爆发的末班车。以南京为例，统计显示10月24日截至晚上8点半，全市已认购商品房784套，环比增长13%。巧合的是，在央行宣布“双降”的当晚，南京市江宁区的中航樾公馆、远洋绿地云峰公馆和南京高新区的新城花漾紫郡、弘阳时光里四家楼盘都选择了连夜开盘。10月25日，四家楼盘传出的数据显示，现场认购量都超过九成。

在广州、佛山等地也呈现了同一景象。“每次政策的出台都会刺激房地产等实地经济，制造流动性，降低购房者贷款门槛。如这次政策出来后的两天内，我们楼盘的客户来访量比平时增加了一倍。”佛山华星华府营销总监霍淑珊高兴地说 。据《佛山日报》报道，随着央行再次宣布降息、降准，很多原本等待更好购房时机的市民开始急着四处看楼、买楼。双降之后，记者走访市场发现看房市民有所增多，个别开发商甚至准备涨价。“到我们售楼部看楼的访客比预期的多出三成。”正在筹备朝安路兆阳广场储客工作的兆阳地产助理总经理张奇朗说。

目前来看，降息通道已经全面打开，一线城市利率水平已经接近2009年以来的最低位。由于“双降”的刺激，本轮楼市量价齐升仍可持续。至今年年底，在开发商冲刺年度销售业绩指标的影响下，甚至一线城市及部分二线城市再次成为楼市“大年”。

“前景”不容过于乐观

在一片叫好声中，对于楼市的走势出现了不同声音。有专家指出，楼市救市政策越频发，反而说明当前楼市面临问题很多，形势越发严峻，积累的问题如果不能解决，就会隐藏更多的市场风险。“因为楼市昙花一现般繁荣的背后是救市政策不断刺激、不断透支楼市需求的结果。”“这繁荣景象的背后潜伏者楼市危机”有业内人士直言。对于一、二线城市来说，二季度已经提前消耗了大量购房需求，“消费者对于降准降息已经麻木了，对政策所带来的影响也没有以前那么敏感了。”由此看来，“央行‘双降’对2016年楼市是重大利空”的观点不无道理。

对于大多数大中城市来讲，房企仍然面临较大的去库存压力，楼市基本面并没有实质性改变，这是楼市的基本国情，也决定了未来楼市仍然会面临阶段性调整的市场压力。对于双降，不少房企表示欢迎，但也在嘀咕，“此次双降产生的是不是短期效应？在降息、降准的助推下，房地产市场是否会将持续回暖？是否会对楼市的未来有显著的刺激作用？”在他们看来，虽然“双降”可以带来一定的信心提振作用，但在实体经济前景不明朗的前提下，众多客户尤其是投资型客户会比较冷静、谨慎，因为他们多是以现金为王，在此背景下，其大额消费仍在减少。

有专业人士认为，“双降”的影响主要表现在心理上，实际影响不会很明显。“因为类似的政策已经出过几次了，只是给业主提供了一个涨价的理由，从较长期来看，不会直接反映在楼价和成交量上。“在他们看来，能进入楼市的人早已经入市，而不能入楼市的人基本都是深套在股市中。”“就算判断楼市是稳定的人，也因为经济环境确实不乐观而担心自己买贵。”“现实在那里摆着，因为大家都清楚，就算政策宽松，发展商还是在降价卖房。”实际上，目前市场对于一两年内楼价不会大涨有共识。买家都认为房价太贵了、太离谱了，但是意识中却相信以后还会涨。“当它成为一个共识，也就是绝大多数的人都接受这样的预期，那么楼价就很难下跌，特别在广州、上海等一线城市。”尽管大家一致认为房价很难下跌，但房价短期内却难有大涨，所以，如果欲进入房地产，最好还是 “放长线，钓大鱼”，以长线投资为宜。