花样年：轻资产社区玩家

花样年：轻资产社区玩家

“地产行业靠开发作为模式的时代已经过去了。我认为只有两个值得我们去做，一个是服务，一个是金融。”花样年控股集团有限公司董事局主席兼首席执行官、彩生活服务集团有限公司董事局主席潘军说。

起步于1998年的花样年控股集团，在2009年11月成功登陆香港联交所主板（1777. HK）。目前，花样年控股已全面完成基于未来移动互联网客户大数据时代的业务战略布局，是一家以金融为驱动、服务为平台、开发为工具的金融控股集团。

在潘军看来，房地产已经进入白银时代，未来的楼市应该分为大地产与小地产两个概念。所谓“小地产”，是指狭义的房地产开发领域。移动互联时代，用户需求越来越个性化和去中心化，开发商只有满足用户需求，才有可能创造出一些比较高收益的产品，在市场站稳脚跟。

所谓“大地产”，是指能够整合房地产实物链条上的相关产品，挖掘存量市场的种种可能。过去30年，房地产市场形成了大量住宅、工业厂房、办公楼和商业物业等。这个将近400亿平米的存量市场，存在巨大的“二次挖掘”价值，将成为房地产的“第二个春天”。

“彩生活”：打造社区服务链

“花样年现在已经不把自己看成是一个开发商了，互联网时代到来之后，房地产行业应该转回本质的服务行业。”潘军认为，互联网发展这么好，其实最重要的原因，不是说互联网很强大，而是基础产业很差、传统的商业模式很差。

“现在我们最大的挑战是用户习惯变了，行业进入了成熟期。房地产行业越来越不挣钱，传统商业模式必须要创新才有出路。”

2014年6月30日，花样年旗下的彩生活服务集团在香港联合交易所主板成功上市（1778. HK），震惊业界。“希望有更多的物业公司能够通过资本市场，转化成为更多的服务生产力。”潘军表示。

众所周知，传统物业管理是依靠大量的低价劳动力，从事诸如安全管理、清洁、保洁、园林绿化等简单服务，毫无利润可言。

据了解，目前排名前二十的物业管理公司，超过一半是开发商的自由物业。它们并不完全以盈利为目的，更多的作用在于提升开发销售阶段的品牌溢价。

彩生活做的是通过互联网的技术手段，将实体社区变成一个基于大数据的互联网平台，把客户变成资源。在收集和管理每个家庭的数据方面，开发商有着天然的优势。一方面可以通过预测业主的潜在需求，调整社区配套的服务内容和社区商业业态，更好地满足用户的需求。另一方面也可以为商业提供定点营销，拓展新的盈利点。

除了传统的物业收费，彩生活通过整合社区生活周边的微商圈，可以向供应商提供客户，每一单交易完成后，供应商向彩生活交付约定比例的佣金。这意味着彩生活提供增值服务的过程就是其盈利的过程。

彩生活半年报显示，2015年上半年，彩生活实现物业管理服务收入约1.5亿元，同比增长56.5%；社区租赁、销售及其他服务收入约人民币4380万元，同比增长33.5%；工程服务收入约人民币8470万元，同比增长高达141.3%。

国内社区O2O商业模式大致分为两种：一类是垂直服务型，专注于提供某个细分领域的服务；另一类是综合平台型，通过整合资源，提供多元化服务。

潘军：希望有更多的物业公司能够通过资本市场，转化成为更多的服务生产力。

但是从国内目前的物业管理公司来看，任何一家企业凭借自己的规模都很难获得足够的议价能力。因为社区O2O的前提，是社区的规模数量以及顾客需求的集中度。

彩生活目前主要通过上市融资的方式来收购其他物业管理公司。2015年2月，彩生活以3.3亿元收购开元国际全部权益，成为国内物管业史上最大的一笔并购案。收购完成后，彩生活的合约管理面积达到了2.4亿平米。

还有一种是通过结盟的方式，来扩大社区的数量。今年5月，以长城物业、佳兆业物业等为首的一批物业企业，共同发起创立了“一应云”联盟组织，希望搭建行业共融共赢平台。然而目前还没有一个真正成功的社区O2O案例。原因在于，所有平台这方面的收入还不足以与基础物业管理业务抗衡，更谈不上替代。

《2015中国物业服务百强企业研究报告》显示，虽然物业服务收入仍为企业主要收入来源，业绩贡献度63.4%，但多元化创新业务成为企业探索重点，多种经营收入增长率高达38.4%。

2013年7月，彩之云上线。业主通过彩之云可以进行缴物业费、保修和投诉、理财和直接下单完成社区商品交易。彩付宝是线上交易平台，可以消费积分方式回馈社区住户，降低传统业务收费，提升用户综合体验。

潘军表示，“彩生活住宅是我们未来做房地产需要努力的产品：第一要做环保化的生产；第二，个性化装修；第三，智能化家居；第四，定制化服务。”

“解放区”：线上物业结盟

如果“彩生活”并购物业公司是带有威胁性革命色彩的话，那么“解放区”则是温和的改良派。

彩生活对传统的物业管理公司来说是一场革命。彩生活采用大量外包的方式，然后进行专业化管理，最后通过互联网途径产生标准化服务，改变了物业公司传统的服务链条模式。

但确实有很多的物业公司不愿意跟彩生活合作。潘军坦陈，对于大的房地产商，现阶段还不可能对接第三方的物业管理公司，“他们自己的社区都做不过来。”对于小开发企业，因为担忧“彩生活”的文化具有很强的冲击力，也不愿意完全被彩生活所兼并，同时又不得不想着实现物业价值的最大化。

“解放区”是一个联合第三方物业公司的社区服务平台，只做线上的平台工作，线下仍由原来的物业公司进行管理。

“它的进入并不增加物业公司的管理成本，而物业公司每给解放区推荐一个客户，解放区就会按协商好的价格对其进行激励。而且在其后的商家增值收益部分，采取和物业公司分成的模式。”潘军表示，彩之云的模式在一二线城市中管理人口在300户以下和三四五线城市的住宅小区行不通，“它们的住户太少了，覆盖不了我们线下的成本。”

“彩生活一个客户经理要对300～400住户负责，但这些小区很可能连300户都没有，这是对客户经理、维修师傅等人力的浪费。”

2013年花样年成立“解放区”，目的就是“用来协助一些其他物业管理公司，是帮助他们实现转型的平台”。

“在收购物业的过程中，我们发现一些比较不错的传统物业管理公司，手中掌握了大量的优质社区，但随着服务的成本越来越高，急需把自己的资源转化成优势。”

随着物业服务的人工成本、能耗逐年增加，大量传统物业管理公司的转型迫在眉睫。就是来协助众多挣扎在经营困境中的中小物业公司进行资源挖掘转换，包括对商家价值和客户价值的深度挖掘。

“我们来培训这些物业，把他们都变成管家，工资不降，只要有成交就有奖金。”如果他们给解放区推荐一个用户，那么线上平台则会给他们一定的激励。

客户资料上传以后，平台可以针对性地为这些社区客户推出一些服务品种，从而挖掘一些商户出来。商家的增值收益部分，解放区就可以与物业管理公司约定一定比例的分成。

“我把这些100名以后的物业企业，通过解放区的平台把它们重新组织起来。这样我也就同时抑制住了其他第2～20名的物业公司的扩张步伐，它们永远跟彩生活差距非常大。而在100名以内的这一群物业企业，它们是想来做这个社区革命的，但是规模太小成为不了老二。”

目前，全国与“解放区”签署合作协议的联盟物业公司数量已经达到328个，联盟全国1514个社区。其中，进行深度合作的公司为146个，合作方式包括通过免费平台提供、联合运营、管理输出等。

截至今年8月31日，解放区APP总注册用户数已达到了150万人，而这些注册用户已覆盖全国近2万个社区。潘军说，有了彩生活之后又做解放区，花样年是在向腾讯学习。“腾讯除了做微信之外，另外还有几组人做了类似的产品，但只有微信推得快，最终微信慢慢走向了成功。而我们也准备让两个平台通过不同的赛道跑出来，通过用户选择出来。”

社区金融大价值

在潘军看来，社区有天生的金融属性。“金融和社区密切相关，因为房子本身就是金融产品，比如关于房子怎么样能产生价值，比如资产证券化等等。”

“我们的金融业务是基于彩生活，在社区内把熟人的钱贷给熟人，而且要让客户在我这儿能够贷到比社会成本更便宜的钱。”潘军认为，理财产品的选择是需要在一个放松的空间下进行，在家里做这件事情，会是一个比较好的选择。

“我自己统计过时间，最少半个小时。但是金融机构的服务时间，我上班他也上班，我下班他也下班。我们通过社区集合了金融机构，短短一年时间，就有70万住户成为我们金融服务产品的提供者和使用者。”

尽管是金融行业的新闯入者，花样年已经看到金融需求的巨大市场。“我们今年大约能做到15亿，明年可能做到30亿。”

有业内人士预测，社区理财将成为彩生活的核心发力点。

潘军认为，互联网最有价值的入口可能是线下。“247亿平方米，应该是在270亿左右的规模，社区的数量现在大约有17.5万个，对应着7.5亿人口。我们从社区的角度，如果把所有立体的部分跟互联网进行全部区域连接的话，中国互联网会到真正意义上的2.0。”

八小时之内是我们的工作，八小时之外是我们的生活。所以未来在社区的领域，会有更好、更贴近用户的产品出现，这是花样年在过去这四年一直在思考的。

目前，花样年正在重点打造四大社区，包括居住社区、养老社区、商务社区、旅游社区。四大社区中，目前走在最前面的是居住社区。

“我们最近开始跟保险公司推出基于社区的居家保险产品和基于健康、基于养老的产品。”在潘军看来，保险公司可以有很好的产品，但最大的缺点是没有服务平台，产品落不了地。社区蕴含着非常丰富的可待挖掘的资源。

“我们不是以地产为目的，目前很多养老项目还是为了卖房子，我们做的是基于社区的养老产业。围绕老人的实在需求，打造一个体系，做纯粹的养老产业。”

美国养老产业在2013年47万亿美元，成为美国所有金融的最大的收益。相比之下，整个中国的养老产业是完全的处女地。传统开发商的养老地产，只占全部养老产业份额的1%。

“最近我也在找很多线上旅行社，希望跟我们一起合作，做一些新兴的关于目的地旅游和社区资源重新整合的新概念。”

继彩生活之后，花样年又推出了“美易家”模式进入旅游度假物业运营市场。美易家将借鉴HomeAway和Airbnb共享经济新模式，全面整合旗下资源，打造线上线下相互融合的旅游度假物业租赁分享交换平台，致力于成为综合化服务解决方案提供商。

2015年12月9日，美易家在新三板成功挂牌（834669）。作为花样年旗下间接附属公司，美易家也是在国内分享经济热潮下第一只以在线短租及度假物业运营为题材的股票。

在潘军看来，中国房地产行业的黄金时代已经过去，存量房市场将取代增量市场成为市场主体。无论是彩生活还是美易家，都是花样年充分挖掘存量房市场价值的探索与尝试。

【案例2】